אמות הציגה צמיחה איטית, קיבלה פידבק שלילי מהשוק, ובונה על דאטה סנטרס
תשואת מניית חברת הנדל"ן המניב נמוכה משל רוב מתחרותיה, בעקבות העלייה האיטית במדדים התפעוליים. באמות בונים על כניסה לתחום הדאטה סנטרס ומיקוד במשרדים בת"א
אמות מנסה לעלות על רכבת הדאטה סנטרס כדי לשפר את קצב הצמיחה האיטי שלה בינתיים, עד שיהיו ברשותה דאטה סנטרס מושכרים ועד שגוגל תיכנס לשטחים ששכרה ב־ToHa2, ביצועיה התפעוליים של חברת הנדל"ן המניב מתקדמים בעצלתיים ובחלקם אף נרשמה ירידה, ומנייתה, שירדה אתמול ב־5.3%, מניבה ביצועי חסר ביחס לשוק. שנת 2025 אומנם הסתיימה בפעם השלישית ברציפות עם הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של מעל מיליארד שקל, אולם קצב הצמיחה של מצוי בירידה, וגם 2026 לא צפויה להיות טובה בהרבה. לאחר עלייה של 7.8% ב־NOI בשנת 2023, ב־2024 העלייה התכווצה ל־3.9% וב־2025 ל־1.6% בלבד. התחזית ל־2026 מדברת על תוספת של 2.8% ל־NOI של 1.06מיליארד שקלים ב־2025. עלייה חזקה יותר עתידה להגיע רק לאחר שפרויקט הדגל של החברה, ToHa2 יחל באכלוס, בחלקה השני של 2027.
ה־FFO (רווח תפעולי תזרימי, המדד העיקרי לבחינת הרווחיות של חברות נדל"ן מניב) של אמות מצוי בירידה. אחרי 823 מיליון שקל ב־2024, ב־2025 הוא הגיע ל־804 מיליון שקל ומרכז טווח התחזית ל־2026 מציב אותו על 800 מיליון שקל. הירידה הוסברה על ידי החברה בשינויים בקצב עליית המדד, מ־3.4% ב־2024 ל־2.4% ב־2025 ולתחזית של 2% ב־2026, שמשפיעים ביחס הפוך על תשלומי המסים שלה.
המשקיעים הגיבו לתוצאות התפעוליות של אמות בספקנות, ובמדידה לאורך זמן, ביצועי המניה חלשים משל מתחרותיה, והיא משיאה תשואת חסר ביחס למדדים. מאז שמנכ"ל החברה, שמעון אבודרהם, נכנס לתפקידו בספטמבר 2020, הניבה מניית אמות תשואה של 99% (עוד לפני תגובת השוק לדו"ח השנתי). לעומתה, מדד ת"א מניב ישראל עלה ב־134% ות"א־125, המדד המייצג של הבורסה, עלה ב־188%. אמות היא חברת הנדל"ן המניב החמישית בגודלה, לפי שווי שוק, באחוזת בית, אך ביצועיה בתקופת כהונתו של אבודרהם נופלים מארבע החברות שמקדימות אותה: עזריאלי, מליסרון, ביג, ומגה אור, שמנייתה עלתה ב־423% והיא עקפה את אמות בשבועות האחרונים בשווי השוק. מתוך 10 חברות הגדולות ביותר בת"א מניב ישראל, רק מניותיהן של איירפורט סיטי (48%) ואלוני חץ (29%) ‑ חברת ההחזקות שמחזיקה בשליטה באמות ‑ הניבו ביצועים פחות טובים משלה.
הקורונה ומגמת העבודה מהבית שהחלה בעקבותיה, מהלכי הממשלה לקידום המהפכה המשטרית והמלחמה הארוכה, השפיעו לרעה על חברות כמו אמות, שנסמכות בעיקר על תחום המשרדים. לכך התווספה ההאטה שנרשמה עד לשנה האחרונה בהייטק – מגזר שאחראי על חלק גדול מהביקושים למשרדים. בניגוד לעזריאלי, מליסרון וביג, שלהן זרוע מסחרית חזקה במיוחד ‑ שגם נהנתה מעלייה בביצועים בעקבות המלחמה ‑ לאמות מעט נכסים מסחריים ועובדה זאת היתה בעוכריה. כך הם פני הדברים גם בהשוואה למגה אור, שהקפיצה במנייתה נבעה במידה רבה מפעילות הדאטה סנטרס שלה, בעוד שאמות כאמור, עדיין לא נהנית מזרוע דאטה סנטרס קיימת.
אולם גם ביחס לחברות כמו גב־ים וריט 1, שנסמכות באופן דומה לאמות על תחום המשרדים, ביצועי אמות פחות טובים, כאשר מספטמבר 2020 מניית גב־ים עלתה ב־161% וזו של ריט 1 ב־159%.
לדברי זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של IBI: "צמיחה תפעולית של חברת נדל"ן מניב כמו אמות מגיעה משני כיוונים אפשריים ‑ חידוש חוזים בנכסים הקיימים במחירים גבוהים יותר ואכלוס נכסים חדשים או פנויים. המצב בשוק המשרדים בשנים האחרונות הקשה עליה להעלות מחירים בחתימה על חוזים חדשים, ומאז אכלוסו הראשוני של קמפוס אמות חולון ב־2022 לא היו לה נכסים משמעותיים נוספים שאוכלסו והחלו להניב. בחולון שיעורי האכלוס אומנם עולים בהתמדה אך הם נמוכים ביותר ומגיעים ל־55%".
הוא הוסיף כי "השוק מתמחר את גב־ים אחרת, בין היתר בזכות שיעורי האכלוס הגבוהים שלה ביחס לאמות (97% לעומת 93%). לצד ביצועים תפעוליים טובים יותר ועלייה במחירי השכירות". כך, ה־NOI של גב ים עלה ב־2025 ב־10%, ובשנת 2026 היא מעריכה עלייה של 10% נוספים. שיפור שמגיע בעקבות אכלוס נכסים חדשים ועלייה של 4.2% בשכר הדירה בחוזים החדשים בנכסים הקיימים. "מיקומי נכסי המשרדים של גב־ים מרכזיים יותר ותורמים לאכלוס. לאמות יש אומנם את ToHa במרכז המע"ר התל אביבי והיא בונה בו את ToHa2, אבל יש לה נכסים משמעותיים מחוץ לליבת אזורי הביקוש, שמתקשים, כמו בחולון, בני ברק וירושלים, והיא מקבלת על כך פידבק שלילי מהשוק".
מדובר במתחם הלח"י בבני ברק, שבו אמות מסיימת להקים 43 אלף מ"ר משרדים ומתכננת לפתוח אותו לאכלוס כבר במחצית השנה. אולם היא עדיין לא השכירה בו אף מ"ר משטחי המשרדים. בירושלים מדובר בפרויקט משרדים ומלונאות בכניסה לעיר, שסיום הקמתו המתוכנן הוא ב־2028 ושיווקו טרם החל.
"תוכנית אסטרטגית מעניינת"
מאחר שהפרויקט של אמות בבני ברק טרם הושכר ואכלוסו של ToHa2 עתיד להתחיל רק ברבעון השלישי של 2027, תחזית הצמיחה של אמות לשנה הקרובה מתונה ומותנית בעיקר ביכולתה למצות את הפוטנציאל בנכסים הקיימים, בעיקר הקמפוס בחולון, שצפוי להמשיך ולסבול מנגישות תחבורתית בעייתית לאור העיכובים בהקמת קו הרכבת הקלה הסמוך. אולם, בראייה ארוכת טווח, עין אלי סבור כי "התוכנית האסטרטגית שאמות מציגה לשנים הקרובות מעניינת מאוד. כאשר לצד ההתבססות במרכז המע"ר התל אביבי, היא מציגה גם רגל חזקה נוספת בתחום הלוגיסטיקה ומכוונת לפתח פעילות בתחום הדאטה סנטרס".
לצד ToHa1 בתל אביב, שבו אמות כבר משכירה 28.5 אלף מ"ר ב־96.5% תפוסה, והניב NOI של 55 מיליון שקל ב־2025, היא מקימה כאמור את ToHa2 שבו 156 אלף מ"ר שעתידים להניב NOI שנתי של 150 מיליון שקל (חלק אמות), מהם 38% כבר הושכרו לגוגל. במקביל, היא פועלת לקדם שני פרויקטים נוספים במתחם, בהם 100 אלף מ"ר משרדים. לצד זאת, היא רכשה בדצמבר 50% מהזכויות במבנה אגיש־רבד הסמוך במטרה לקדם הקמת מגדל משרדים ובו 65 אלף מ"ר.
בכל הנוגע לפיתוח הדאטה סנטרס, בשיחת הוועידה אתמול הסביר אבודרהם כי "ב־2025 גייסנו סמנכ"ל אנרגיה וחדשנות ונקדם מאמצי פיתוח על קרקעות קיימות בתחומי התעשייה והלוגיסטיקה. אנחנו מעריכים שיהיו ביקושים למתקני דאטה סנטר מעשרות חברות שמספקות שירותי AI בענן ושנצליח לפתח תשתיות חשמל שיאפשרו זאת בחלק מהאתרים שלנו".
הקמת המתקנים עשויה להיעשות בנכסים קיימים של החברה, שיוסבו לשם כך, ולכן טווחי הזמנים להקמתם עשויים להיות קצרים יחסית, אפילו בטווח של שנה או פחות, תלוי ביכולת לחבר את המתקן לחשמל.
עין אלי ציין כי "שלוש הרגליים שאליהן אמות מכוונת מאפשרות מבט אופטימי לגבי ההמשך. אולם יש לקחת בחשבון שזה ייקח זמן. ראינו אצל עזריאלי למשל שהמשאים והמתנים בתחום הדאטה סנטרים יכולים להיות ארוכים מאוד ואף להיתקל בקשיים. אולם התקשרויות בתחום שמגיעות ליישום יכולות להביא לשיפור משמעותי בביצועים".
