ניתוח
הישראלים נהרו, אבל ענקיות הקניונים בונות על מנועי צמיחה חדשים
עזריאלי לוחצת על דוושת הגז בדאטה סנטרס ומצפה שהתחום יגיע ל־30% מהפעילות שלה; במליסרון בונים על תחום המגורים כזרוע פעילות שלישית משמעותית; ובביג מפתחים את הפעילות בחו"ל, ונכנסים לראשונה לתחום המשרדים
ענקיות הקניונים ומרכזי הקניות עזריאלי, מליסרון וביג סיכמו את 2024 עם זינוק בפדיונות השוכרים ועם צמיחה חזקה בפעילות של נכסיהן המסחריים. חרף השגשוג של הקניונים שלהן, הן מנהלות מאמצים על מנת לבסס מנועי צמיחה אחרים, כדי שאלה יוכלו לסייע להן גם בתקופות שבהן הישראלים יוכלו לצאת לחו"ל ויהיו להם חלופות היכן לקנות ולבלות, או אם המשק ייקלע למיתון והצרכנים יהדקו את החגורה בכל הנוגע לשופינג.
השלוש הן למעשה גם חברות הנדל"ן המניב הגדולות בבורסת ת"א במונחי שווי שוק. עזריאלי ניצבת בראש עם שווי שוק של 31.8 מיליארד שקל, ומליסרון ממוקמת במקום השני עם שווי שוק של 14.2 מיליארד שקל, כשלא רחוק מאחוריה ניצבת ביג, עם שווי שוק של 12.8 מיליארד שקל.
את 2024 סיימו השלוש עם צמיחה חזקה בתוצאות התפעוליות. ה־NOI של עזריאלי (הכנסות תפעוליות נטו) הגיע ל־2.3 מיליארד שקל ועלה ב־9% לעומת 2023. ה־FFO (רווח תזרימי־תפעולי בנטרול שיערוכים ואירועים חד פעמיים), שהוא המדד מרכזי לבחינת רווחיותן של חברות הנדל"ן המניב, עלה ב־15% ל־1.7 מיליארד שקל. אצל מליסרון עלו שני המדדים ב־14% וב־16% בהתאמה, להיקפים של 1.5 מיליארד שקל ו־1.2 מיליארד שקל, ואילו אצל ביג הם עלו ב־14% וב־11% ל־829 מיליון שקל ול־530 מיליון שקל, כשבשילוב תוצאותיה של החברה־הבת אפי נכסים, השיפור אף גבוה יותר. השיפור בתוצאות נגרם בעיקר על רקע הסיטואציה הלא פשוטה שאליה נקלע הציבור הישראלי, שרבים ממנו לא יכלו לטוס לחו"ל בעקבות המלחמה ולכן פנו אל הקניונים ומרכזי הקניות, ובעקבותיהם פדיונות השוכרים של השלוש עלו ב־12%-15.5%.
לצד הקניונים המזוהים עמן, בעזריאלי ובמליסרון פיתחו לאורך השנים גם את מגזר המשרדים. כך, הקניונים של עזריאלי היו אחראים ב־2024 ל־44% מה־NOI, אך נכסי המשרדים היו אחראים ל־38% מהנתון. במליסרון התלות בקניונים אומנם גבוהה יותר (71% מה־NOI), אך מגזר המשרדים בולט גם כן עם 24% מה־NOI. ביג, לעומתן, נסמכת כמעט לחלוטין על מרכזי הקניות שלה, ורק לאחרונה פנתה להרחבת פעילות המשרדים, כשהיא צפויה לחנוך בחודשים הקרובים את מגדל המשרדים שלה מעל ביג פאשן גלילות.
עזריאלי ומליסרון הצליחו לשמור בנכסי המשרדים שלהן ב־2024 על תפוסות גבוהות (בעזריאלי 98%, במליסרון 93%), ואף לשפר את ביצועיהם. אך הקשיים שנחשפו בשוק זה, בעקבות ההאטה בהייטק, בהשפעת מהלכי הממשלה השליליים וכמובן המלחמה, דרשו ממנהלי חברות הנדל"ן המניב מאמצים רבים, עת משאים ומתנים התארכו וביקושים ירדו. אלה הוכיחו לבעלות השליטה דנה עזריאלי וליאורה עופר, ולמנכ"לים אייל חנקין בעזריאלי (שצפוי לסיים בסוף החודש את תפקידו) ואופיר שריד במליסרון, את הצורך לבסס לחברות רגליים יציבות נוספות.
מ־0 ל־9 מיליארד שקל
בניסיון לפתח תחומי פעילות נוספים, עזריאלי החלה לפעול גם במגזר הדיור המוגן, וב־2015 רכשה את הבית הראשון שלה והקימה את רשת פאלאס שמחזיקה כיום בארבעה בתים ומקימה את החמישי. אך מגזר זה נותר קטן יחסית והוא מהווה 6% משווי נכסי הקבוצה ו־3.8% מה־NOI, וקצב הצמיחה שלו מתון.
ב־2019 היא החלה לפעול במגזר נוסף, הדאטה סנטרס, כשרכשה 19.5% מחברת קומפאס שפועלת בצפון אמריקה, ובהמשך העלתה את החזקתה בה ל־32.5%, בהשקעה שהסתכמה ב־1.3 מיליארד שקל. ב־2021 הרחיבה את פעילותה לאירופה ברכישתה (100%) של גרין מאונטיין הנורבגית בתמורה ל־2.8 מיליארד שקל. ב־2023 רכשה ב־200 מיליון שקל חברה המפעילה חוות שירותים בלונדון, וחתמה, באמצעות גרין מאונטיין, על שורת הסכמים מול לקוחות חדשים. בולטת בהם הרשת החברתית טיקטוק, שעבורה גרין מאונטיין הקימה קמפוס בנורבגיה בהספק של 90 מגה־ואט ובהשקעה של 750 מיליון יורו. הקמפוס החל לפעול בשנה שעברה ולפני חודשיים הודיעה החברה על הרחבתו ב־30 מגה־ואט. עזריאלי מכרה באוקטובר 2023 את החזקותיה בקומפאס בתמורה ל־3.2 מיליארד שקל, ובמהלך 2024 ריכזה את כל פעילות הדאטה סנטרס שנותרה לה תחת חברה־בת אחת בשם גרין מאונטיין גלובל, שאותה חנקין יעבור לנהל בשבועות הקרובים.
ב־2024 הניב המגזר NOI של 230 מיליון שקל, 10% מה־NOI השנתי. סכום זה אומנם נמוך בהרבה מתנובת הקניונים והמשרדים, אך קצב הצמיחה בו גבוה בהרבה והגיע ב־2024 ל־49% (לעומת 7% בקניונים ו־5% במשרדים), כששווי נכסי המגזר כבר מגיע להיקף של 9 מיליארד שקל ול־15% משווי נכסיה הכולל של הקבוצה. חנקין הסביר ב־2024 את מיקודה של ההנהלה במגזר בכך ש"גם אם נרצה לגוון פעילויות בתחומים אחרים, כמו דיור מוגן או לוגיסטיקה, אם יאשרו לנו בכלל לבצע בהם רכישות, לא נוכל להגיע בהם ליותר מ־15% משווי הנכסים שלנו". לעומת זאת, בעזריאלי העריכו אז כי היקף הפעילות בדאטה סנטרס יגיע במהלך שנתיים עד חמש שנים ל־20%—25% מפעילות הקבוצה. בשיחת המשקיעים שקיים בשבוע שעבר, חנקין כבר העלה את הרף: "אני מאמין שאם נעשה טוב נגיע ל־25%—30% מסך הפעילות, ואז גם נכניס שותף שיסייע לנו להחזיק את המגזר כרגל שלישית יציבה ביחד עם הקניונים והמשרדים".
האופטימיות של המנכ"ל מגיעה על אף משוכה שבה נתקלה עזריאלי, כשבחודש שעבר גרין מאונטיין לא קיבלה היתרי בנייה להקמת קמפוס חדש עבור חברת טכנולוגיה בינלאומית בהספק של 120 מגה־ואט, מהלך שלהשלמתו העריכה שתהיה השפעה מהותית על תוצאותיה הכספיות. לדברי חנקין, "כבר קודם לא היתה ודאות מלאה לגבי סגירת העסקה, והאירוע הזה מוריד את הוודאות לסגירתה". תגובת המשקיעים לאותה משוכה — ירידה של 8% ביום ההודעה על כך ו־14% בסך הכל מאז — מלמדת כי המשקיעים לוקחים ברצינות את מנוע הצמיחה החדש של החברה.
בנובמבר 2024 עזריאלי פנתה לכיוון נוסף, והוא תחום הבנייה למגורים, כשהגישה הצעה לרכישת השליטה בחברת הבנייה צמח המרמן. אך המהלך טרם הושלם.
מליסרון בונה למגורים
במאי 2022 התקשרה מליסרון בהסכם לרכישת 50% מחברת הבנייה אביב ייזום בתמורה ל־600 מיליון שקל כחלק מתוכניתה להיכנס לתחומי פעילות חדשים לצד חיזוק פעילויות הליבה. במליסרון הצביעו אז על כוונה לפתח מנועי צמיחה חדשים שיגיעו ל־15%-20% מהפרוטפוליו. לפי התוכנית, משקלם של נכסי המסחר יירד מ־73% מה־NOI ב־2022 ל־58% לאחר השלמת פרויקטים קיימים בייזום ובתכנון, ובהמשך אף ל־50%.
באוקטובר 2024 רכשה מליסרון את יתרת מניותיה של אביב ייזום בתמורה ל־625 מיליון שקל, וציינה שהיא מצפה שעד 2029 יגיע הרווח הגולמי מפעילות המגורים ל־400 מיליון שקל, ויצטרף ל־NOI של 1.9 מיליארד שקל שיתקבל מהנכסים המניבים. נכון לסוף 2024, שנתיים וחצי אחרי הכניסה לתחום הנדל"ן למגורים, פעילות זו עדיין לא מוצאת ביטוי בתוצאותיה של מליסרון, כשמשקלם של נכסי המשרדים עומד על 71% מה־NOI השנתי. עם זאת, מליסרון מצפה כי חלקה של אביב יגיע בהמשך ל־11% מהפעילות, ויאפשר למשקלם המכריע של הנכסים המסחריים לרדת ל־58%.
ביג מתרחבת באירופה
בניגוד לעזריאלי ולמליסרון, לביג, שמנוהלת על ידי חי גאליס, יש פעילות משמעותית בחו"ל (לעזריאלי מספר נכסי משרדים בארה"ב, אך הם סובלים מתפוסות נמוכות ובכוונתה לממשם לאורך זמן).
פעילותה של ביג בחו"ל מתקיימת בארה"ב - שממנה היא מעוניינת ופועלת לצאת - ובעיקר במזרח אירופה: בסרביה, מונטנגרו ופולין. ב־2024 36% מה־NOI שלה, כ־300 מיליון שקל, הגיעו מהפעילות בחו"ל, מרביתם מהפעילות האירופית, כשזו מצויה במגמת עליה, עם רכישה של שמונה נכסים חדשים ב־2023 וב־2024 והרחבה של שניים נוספים. רכישת והרחבת נכסים אלה הניבו לה תוספת NOI של 49 מיליון שקל ב־2024 - התוספת הגבוהה ביותר, בניכוי השפעת ה־NOI של אפי נכסים, שמתוקף שליטתה בה היא גם חשופה לפעילותה של זו באירופה.
