כצמן מנצל את ביצועיה החלשים של מניית סיטיקון לבוננזה חשבונאית עבור ג'י סיטי
ג'י סיטי זיהתה פער שגדל בין מחיר השוק לשווי מניית החברה־הבת בספרים, הציעה לבעלי מניות המיעוט פרמיה של 36%, ועדיין נהנתה בעצמה מהנחה של 44%. מימוש הצעת הרכש יקפיץ את הונה העצמי ביותר ממיליארד שקל
שלוש שנים וחצי לאחר שמחק את אטריום מהמסחר והפך אותה לחברה־בת בבעלות מלאה (ג'י סיטי אירופה כיום), חיים כצמן יוצא במהלך שיביא, במימוש מלא, לתוצאה דומה גם עבור סיטיקון, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת ג'י סיטי, שפועלת בצפון אירופה ונסחרת בבורסה הפינית.
כצמן הוא מנכ"ל ג'י סיטי ובעל השליטה בה בשרשור, באמצעות שליטתו (32%) בנורסטאר. המהלך בשנת 2022, בו השקיעה ג'י סיטי 1.3 מיליארד שקל ברכישת מניות המיעוט באטריום, לווה בעלייה ברמת המינוף של הרוכשת, והוביל להורדת דירוג ולעלייה בתשואות האג"ח שלה לרמה דו־ספרתית.
זה היה ביטוי לירידה באמון מצד המשקיעים ביכולתה של החברה לשרת את החוב שלה. בעקבות זאת, כצמן נדרש להוביל, החל מאוקטובר 2022, מהלך אגרסיבי של מימוש נכסים ולעצור את חלוקת הדיבידנדים לנורסטאר, עד שהצליח לייצב בחזרה את מצבה של ג'י סיטי ולהשיב את אמון השוק.
לעומת זאת, למהלך הנוכחי, שעומד בשלב הראשון על 212 מיליון שקל ועשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל, תהיה, להערכת ג'י סיטי, השפעה שולית על רמת המינוף שלה. בהתאמה לכך, המסחר בתשע סדרות האג"ח שלה הסתיים אתמול בשינויים קלים, לשני הכיוונים, של פחות ממחצית האחוז.
מניית ג'י סיטי עלתה ומחזור המסחר בה הוכפל פי 4
מניית ג'י סיטי, לעומת זאת, נהנתה אתמול ממחזור מסחר של 22 מיליון שקל, כמעט פי 4 ממחזור המסחר היומי הממוצע במניית החברה בשנה החולפת (6.2 מיליון שקל, א"פ), ורשמה בסוף היום עלייה של 7%. מדובר בביטוי להזדמנות שמזהים המשקיעים במהלך שיזמה החברה.
ג'י סיטי, שהחזיקה עד כה 49.6% ממניותיה של סיטיקון, רכשה אתמול מגופים מוסדיים (מרביתם זרים) בעסקה מחוץ לבורסה 7.7% ממניות סיטיקון ועלתה בה להחזקה של 57.4%. זאת, בתמורה של 4 יורו למניה, ובסה"כ 56.8 מיליון יורו, שהם 212 מיליון שקל.
אחד הגופים שמכרו לה את מניותיהם הוא חברת הביטוח הפניקס. האחרונה רכשה מניות סיטיקון בשנים האחרונות ובינואר עלתה להחזקה של 5.15% (9.5 מיליון מניות) בחברה. כעת, מימשה הפניקס את כל החזקותיה בסיטיקון.
רכישותיה האחרונות נעשו לפי שער של 3.2 עד 3.4 יורו למניה, כך שלפחות בנוגע אליהן, מימוש המניות של הפניקס נעשה ברווח של 18% עד 25%. גוף מוסדי ישראלי נוסף שמחזיק במניות חברת הנדל"ן הפינית הוא בית ההשקעות ילין לפידות, שמחזיק ברבע אחוז ממניות סיטיקון, אך לא השתתף במהלך המכירה.
המחיקה מהמסחר תעלה לג'י סיטי 1.4 מיליארד שקל
מאחר שהרכישה הובילה את ג'י סיטי אל מעבר לרף ההחזקה של 50%, היא מכוונת, בהתאם לדרישת החוק הפיני, להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט של סיטיקון במחיר זהה. בהיענות מלאה, תמורת ההצעה תעמוד על 312 מיליון יורו (1.2 מיליארד שקל). כך שבסך הכל, ג'י סיטי תידרש לשלם עבור מחיקתה של סיטיקון מהמסחר 369 מיליון יורו, שהם כ־1.4 מיליארד שקל.
ג'י סיטי תממן את רכישת המניות הנוכחית ממקורותיה העצמיים (החזיקה נכון לסוף חודש יוני השנה יתרות נזילות קווי אשראי לא מנוצלים של 1.4 מיליארד שקל) ומנהלת משא ומתן לקבלת מימון בנקאי בשיעור של 63% מהיקפה של תמורת הצעת הרכש (195 מיליון יורו). עם זאת, ג'י סיטי הדגישה כי הסדרתו של המימון הבנקאי איננה תנאי לביצוע הרכישה.
להערכתה של ג'י סיטי, רכישת המניות כעת (7.7%) תביא לעלייה של 171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב־FFO. זאת, מכיוון שהרכישה נעשית בהנחה של 44% על שווי המניה בספריה של סיטיקון, שעמד נכון לסוף חודש ספטמבר על 7.2 יורו למניה (לפי חלוקת ההון העצמי לכל מניה).
בהתאם לחישוב הזה, בהנחה שהצעת הרכש תמומש במלואה, ג'י סיטי עתידה לראות עלייה נוספת בהון העצמי שלה, של כ־950 מיליון שקל.
בסך הכול מדובר על תוספת של 1.1 מיליארד שקל להון העצמי של ג'י סיטי. זוהי עלייה של 27% ביחס להון העצמי של החברה בסוף שנת 2024, אז הוא עמד על 4.2 מיליארד שקל.
בג'י סיטי זיהו הזדמנות לביצוע המהלך לאור ביצועיה הגרועים של מניית סיטיקון בבורסה הפינית והפער שנוצר בעקבות זאת בין מחיר המניה בשוק, 2.946 יורו בסוף היום שקדם לעסקה, ובין שווייה בספרים.
זאת, לאחר שמניית סיטיקון ירדה ב־12 החודשים שקדמו למהלך ב־16%, בזמן שהמדד המייצג של הבורסה הפינית עלה דווקא ב־22%. בחמש השנים האחרונות איבדה מניית סיטיקון 63% מערכה. בהתאם לכך, המחיר שננקב בעסקה משקף עבור בעלי המניות המוכרים פרמיה של 36% על שער המניה.
עם זאת, מניית סיטיקון זינקה אתמול, בעקבות המהלך של ג'י סיטי, ב־34.8% לשער של 3.97 יורו למניה, ובכך מחקה כמעט לחלוטין את הפרמיה המוצעת לבעלי המניות.
אם הצעת הרכש לא תזכה להיענות מלאה, ג'י סיטי תוכל לנצל את עצם הגשתה על מנת להמשיך ולרכוש מניות בשוק ולהמשיך להעלות את שיעורי החזקתה בסיטיקון. מהלך זה היה אסור מבחינתה, בשל המגבלות הקיימות בחקיקה הפינית על עלייה להחזקה שגבוהה מ־50% בלי לבצע הצעת רכש.
31 נכסים מניבים לסיטיקון, מרביתם בסקנדינביה
סיטיקון מחזיקה, נכון לסוף ספטמבר 2025, ב־31 נכסים מניבים, מהם 28 מרכזי קניות, בפינלנד, אסטוניה, נורבגיה, שוודיה ודנמרק, בשווי מצרפי של 3.75 מיליארד יורו. בג'י סיטי מכוונים להשביח את פעילותה ואת התשואה מנכסיה.
זאת, במקביל לשינויים שיזמו בהנהלתה של סיטיקון במהלכה של שנת 2024. החברה החלה אשתקד במהלך למימוש נכסים שאינם נחשבים כנכסי ליבה עבורה בהיקף של 950 מיליון יורו עד לסוף שנת 2026. מחצית ממהלך מימוש הנכסים כבר הושלמה ב־2024, עם מכירתם של 4 נכסים בסכום של 475 מיליון יורו.
מהלך זה דומה למהלך שאותו ביצעה ג'י סיטי אירופה, אטריום בשמה הקודם, שמימשה מאז אוקטובר 2022 נכסים בשווי מצטבר של 3.6 מיליארד שקל (זאת, מתוך 5.3 מיליארד שקל מימוש נכסים של ג'י סיטי בכלל), מרביתם של הנכסים שמומשו היתה בצ'כיה, וכיום פעילותה של החברה ממוקדת רק בפולין.
ג'י סיטי אירופה מכוונת למקד את פעילותה עוד יותר, ולהישאר עם פעילות רק בבירה הפולנית, ורשה. בהתאם לכך, עדכנה אתמול ג'י סיטי כי היא הגישה טיוטת תשקיף לרשות ניירות ערך בנוגע למהלך לגיוס הון וחוב לחברה החדשה שהקימה, אוריון, שבכוונתה להעביר להחזקתה 3 נכסים מניבים בשווי של 450 מיליון יורו, שמוחזקים כיום על ידי ג'י סיטי אירופה בפולין מחוץ לעיר הבירה.
תשקיף פומבי עתיד להתפרסם עד לסוף החודש. בכוונתה של ג'י סיטי לממש 75% ממניותיה של החברה החדשה ולהמשיך להחזיק ב־25% הנותרים, תוך שג'י סיטי אירופה תתקשר עימה בהסכמים לניהול הנכסים.
