יקיר גבאי מאמין שהקורונה יצרה הזדמנויות במנהטן, ומגייס בישראל חצי מיליארד שקל
קבוצת ילוסטון, שבה יקיר גבאי שותף עם מוסדיים, מחזיקה בארבעה נכסי מלונאות ומשרדים במנהטן שתסב למגורי יוקרה ובפרויקט מגורים במיאמי עם טוכמאייר ורוזן, ומעניקה הלוואות לפרויקטי נדל"ן
כשהשוק האמריקאי עדיין מנסה לעכל את עידן הריבית הגבוהה, הירידה בשווי נכסי המשרדים והטלטלה שעברה על ענף המלונאות מאז הקורונה, יקיר גבאי מזהה הזדמנות. מי שבנה אימפריית נדל"ן באירופה, מגיע כעת לבורסת תל אביב עם פעילות ההשקעות והמימון שלו בארה"ב, ומבקש לגייס חצי מיליארד שקל בהנפקת אג"ח של חברת ילוסטון (Yellowstone), כפי שנחשף בכלכליסט. ההנפקה מובלת בידי ברק לאומי חתמים. החוב יגויס ללא בטוחות, בריבית קבועה ללא הצמדה, במח"מ של 3.6 שנים, וייפרע בתשלום אחד ביוני 2030. הכסף מיועד למימון פעילות שוטפת.
גבאי, מייסד ובעל המניות הגדול בחברת הנדל"ן המניב אראונדטאון ובעל השליטה בקבוצת ילוסטון, הקים תחת ילוסטון ב־2019 שותפות עם הגופים המוסדיים הישראליים כלל ביטוח (28.4%), הפניקס (27.9%) ומור (16.2%), שפועלת בתחום הנדל"ן בארה"ב. ילוסטון עצמה מחזיקה ב־27.6%, מנהלת את הפעילות ונחשבת לבעלת השליטה בה. לשותפות הון עצמי של 885 מיליון דולר, ושווי הנדל"ן להשקעה שלה עומד על כמיליארד דולר (כ־2.87 מיליארד שקל) — שווי שמגלם להחזקותיו של גבאי כ־793 מיליון שקל. שווי החזקותיו באראונדטאון (כ־15%) הוא כ־1.4 מיליארד שקל.
תשקיף ההנפקה של חברת האג"ח, שאליה הועברו נכסי הפעילות, חושף מודל פעילות שמתבסס על איתור ורכישת נכסים או חובות בעלי פוטנציאל השבחה, שנקלעו לכשל תזרימי, תפעולי או ניהולי. החברה מתמקדת בעיקר בנכסי מלונאות ומשרדים שנפגעו בתקופת הקורונה. כלומר, נכסים שנסגרו, או שסבלו מירידה חדה בתפוסה, כך שבעליהם התקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות עליהם. במקרים רבים ילוסטון רכשה מהגופים המממנים את ההלוואות שהובטחו בשעבוד על הנכסים, ולאחר מכן פעלה למימוש הבטוחות או לגיבוש הסדרים מול בעלי הנכסים, אם באמצעות פירעון החוב ואם באמצעות העברת השליטה בנכס לידיה. במקרים אחרים רכשה את הנכסים לאחר שהמממנים כבר מימשו אותם. חלק מהנכסים מיועדים לשינוי ייעוד והשבחה, ובאחרים החברה מבקשת ליהנות מהפער בין מחיר רכישת החוב לתמורה שמתקבלת במסגרת ההסדר מול בעלי הנכס.
ילוסטון העבירה לחברת ה־BVI — שהתאגדה באיי הבתולה הבריטיים לצורך הנפקת האג"ח — 7 נכסים מרכזיים: 4 נכסי מלונאות ומשרדים במנהטן שבניו יורק, שלפחות שלושה מהם מיועדים להסבה למגורים; פרויקט מגורים במיאמי; ושתי הלוואות על נכסים בסן פרנסיסקו ובאונטריו שבקנדה. ארבעת הנכסים שהועברו לחברת האג"ח במרכז מנהטן, ששוויים המצטבר נאמד בכמיליארד דולר, מיועדים להפוך לפרויקטי מגורי יוקרה. החברה נהנית בהקשר זה ממדיניות עיריית ניו יורק שמעודדת הסבת מבני משרדים ומלונות למגורים באמצעות הקלות רגולטוריות. שניים מהנכסים שימשו בעבר כבתי מלון שנסגרו בעקבות הקורונה, בעוד שני הנכסים האחרים הם מבני משרדים שנותרו ריקים בעקבות המעבר לעבודה מהבית. בשניים מהנכסים כבר החלו עבודות ההסבה, שאמורות להסתיים, לפי הערכות החברה, במהלך 2028. בנכס שלישי העבודות צפויות להתחיל בשבועות הקרובים, ובנכס הרביעי החברה עדיין בוחנת את חלופות ההשבחה.
מעבר לפעילות במנהטן, בשנה שעברה נכנסה ילוסטון כשותפה (22.7%) בפרויקט ריבר דיסטריקט במיאמי, לצד קנדה גלובל של ברק רוזן ואסי טוכמאייר ופלואו שהקים אדם נוימן. באוגוסט 2025 הסתיימה בפרויקט הקמת מגדל מגורים של 632 דירות, שקיימות בו זכויות בנייה לעוד 1,300 דירות. ילוסטון, קנדה גלובל ופלואו רכשו 60% מהפרויקט בתמורה ל־106 מיליון דולר, לצד נטילת הלוואה של 350 מיליון דולר לצורך מימון מחדש של החוב הקיים עליו. במאי האחרון הודיעה ילוסטון כי בכוונתה לממש אופציה למכירת חלקה בפרויקט לפלואו, בעסקה שאמורה לשקף לה תשואה של 20% על השקעתה.
לחברת האג"ח הועברו גם הזכויות בשתי הלוואות. הראשונה, 51 מיליון דולר מתוך הלוואה של 100 מיליון דולר שניתנה בסן פרנסיסקו, בשותפות בין החברה־האם לבין בית ההשקעות מור, לגורם שמחזיק בקרקע עם זכויות להקמת 2,000 דירות. הקרקע שועבדה לטובת המלווים, אך חלקה של חברת האג"ח הוא בשעבוד מדרגה שנייה ונחות ביחס לשעבוד של החברה־האם ומור. ההלוואה, שנושאת ריבית של 14%, מצויה בהפרה. בהתאם להסכמים, נוספה לה ריבית פיגורים של 5%, וילוסטון, שכבר פתחה בהליכי מימוש השעבוד, מעריכה כי ההליך יסתיים ברבעון הבא. ההלוואה השנייה ניתנה בפרויקט בהמילטון שבאונטריו, קנדה, של 27.5 מיליון דולר קנדי (כ־20 מיליון דולר אמריקאי) ובריבית של 15%. ההלוואה ניתנת להמרה ל־50% ממניות החברה הלווה, שמחזיקה במרכז מסחרי פעיל ובזכויות להקמת 4,000 דירות בשטחים הסמוכים לו. בנוסף, החברה חתמה על מזכרי הבנות לא מחייבים להשקעת 95 מיליון דולר בפרויקט מולטי פמילי סמוך למיאמי, ולהעמדת מימון נוסף לנדל"ן של 40 מיליון דולר.
את 2025 סיימה החברה עם NOI — הכנסות תפעוליות נטו — של 7.5 מיליון דולר מהשכרת שטחי המסחר והחניונים בנכסי מנהטן, לעומת 21 מיליון דולר ב־2024. . ה־FFO, תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, עבר בהתאם מרווח של 16 מיליון דולר ב־2024 להפסד של 11 מיליון דולר ב־2025. לצד ההכנסות משכירות, נהנתה החברה ב־2025 גם מהכנסות ריבית של 20 מיליון דולר על הלוואות שהעמידה, ומרווחי שיערוך של 16 מיליון דולר על הנדל"ן שבבעלותה, לעומת 47 מיליון דולר ב־2024. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הוא 58 מיליון דולר, לעומת 79 מיליון דולר ב־2024. החברה מעריכה כי עבודות ההסבה בשלושה מהפרויקטים במנהטן יסתיימו רק ב־2028, ולכן עד אז הנכסים לא צפויים לייצר הכנסות מהותיות מעבר להכנסות משטחי המסחר והחניונים.
נכון לסוף דצמבר, הסתכמו חובות החברה למוסדות פיננסיים בכרבע מיליארד דולר. מתוכם, 87 מיליון דולר חוב בריבית משתנה בשיעור ממוצע של 9.2%, ו־167 מיליון דולר חוב בריבית קבועה ממוצעת של 7.8%. ילוסטון, שמנוהלת בידי צחי הרה, תעניק לחברת האג"ח שירותי ניהול בתמורה למיליון דולר בשנה, בנוסף לתשלומים נוספים עבור ניהול הנכסים — תשלומים שעמדו בשנתיים האחרונות על 6.75 מיליון דולר בכל שנה.
גבאי נבחר בינואר בידי נשיא ארה"ב דונלד טראמפ לחבר ב"מועצה המבצעת לעזה", שאמורה להיות אחראית על שיקום הרצועה. אראונדטאון נסחרת בבורסת פרנקפורט לפי שווי של 2.77 מיליארד יורו (9.15 מיליארד שקל) לאחר שאיבדה כ־63% משווייה בחמש השנים האחרונות.
