הציפיות להורדת ריבית הפגישו את אלקטרה נדל"ן עם מיליארד דולר
הורדת הריבית בארה"ב, והתחזית של המשקיעים לכך שהיא תמשיך לרדת, החזירו את העסקאות לשוק הדיור להשכרה בארה"ב, לאחר תקופת יובש שנמשכה מתחילת 2023 עד אוקטובר 2024. מאז מימשה אלקטרה נדל"ן נכסים ב־945 מיליון דולר
אחרי שאלקטרה נדל"ן ביצעה מימושים בהיקף של 1.5 מיליארד דולר ב־2022, שהביאו גם לרווחי שיא של במחצית הראשונה של אותה שנה, התקופה שנמשכה מתחילת 2023 ועד לסוף הרבעון השלישי של 2024 היתה במידה רבה תקופת יובש עבור החברה, שנסחרת בתל אביב לפי שווי של כ־3 מיליארד שקל. במהלכה, שלוש קרנות מקבצי הדיור (MultiFamily) שלה מימשו שני נכסים בלבד בתמורה ל־106 מיליון דולר. בהתאם לכך, וכתוצאה משיערוכים שליליים בשווי נכסי הקרנות בעקבות הריבית שעלתה, אלקטרה נדל"ן החלה לרשום החל מהרבעון השני של 2023 הפסדים בשורת הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות, כשאלה נמשכו שמונה רבעונים ברציפות, כולל הרבעון הראשון של 2025.
אלא שבחלוף הזמן, לאור ההבנה בשוק שהריבית לא צפויה להמשיך לעלות בזמן הקרוב, ויחד עם הציפיות להורדתה וההורדות שהחלו בפועל בספטמבר 2024 (מ־5.5% ל־4.5% היום), רמת הוודאות בשוק הנדל"ן האמריקאי עלתה, והמחנק שנרשם קודם לכן בהקצאות אשראי בו, הוקל. בעקבות זאת חזר גם שוק מקבצי הדיור להשכרה, תחום פעילותה העיקרי של אלקטרה נדל"ן, לפעילות, והקרנות שלה שבו לממש נכסים.
ברבעון האחרון של 2024 הן ביצעו חמש עסקאות מכירה בהיקף של כ־428 מיליון דולר, ובמהלך ינואר עד מאי הוסיפו להן שש נוספות ב־404 מיליון דולר. כעת, היקף המימושים עולה ב־114 מיליון דולר נוספים (כ־400 מיליון שקל), ומגיע בסיכום 12 החודשים האחרונים לכ־945 מיליון דולר.
מדובר בעסקה שביצעה הקרן השנייה של אלקטרה נדל"ן להשקעה במקבצי דיור, למכירת נכס בעיר פלאנו שבטקסס, שבו 480 יחידות דיור. הקרן רכשה את הנכס באוקטובר 2018 בתמורה ל־84.5 מיליון דולר בשותפות עם בית ההשקעות IBI, שהחזיק ב־17% מהזכויות בו. תזרים המזומנים שינבע ממכירת הנכס מגיע ל־51.5 מיליון דולר. אלה מתווספים ל־11.9 מיליון דולר שחולקו לאורך תקופת ההחזקה בו, כך שההנבה הכוללת ממנו עבור המשקיעים מגיעה ל־63.4 מיליון דולר, ומשקפת תשואה שנתית (IRR) של 14%.
אלקטרה נדל"ן נוהגת להשקיע בנכסים לצד שאר משקיעי הקרנות כשותף מוגבל (LP), וחלקה בהשקעה בנכס זה הגיע ל־1.5 מיליון דולר (מתוך 28.9 מיליון דולר שהושקעו כהון עצמי מכספי המשקיעים), כשתזרים המזומנים שלה בתור שותף מוגבל בו מסתכם ב־4 מיליון דולר. החברה צפויה לרשום מהעסקה הפסד חשבונאי של חצי מיליון דולר שמיוחס לעלויות ביצועה.
אלקטרה נדל"ן, שבשליטת האחים זלקינד (באמצעות אלקו, 51.2%) ובניהולו של אמיר יניב, פועלת במודל של חברת קרנות (Private Equity Funds) המגייסת כספים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים על מנת להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים בדגש על מקבצי דיור. בתחום זה יש לה כיום שלוש קרנות פעילות, לאחר שב־2022 מימשה את הקרן הראשונה שלה והשיקה את הרביעית, ובפברואר השנה הודיעה על כוונתה לגייס מיליארד דולר לקרן חמישית. לארבע הקרנות שכבר הקימה היא גייסה סכום מצטבר של 2.7 מיליארד דולר, לצד 714 מיליון נוספים מצידם של משקיעי Co Invest, על פי רוב גופים מוסדיים אמריקאיים. האחרונים אינם משקיעים ישירות בקרן, אלא משקיעים לצידה בעסקאות השונות, כפי שעשה IBI בנכס זה, מה שמאפשר לקרנות לבצע עסקאות רבות יותר ובהיקף רחב יותר.
שלוש קרנות מקבצי הדיור הפעילות של אלקטרה נדל"ן מנהלות כ־33 אלף יחידות דיור. לצידן, גם שתי קרנות חוב למקבצי דיור, 25 שותפויות להשקעה בבתים פרטיים, שותפות ריט להשקעה במלונות בארה"ב וקרן להשקעות במשרדים בבריטניה, וקרקעות המיועדות להקמת דיור להשכרה במיאמי. במהלך הרבעון הראשון החברה השלימה סגירה ראשונה לקרן שתשקיע בבתים פרטיים, שאליה גייסה כבר 229 מיליון דולר.
הקרן השנייה שביצעה את העסקה האחרונה הוקמה, כאמור, ב־2018 וגייסה ממשקיעים 462 מיליון דולר (ו־400 מיליון נוספים מ־Co Investors). לאחר שביצעה רכישות של 42 מקבצי דיור שבהם כ־14 אלף יחידות דיור בסכום מצטבר של 2.3 מיליארד דולר, היא מצויה כעת בתקופת המימושים שלה. נכון לסוף מרץ, הקרן כבר חילקה למשקיעיה 577 מיליון דולר בתשואה שנתית (IRR) של 18%.
בעקבות המימושים רשמה מניית אלקטרה נדל"ן עלייה של 47% ב־12 החודשים האחרונים לעומת 30% שעלה מדד ת"א־מניב חו"ל, שבו היא נכללת. את הרבעון הראשון של 2025 היא סיכמה עם הפסד של 6.3 מיליון דולר. הפסדיה בו וברבעונים הקודמים מיוחסים בעיקר לשיערוכים שליליים בשווי נכסי הקרנות בשל הקשיים בשוק הנדל"ן האמריקאי ועל רקע הריבית הגבוהה. זאת, על אף ביצועים תפעוליים חיוביים של נכסי הקרנות.
אולם, כאמור, הורדות הריבית שכבר נרשמו והציפיות להמשך בהן הביאו להתעוררות בעסקאות ולירידה בהיקפי ההפסדים הרבעוניים, ולהבעת אמון של המשקיעים בביצועי החברה.
