1.7 מיליארד שקל קפאו בחורף האוקראיני
צמיחה פנומנלית שנתית של 12% וביקושי שיא לנדל"ן משכו עשרות יזמים ישראלים להשקיע באוקראינה, שהצטיירה כיעד מסוכן אך מבטיח. שנה וחצי אחרי, המטבע המקומי קרס, האינפלציה גואה וההבטחה התפוגגה
07:0125.12.08
"ההשקעה באוקראינה היתה שקולה להשקעה באיגרות חוב לא מדורגות: סקסית ומסוכנת, אבל גם מבטיחה, ואם היתה מתממשת, היתה מניבה תשואות שיא" - כך מסכם אחד היזמים הישראלים באוקראינה את ההרפתקה האישית שלו במדינה שעד לפני כמה חודשים הצטיירה כהבטחה גדולה, והיום מסתמנת ככישלון חרוץ.
עוד בסדרה
הפרויקטים במזרח אירופה מתחילים להיעצר
"אסור שאף חברה ציבורית תעבוד באוקראינה כי זו מדינה מושחתת", אמר בשבוע שעבר חנן מור באסיפת משקיעים שבה הודיע על כוונתו לחסל את פעילות החברה שבבעלותו במדינה. "המשבר לא פגע בפעילות שלנו באוקראינה, אבל התרבות וצורת ההתנהלות במדינה לא מתאימות לנו ולכן אנחנו סוגרים את מערך הייזום שלנו בה", אמר. "קיבלתי החלטה להתקפל ולהביא את ההון העצמי הביתה".
בניגוד לרומניה והונגריה, שעל ההרפתקה הישראלית בהן נכתב ב"כלכליסט" בשבועיים האחרונים, הריצה הישראלית לאוקראינה החלה בסך הכל לפני כשנה וחצי. ביחס לתקופה הקצרה שחלפה מאז, היזמים הישראלים הספיקו "לשפוך" לא מעט כסף על אדמתה, יותר כ־1.5 מיליארד שקל, והיום נראה כי התוצאות רחוקות מאוד מלהגיע.
"אווירת סוף עונה" - כך מתאר ארטם נוביקוב, שותף בחברת הייעוץ האוקראינית דיאלוג קלאסיק, את האווירה בשוק הנדל"ן המקומי בשבועות האחרונים. לדבריו, במשך חודשי הסתיו נאלצו חברות פיתוח אוקראיניות לממש את נכסיהן כדי לגייס הון הדרוש להחזרת אשראי שניתן על ידי הבנקים, ולשחרר מזומנים הנחוצים להן להשלמת פרויקטים שהיו בשלבי סיום מתקדמים. ניסיון נואש זה לשחרר מזומנים יצר בעיר הבירה קייב אווירה של מכירת חיסול מצד המוכרים, אלא שבצד הרוכשים לא היו רבים שמיהרו להעז ולרכוש נדל"ן במדינה למרות ירידות מחירים חדות של בין 30% ל־40%.
מחנק נזילות
סוכנות הנדל"ן העולמית CB Richard Ellis הודיעה השבוע כי היא צופה שהיקף עסקאות הנדל"ן המסחרי באוקראינה יירד בשיעור מצטבר של כ־25% עד סוף 2008. גם חברת ההשקעות האוקראינית Global solutions העריכה לאחרונה כי בחצי השנה הקרובה מספר העסקאות שיתבצעו במדינה בתחום הנדל"ן המסחרי, יהיה קרוב לאפס. "מחנק הנזילות וחששות מהמשך ירידת המחירים ישתקו את הפעילות", אמר סרגי טומאסוב, נציג של חברת ההשקעות. לדבריו, נכס טוב בקייב מוצע היום במחיר הנמוך ב־20%–30% מזה שלפני פרוץ המשבר, אבל במהלך משא ומתן השווי הסופי של העסקה יכול לצנוח ב־50% נוספים.
תמונת המצב הקשה בשוק המסחרי באה לידי ביטוי גם בתחום המגורים. אזרחית אוקראינית סיפרה ל"כלכליסט" כי המחירים, בעיקר בקייב, צנחו ב־30%–45% מתחילת השנה. בקייב ניתן לרכוש היום מציאות כמו דירת חדר תמורת 40 אלף דולר בלבד לעומת 100 אלף דולר בשיא, ודירת ארבעה חדרים במחיר של 150–190 אלף דולר לעומת מחיר של 300 אלף דולר שנדרש עבורה עד לפני זמן לא רב. דמי השכירות הופחתו בכ־50%–60% לעומת השיא שהושג באפריל השנה, אך למרות ההפחתה - שוק הנדל"ן האוקראיני נכנס לקיפאון.
במהלך נובמבר נמכרו בקייב 80 דירות בלבד, בעוד מספר העסקאות בתקופה המקבילה אשתקד עמד על 1,000. תושבים מקומיים מספרים על מצב כלכלי קשה במיוחד: בנקים שהפסיקו לתת הלוואות ואף לא מאפשרים למשוך כספים מפיקדונות, חלפני כספים שיושבים ללא מעש לאחר שמכרו מזמן את כל עתודות הדולרים והיורו שלהם, ומפעלים שעצרו את הפעילות והפסיקו לשלם משכורות לעובדיהם. אם בקייב החיים עדיין מתנהלים כסדרם, הרי שבערי הפריפריה המשבר כבר לובש פנים של מצוקה ומחסור.
קל להבין מה חיפשו הישראלים באוקראינה, אך הסיכון שלקחו על עצמם ביודעין פחות מובן. אוקראינה היא אחת המדינות הגדולות באירופה. עם התפרקות ברית המועצות בשנת 1991 היא קיבלה ממנה בירושה תשתיות מפותחות וצמיחת שיא של 12%. בשנת 2004 האמינו הישראלים כי אוקראינה של היום היא רומניה או הונגריה של לפני עשר שנים: הרצון לאתר את יעד ההשקעה הבא ולרכוב על תור הזהב שלו כשיגיע, סנוור את היזמים שנהרו למדינה והביא להתעלמות מופגנת ממצבה הפוליטי הרעוע שטמן בחובו גם הרבה מאוד אלמנטים של סיכון.
גם המוכרים והמנוסים שבבעלי השליטה הישראלים העדיפו כנראה להתעלם מהמצב הפוליטי המורכב, מהמתיחות עם רוסיה ומחוסר הבשלות של המדינה, והקימו שורה של חברות־בנות שיפעלו במדינה: חברת אולימפיה של מתיו ברונפמן, שולם פישר (באמצעות ישראלום) ואוסקר כצנלסון על ידי אולימפיה יורו; אליעזר פישמן עם סויטלנד; שעיה בוימלגרין באמצעות לגנא הולדינגס מקבוצת אזורים; לב לבייב על ידי אפי אוקראינה; יוסף גרינפלד בשותפות של ג'י.טי.סי ויורופורט; וחברות רבות אחרות. כולן התחילו לפעול בשלהי 2007, כשבחלק מהמקרים בוצעה ההשקעה כשאותות המשבר הפיננסי כבר ניכרו - במחצית השנייה של 2008.
הבורסה קרסה ב־74%
מזה תקופה שנתוני המאקרו באוקראינה אינם מבשרים טובות. כבר בשנת 2007 האמירו הציפיות האינפלציוניות במדינה, על רקע עלייה חדה במחירי המזון והאנרגיה והתחייבויות הממשלה. סקירה שהוציאה חברת הדירוג S&P בחודש מאי התריעה מפני קריסה כלכלית ודיווחה על קשיי נזילות של המערכת הבנקאית.
באוקטובר הודיעה ממשלת אוקראינה כי כלכלת המדינה נקלעה למערבולת, ופנתה לקרן המטבע הבינלאומית לבקשת סיוע. עבור אוקראינה פנייה זו היתה כמעט בלתי נמנעת לאחר שהאינפלציה במדינה התבססה על רמה של 25% אחוזים והבורסה האוקראינית קרסה ב־74% מתחילת השנה.
אלא שגם עם הסיוע של קרן המטבע, המצב בינתיים לא נראה מעודד: הבנק המרכזי של אוקראינה העריך באחרונה כי 30% מהבנקים במדינה ייסגרו בשנת 2009 על רקע קשיי נזילות. הממשלה הודיעה על הפרטתם של 200 מפעלים בניסיון לעצור את המפולת, והמטבע המקומי - הגריבנה - כבר נחלש ב־50% מול הדולר מאז חודש יוני. אפילו התקווה שתלו האוקראינים באירוח משחקי אליפות אירופה בכדורגל ב־2012, התפוגגה לאחר שהוועד הפועל של אופ"א בחן את ההכנות הנדרשות מאוקראינה ופולין (שהיו אמורות לארח את האליפות יחד), וגילה שהמצב במדינה חמור עד כדי כך שזכות האירוח עלולה להתבטל.
בתקופת פרסום דו"חות הרבעון השלישי גם היזמים הישראלים כבר לא יכלו להתעלם מהמצב וכעת הם מרבים לדווח על עצירת פרויקטים קיימים, וכן על דחייתם או ביטולם של חדשים. בקבוצת לגנא של שעיה בוימלגרין אמרו השבוע: "ברוב הפרויקטים אנו מקדמים תכנון בעלויות נמוכות ולא רצים קדימה. בחלקם אנחנו מנסים להכניס שותפים או למכור קרקעות, ויש מגעים ראשוניים למכירה של פרויקטים".
ארי שוורץ, מנכ"ל סקורפיו אוקראינה של בני שטיינמץ, אמר ל"כלכליסט" כי "בחודשים האחרונים מורגשת האטה באוקראינה שיש ליחס בעיקר למשבר הכלכלי העולמי". לדבריו, "הרבה מאוד יזמים הפסיקו את הפרויקטים שלהם. יש יזמים בודדים שעוד בונים ומוכרים, ואנחנו ביניהם".
"המצב באוקראינה? מאוד מאוד קשה", אמר ל"כלכליסט" יזם פרטי הפועל במדינה. "עצוב לי לראות את הישראלים כאן. שום דבר לא זז, אין עתיד למרבית הפרויקטים, אתה יושב במטוס ופשוט פוגש אנשים מדוכאים". "אוקראינה? תודה לאל, אנחנו לא שייכים לאוקראינה", אמר השבוע נמרוד טבי, בעל השליטה בחברת לנדמארק גרופ הפעילה במובלעת רוסית בתוך אוקראינה. "מה שקורה שם פשוט נורא, ולשמחתי אני לא פועל שם".
קייב, בירת אוקראינה צילום: בלומברג גם בתחום המסחרי, הנתונים היבשים רמזו על הזדמנויות לא מעטות ליזמים. סך כל השטח המסחרי באוקראינה הוא הנמוך ביותר באירופה ביחס להיקף האוכלוסייה, והתמ"ג לנפש במונחי כוח קנייה נאמד בכ־7.7 מיליארד דולר בשנה, עם שוקי יבוא חזקים מרוסיה, גרמניה ופולין. על רקע זה נהרו למדינה יזמים רבים, אשר חלק גדול מהפרויקטים שהתחילו - נעצרו.
מחירי הנדל"ן צנחו
הסנונית הראשונה בקייב היתה חברת סקורפיו, זרוע הנדל"ן של חברת BSG של בני שטיינמץ, אשר פועלת במזרח אירופה בכלל כעשר שנים ובאוקראינה בפרט כשבע שנים. החברה פעילה באוקראינה בארבעה פרויקטים עיקריים: הראשון הוא פרויקט למגורים בשטח של 190 אלף מ"ר בקייב, כשבחודשים הקרובים יחל תהליך מסירת הדירות. הפרויקט השני הוא איירפורט סיטי בקייב בשטח של 600 אלף מ"ר הכוללים נדל"ן משרדי ומסחרי. הפרויקט השלישי הוא בניין משרדים במרכז העיר, והרביעי - מגדל מגורים בקייב. היקף החשיפה המדויק של החברה להשקעות באוקראינה לא ידוע מאחר שמדובר בחברה פרטית, אולם סביר שמדובר במיליוני שקלים.
באשר למצב החברה כיום בקייב, מסרה החברה כי "מורגשת האטה בקצב מכירת הדירות". למרות זאת, אמר השבוע מנכ"ל סקורפיו אוקראינה, ארי שוורץ: "אנחנו ממשיכים למכור דירות, אמנם לא בקצב של לפני המשבר, אך מכיוון שהחברה פועלת באוקראינה כשבע שנים, אנחנו נחשבים ליציבים וחזקים יחסית לחברות אחרות".
מדו"חות חברת אולימפיה לרבעון השלישי מצטיירת תמונה אופטימית פחות לגבי שוק המגורים בקייב, לאחר שהחברה דיווחה על ירידת מחירי שוק הנדל"ן בקייב ועל כניסת השוכרים והרוכשים הפוטנציאליים לעמדת המתנה. "לאחר תאריך המאזן", כתבה החברה בדו"חות הרבעון השלישי, "חלה בשוק הדירות למגורים ירידת מחירים של כ־20%". עם זאת, בתחום המסחר והמשרדים ציינה אולימפיה כי טרם ניתן להעריך את ההשפעה של המשבר "בשל עודף ביקוש לשטחי מסחר ומשרדים בעיר".
פעילות קבוצת אולימפיה, שבשליטת מתיו ברונפמן ושולם פישר, ושנוסדה על ידי אוסקר כצנלסון, מתבצעת באוקראינה באמצעות חברת אולימפיה יורו, שבה מחזיקה החברה ב־45%. באוקראינה נכנסה אולימפיה להשקעה בדצמבר 2007 בשני פרויקטים - פרוטוסוב יאר וליסה גורה.
בשל שחיקתו של המטבע האוקראיני עלולה אולימפיה למחוק ברבעון הרביעי כ־80–100 מיליון שקל בעקבות ירידה בשווי נכסיה במדינה, אם כי נתח פעילותה באוקראינה קטן יחסית. הערכת השווי לשני הפרויקטים של אולימפיה - פרוטוסוב יאר (230 מיליון דולר) שבו מחזיקה אולימפיה בכ־25% וליסה גורו (36 מיליון דולר) שבו מחזיקה אולימפיה בכ־35% - עלולה להיות נמוכה ברבעון הבא. זאת, לאחר שמתחילת חודש יולי, המועד האחרון שבו עודכנו הערכות השווי לנכסי אולימפיה, ועד היום נשחקה הגריבנה האוקראינית בכ־45% לעומת הדולר.
מחברת אולימפיה נמסר ל"כלכליסט" כי החברה בוחנת את ההשלכות של היחלשות המטבע האוקראיני, שמתאפיין לאחרונה בתנודתיות רבה: "לקראת סוף השנה תבצע אולימפיה הערכת מצב לטיפול החשבונאי המתחייב בנכסיה במדינה, אם יתחייב טיפול כזה. בכל מקרה, ההפרשות בגין ירידות ערך הן חשבונאיות באופיין ואין להן השלכה תזרימית על החברה. כמו כן, לרוב מתבצעות העסקאות באוקראינה בדולרים, ולכן לשחיקת המטבע המקומי לעומת הדולר אין משמעות רבה בפועל. להערכת החברה, השוק באוקראינה יעבור התאמת מחירים, כך שרמת המחירים הדולרית לא תשתנה באופן מהותי".
השקעות בסיכון
שחקן משמעותי נוסף בקייב הוא שעיה בוימלגרין הפועל במדינה זמן רב יחסית. לבוימלגרין שישה פרויקטים באוקראינה שבונה קבוצת לגנא שבשליטתו, מרביתם בקייב ומיועדים לכלול מרכזים מסחריים, דירות למגורים ומשרדים. עד היום השקיע בוימלגרין באוקראינה קרוב ל־300 מיליון שקל, וגם אצלו ניכרת ההאטה.
עוד שני שמות משמעותיים בקייב הם לב לבייב ואליעזר פישמן. אפריקה ישראל של לבייב החלה לפעול במדינה במהלך שנת 2007, אז הקימה החברה־בת אפי פיתוח מטה הנהלה שבו העסיקה כשישה עובדים - מהנדס, איש כספים וצוות אדמיניסטרציה. פעילותה מתבצעת על ידי חברת אפי אוקראינה, המוחזקת במלואה על ידי אפי פיתוח, הנסחרת בלונדון.
עוד
בדו"חות הכספיים של אפריקה ישראל לשנת 2007 כתבו מנהלי החברה על שוק הנדל"ן המקומי כי "כתוצאה מהשיפור במצב הכלכלי באוקראינה, קיים עודף ביקוש בכל ענפי הנדל"ן. בשנת 2007 גררו הביקושים המוגברים מול ההיצע המוגבל עלייה בדמי השכירות למגורים, מסחר ומשרדים". היום, על רקע המצב, התקבלה בחברה החלטה אסטרטגית להקפיא את מרבית הפרויקטים החדשים במדינה, ומטה ההנהלה של החברה באוקראינה צומצם בחצי.
בקייב מחזיקה אפריקה בקרקע שרכשה במהלך שנת 2007 בתמורה ל־30 מיליון דולר. במקור היה מדובר בעסקה גדולה פי שלושה, לרכישת שטח כפול בתמורה ל־119 מיליון דולר, אולם נכון להיום, החברה השלימה רק חלק מהעסקה. בכוונתה של אפי אוקראינה להקים במקום כמה פרויקטים רחבי היקף בעלי ייעוד מעורב, שעתידים לכלול מרכז מסחרי גדול, בנייני מגורים וחניון. כרגע אין לחברה תאריך יעד להתחלת הפעילות במדינה.
במקביל, אפי אוקראינה מחזיקה בקרקע נוספת בעיר זפורוז'יה לצורך בניית קניון ומשרדים, שלאחר רכישתה החלה החברה להתמקד בעיקר בקייב ואף ניסתה לממש את האחזקה בקרקע בזפורוז'ה. עד היום לא נמצאו לקרקע קונים במחירים אטרקטיביים.
באוקטובר 2007 הודיעו דרבן, כלכלית ירושלים, מבני תעשייה וחברת נכסי משפחת פישמן (החברה הפרטית של אליעזר פישמן) על תחילת פעילותן בגזרה האוקראינית באמצעות חברת סויטלנד, שהוקמה כדי לפעול במדינות חבר העמים, למעט רוסיה. בזמן הקצר שחלף מאז, החברה ריכזה תחתיה מספר קרקעות קיימות באוקראינה והשקיעה 216 מיליון שקל בשלושה פרויקטים.
בנוסף, לסויטלנד שני פרויקטים למגורים ומסחר בחרקוב. בדו"חות הרבעון השלישי ציינה כלכלית ירושלים כי לאור האי־ודאות השוררת כיום בשווקים הפיננסיים, בשלב זה החליטה סויטלנד להשלים את שלבי התכנון עד לקבלת ההיתרים הדרושים באוקראינה. עם סיום הליכים אלה - החברה תבחן מחדש את תחילת הקמת הפרויקטים בהתאם לתחזיותיה ולמימון שתוכל לגייס לצורך זה.
במקביל להשקעות בקייב, ההשקעות בנדל"ן באוקראינה התרחבו לכמה ערים נוספות, במיוחד ערים גדולות כמו אודסה - עיר נמל לחופו של הים השחור עם אוכלוסייה של כ־1.5 מיליון נפש, ולבוב - עיר קטנה במערב המדינה. אחת המצטרפות האחרונות לעסקי הנדל"ן באוקראינה היא חברת ג'י.טי.סי של יוסף גרינפלד. במהלך הרבעון השני של 2008 חתמה החברה־בת ג'י.טי.סי אוקראינה על הסכם לרכישה של 49.9% ממניות חברת יורופורט, גם היא חברה ישראלית שלה פרויקט מיועד של משרדים ולוגיסטיקה באודסה של 120 אלף מ"ר.
הבנקים הקפיאו את מימון הפרויקטים
חברת יורופורט נוסדה לפני כשנתיים בלבד על ידי היזם מוטי קירשנבאום, שהוביל הקמה של פארקי עסקים כדוגמת איירופורט סיטי הישראלי בכמה מדינות. במרץ 2008 רכשה יורופורט קרקע בשטח של 140 דונם באזור אודסה לצורך הקמת פרויקט נדל"ן משולב (משרדים, לוגיסטיקה, מלונאות ומסחר) בהשקעה כוללת הנאמדת ב־120 מיליון דולר. ביולי 2008 נכנסה ג'י.טי.סי פולין כשותפה אסטרטגית בפרויקט, בתמורה לרכישת נתח מיורופורט והלוואה שהעמידה לחברה, ותוך שהיא מתחייבת לממן 70% מעלות ההקמה.
בהמשך, המימון שביקשה יורופורט ממוסד בנקאי לא אושר לה. "הבנק בחו"ל שאיתו ניהלו הרוכשות משא ומתן למימון הפרויקט הודיע להן כי מועצת המנהלים של הבנק החליטה בשלב זה על הקפאת פעילות מימון לפרויקטים של נדל"ן באוקראינה", כתבה יורופורט בדו"חותיה, וכן הודיעה כי החברה החלה לפעול להשגת הסדרי מימון חלופיים, ובשלב זה ועד לתחילת עבודות התשתית והבנייה - בכוונתה לממן את תכנון הפרויקט ממקורות עצמיים. "בתנאי אי־ודאות אלה לא ניתן בשלב זה לחזות את היקף ואופן ההשפעה של המצב על הפרויקט", כתבה החברה בדו"חותיה הרבעוניים.
לקרדן גם פעילות פיננסית באוקראינה באמצעות חברת KFS. עד היום השקיעה קרדן 360 מיליון שקל בפעילות פיננסית במדינה בתחומי הביטוח, האשראי, ניהול הנכסים והמשכנתאות.
גם חנן מור, שהודיע לאחרונה כי יסיים את פעילותו באוקראינה, דילג על קייב בדרכו להשקעות הגדולות שלו במדינה. כיום פועל מור פועל באוקראינה עם חברת CPM, שבה מחזיקה חנן מור בכ־50%. השקעות CPM במדינה כוללות פרויקט המצוי בבנייה בימים אלה, נכס מניב בעיר אוג'הורוד וקרקע, ובכוונת החברה לפעול למימוש יתרת הנכסים במדינה.
לצד כל אלו, היו גם חברות שהחליטו להשקיע באוקראינה אך נסוגו ברגע האחרון, כמו איי.די.או גרופ שבשליטת עדי קייזמן (77.5%). באפריל 2008 התקשרה החברה בהסכם הלוואה של 500 אלף דולר, עם אפשרות להפיכתה להשקעה בחברה זרה לרכישת קרקעות באוקראינה לצורך הקמת פרויקט בשטח כולל של כ־55 אלף מ"ר, אך לאחרונה חזרה בה מתוכניותיה.
בכתבה השתתפו: נעמה סיקולר, סיון איזסקו, שי אספריל, רחלי בנדמן, ענת ציפקין, הדר רז, תומר קורנפלד ואולגה ויניאר
