ה־AI לא עזר למשקיעי קרן הנדל"ן של פאגאיה שצללה בכ־33%
קרן ההשקעות בנדל"ן Pagaya SmartResi, הפועלת בארה"ב, איבדה כמעט שליש משווייה ב־2024. הקרן מאתרת נכסים זולים באמצעות בינה מלאכותית, והשקיעה בעיקר בערים אטלנטה ופיניקס
לריבית הגבוהה הנהוגה בארה"ב מ־2022 יש השלכות רבות - אחת הבולטות בהן היא הפגיעה בפעילות הנדל"ן ובמחירי הדיור. אחת הסיבות העיקריות לכך היא התייקרות המשכנתאות מכ־3% לכ־7% בתוך שנתיים. הזינוק בעלויות המשכנתא פוגע בביקוש - בעיקר בתחום הדיור - דבר שבתורו דוחק את המחירים מטה. לפיכך ירד המחיר החציוני של בית בארה"ב מ־443 אלף דולר ברבעון הרביעי של 2022 ל־417 אלף דולר ברבעון הראשון של 2025.
הירידה ב־6% במחירי הבתים בארה"ב פגעה גם בחוסכים שהשקיעו בקרן השקעות הנדל"ן של פאגאיה. קרן ההשקעות Pagaya SmartResi איבדה כמעט שליש משווייה ב־2024 והיא מציגה תשואה שלילית של 32.86%. מיום ההשקה השילה הקרן 20.7% משווייה. הקרן הוקמה ברבעון השני של 2021 והיא סגורה עד לשנת 2027, כלומר עד סוף 2027 המשקיעים אינם יכולים למשוך את כספם. בידי מנהלי הקרן זכות להאריך את הסגירה של הקרן עד 2029. מנהלי פאגאיה גובים דמי ניהול בשיעור 1.5% כל שנה.
הקרן משווקת למשקיעים כשירים בלבד ולמוסדיים, והערך המוסף שהיא מציעה הוא שימוש בנתוני AI, שמצביעים על מקומות ונכסים שנסחרים בשווי נמוך ומהווים הזדמנות לרכישה והצעה להשכרה בשוק הנדל"ן. קרן פאגאיה מנהלת נכסים בשווי 550 מיליון דולר ומתמקדת בבתים צמודי קרקע להשכרה, שבהם שלושה חדרים בממוצע. הקרן כוללת 1,744 נכסים במחיר ממוצע של 317 אלף דולר. מחיר ההשכרה הממוצע הוא 11 דולר למ"ר. מהדיווח של הקרן למשקיעים עולה כי ההשקעה הגדולה ביותר שלה היא באטלנטה, ג'ורג'יה, שם רכשה נכסים בהיקף של קרוב ל־197 מיליון דולר ובמחיר ממוצע של 337 אלף דולר לדירה. בפיניקס, אריזונה, רכשה הקרן בתים בהיקף 144 מיליון דולר ובמחיר ממוצע של 396 אלף דולר לדירה. בפברואר 2025 עמד המחיר החציוני של דירה באטלנטה על כ־380 אלף דולר, ירידה של כ־10.6% לעומת 2024. המחיר הממוצע למכירת בית עמד על כ־517 אלף דולר, עלייה של כ־4.8% לעומת השנה הקודמת - דבר שמעיד על פעילות מוגברת בשוק הבתים היוקרתיים, אך כפי הנראה לא באלה שפאגאיה רכשה. בפיניקס, אריזונה, עדיין לא נרשמו ירידות מחירים משמעותיות, אולם על פי איגוד רוכשי הבתים נרשמה עלייה בהיקף הבתים למכירה בשיעור של 38% בין ינואר 2024 לינואר 2025 - נתונים שעלולים להעיד כי ירידת המחירים במדינה בדרך.
החזקה של נכסים להשכרה אמורים להיטיב עם פאגאיה, שכן עליית הריבית מסיטה חלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים לחיפוש דיור בשכירות קצרת טווח במקום רכישה. לכן התשואה השלילית של פאגאיה אינה נובעת מירידה במחירי השכירויות, אלא מעידה על האפשרות שמימוש הנכסים של פאגאיה לאחר רכישתם נעשתה במחיר נמוך ממחיר הרכישה.
יש כמה קרנות השקעה, העוסקות ברכישת נכסי דיור בארה"ב. אלקטרה נדל"ן, לדוגמה, מנהלת שלוש קרנות, שמשקיעות במקבצי דיור, ואלה הניבו תשואות שנתית ממוצעת של 14%–28%. גם אלקטרה השיקה קרן נדל"ן המתמחה בדיור להשכרה, שנסגרה סופית בפברואר 2024, ולכן מנהלי הקרן אינם מפרסמים את התשואה השנתית של אותה קרן אשתקד.
זו אינה הקרן היחידה של פאגאיה שמציגה תוצאות חלשות יחסית. סיכום הביצועים של קרן האשראי הצרכני של פאגאיה, פאגאיה אופורטיוניטי, הניבה תשואה נמוכה לעומת אלטרנטיבות בשלוש השנים האחרונות.
נכון לסוף 2024 מנהלת הקרן 741 מיליון דולר, כמחצית מהנכסים שניהלה בשיאה - 1.4 מיליארד דולר בתחילת 2021. בשלוש השנים האחרונות התשואה המצטברת של הקרן עמדה על 5.8%. לשם השוואה, מדד תל בונד־20, שמהווה אלטרנטיבה סחירה למי שמבקש להשקיע בתחום החוב, הניב בשלוש השנים האחרונות תשואה של 41.2% - פי 7 בהשוואה לקרן של פאגאיה. גם מדד האג"ח האמריקאי S&P US Treasury Bond 1-3 עלה בפרק הזמן הזה ב־18.6% במונחים דולריים.
האלגוריתם של פאגאיה אמור לבצע חיתום מחודש להלוואות ללקוחות שנדחו "בטעות" בידי המערכת הבנקאית בארה"ב, באופן שמאפשר ללקוחות לקבל אשראי, בסופו של דבר, ולגופים נותני האשראי להפחית בצורה משמעותית את שיעורי הכשל (דיפולט). הקרנות של פאגאיה מהוות חלק קטן יחסית בפעילות של החברה, שעוסקת בעיקר באספקת מערכות טכנולוגיות למוסדות פיננסיים לבחינת בקשת הלוואות ואריזה מחדש של הלוואות ואיגוח שלהן.
