אלקטרה נדל"ן רוצה לגייס מיליארד דולר ובונה על הריבית שתרד והשכירות שתעלה
הקרן החמישית של אלקטרה נדל"ן תשקיע במקבצי דיור בארה"ב. היא מגיעה בהמשך להתחייבויות השקעה של 2.7 מיליארד דולר שאלקטרה נדל"ן גייסה ל־4 הקרנות הקודמות שלה, ושמהן ניצלה 98%
מיליארד דולר. זה הסכום שאלקטרה נדל"ן מעוניינת לגייס בקרן החמישית שאותה תקים על מנת לבצע השקעות במקבצי דיור בארה"ב.
סכום הגיוס המצופה דומה לזה שאליו כיוונה אלקטרה נדל"ן בקרן הקודמת שהקימה, הרביעית שלה להשקעה במקבצי דיור, שגייסה סה"כ 1.04 מיליארד דולר.
בכך, הצטרפה אלקטרה נדל"ן למועדון המצומצם של קרנות ההשקעה שגייסו סכומים של מיליארד דולר ויותר, שכלל עד אז רק את הקרנות השישית (1.1 מיליארד דולר) והשביעית (1.25 מיליארד דולר) של קרן פימי בראשות ישי דוידי, ואת הקרן השישית (1.1 מיליארד דולר) של פורטיסימו בראשות יובל כהן.
אלקטרה נדל"ן, שמנוהלת בידי אמיר יניב ובשליטת האחים דני ומייקי זלקינד (באמצעות אלקו, 54.8%), היא חברת קרנות (Private Equity Funds) המגייסת כספים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים על מנת להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים בדגש על מקבצי דיור.
כאמור, החברה השיקה עד כה ארבע קרנות להשקעה במקבצי דיור, שאליהן גייסה סכום מצטבר של 2.7 מיליארד דולר, לצד 714 מיליון נוספים מצידם של משקיעי Co Invest, על פי רוב גופים מוסדיים אמריקאיים. האחרונים אינם משקיעים ישירות בקרן, אך הם שותפים להשקעותיה ומשקיעים לצידה בעסקאות שהקרן מביאה ‑ מה שמאפשר לקרנות של אלקטרה נדל"ן לבצע עסקאות רבות יותר ובהיקף גדול יותר.
אלקטרה נדל"ן מעוניינת לגייס את ההון לקרן החמישית ממשקיעים ישראלים, בעיקר מהגופים המוסדיים שעם רבים מהם היא מצויה בקשרים לאור השקעותיהם בקרנות הקודמות שלה. עמם נמנים הראל ביטוח, מור השקעות, כלל ביטוח, מגדל ביטוח, הפניקס וילין לפידות.
במקביל, היא מכוונת גם להשקעה מצד משקיעים זרים. חלקם של האחרונים בשתי הקרנות האחרונות שלה ‑ הקרן השלישית, שהוקמה ב־2019 וגייסה 980 מיליון דולר, והקרן הרביעית ‑ כבר הגיע לכ־50%, ועשוי לעבור זאת הפעם. יניב ציין כי השקת הקרן נעשית "בהמשך לשיחות שאנו מקיימים מול משקיעים וגורמים בענף", כך שהחברה כנראה בטוחה מספיק בכוונות ההשקעה שלהם בקרן.
המנכ"ל: "תנאי המאקרו יוצרים עיתוי אופטימלי"
הקרן החמישית תמקד את פעילותה, בדומה לקרנות הקודמות, בדרום מזרח ארה"ב. שם היא מזהה יתרונות בדמות גידול דמוגרפי ונתונים כלכליים חזקים יחסית, שמובילים לעלייה בביקושים לדיור להשכרה ולהתייקרות בשכר הדירה.
יניב ציין בהקשר לעיתוי ההשקה כי "תנאי המאקרו הנוכחיים יוצרים עיתוי אופטימלי להשקת הקרן. בין היתר בשל מאפייני השוק, התומכים בהמשך גידול שכר הדירה, וכן צפי לירידת הריבית בארה"ב, אשר צפויה לספק רוח גבית נוספת לשוק זה".
אלון סנובסקי, מנהל מניות ישראל במגדל ביטוח, שוחח עם כלכליסט והסביר כי "מדובר בתזמון חיובי מכיוון שהריבית נמצאת בתוואי ירידה. לא ברור מה קצבו, אבל הכיוון הכללי הוא לירידה".
ריבית גבוהה גורמת לעליית שיעורי ההיוון ולכן פוגעת בשווי הנכסים ומובילה לירידה בהיקף העסקאות, כשירידה בריבית מובילה למגמה הפוכה. סנובסקי הוסיף כי "במקביל נצפה לראות החל מ־2026 עלייה בשכר הדירה שבעלי נכסים, כדוגמת הקרנות של אלקטרה נדל"ן, יוכלו לקבל. זאת מכיוון שהיצע מקבצי הדיור שמצויים לקראת סיום הקמה צפוי לרדת".
אלקטרה נדל"ן הציגה בנובמבר נתונים לפיהם בכל ארה"ב קיימת בניית חסר כבר מזה עשור (היקף התחלות בנייה נמוך מול גידול באוכלוסיה), וכן שמתוך 700 אלף דירות במקבצי דיור שהקמתן היתה צפויה להסתיים ב־2024, הכמות צפויה לרדת לפחות מ־400 אלף ב־2025 ולכ־300 אלף ב־2026. היצע שיורד תומך בעליית מחירי השכירות שמהם אלקטרה נדל"ן תוכל ליהנות.
לפי סנובסקי: "משך הזמן שייקח מההודעה על כוונת הגיוס ועד שזה יבוצע בפועל ועד שהקרן תתחיל לרכוש נכסים הוא כשנה, ובזמן הזה סביר שריבית ההיוון תמשיך את כיוון הירידה שלה וששכר הדירה יכוון כלפי מעלה ולכן התזמון הנוכחי להשקת הקרן מצוין".
"תמיד דברים יכולים להשתבש, הסיכון קיים"
עם זאת, סנובסקי ציין כי "תמיד דברים יכולים להשתבש. בין אם זה מוסדיים שייתנו כתף קרה לכוונות הגיוס, או אם המגמות הדמוגרפיות והכלכליות בתוך ארה"ב ישתנו ואזורי הפעילות שבהם החברה מכוונת לפעול יהפכו לפחות אטקרטיביים." אולם לדבריו "הסיכונים האלה קיימים אבל הם לא גבוהים. המציאות היא דינמית והחברה צריכה לפעול לפי התרחיש הסביר. לפי תרחיש כזה תוואי הריבית עדיין במגמת ירידה, גם אם היא תתעכב".
בנוגע לסכנה שמדיניות המכסים שאותה מהדהד הנשיא טראמפ תביא לזינוק באינפלציה ותאלץ את הבנק הפדרלי להימנע מהורדת ריבית הוא ציין כי "הסיכון קיים, אבל בסוף גם טראמפ לא רוצה אינפלציה גבוהה והאיום במכסים עשוי להתגלות כמנוף לחץ להשגת מטרות אחרות".
הקרן החדשה תהיה החמישית של אלקטרה נדל"ן בתחום מקבצי הדיור. הקרן הראשונה, שהוקמה ב־2017 וגייסה 215 מיליון דולר (ו־145 מיליון דולר נוספים מ־Co Invertors), הגיעה לסוף דרכה ב־2022 כשמכרה את הנכס האחרון שברשותה, וחילקה למשקיעים בה סכום של 561 מיליון דולר בתשואה שנתית (IRR) של 26.8%.
הקרן השנייה, שגייסה 462 מיליון דולר, כבר קראה ל־100% מהתחייבויות ההשקעה שקיבלה. הקרן השלישית ניצלה גם היא את מלוא התחייבויות ההשקעה שקיבלה, 980 מיליון דולר. בינואר היא מימשה לראשונה ארבעה מ־47 מקבצי הדיור שרכשה, בתמורה ל־300 מיליון דולר. הקרן הרביעית, שעדיין מצויה בתקופת הרכישות שלה, קראה כבר ל־95% מהתחייבויות ההשקעה בה, כך שהקמת הקרן החמישית תאפשר לאלקטרה נדל"ן המשך התרחבות.
בנוסף לשלוש הקרנות הפעילות להשקעה במקבצי דיור (שבהם כ־34 אלף יחידות דיור) אלקטרה נדל"ן מחזיקה גם בשתי קרנות חוב למקבצי דיור, 25 שותפויות להשקעה בבתים פרטיים (Single Family Rental), שמחזיקות בכ־4,300 בתים צמודי קרקע, שותפות ריט להשקעה במלונות בארה"ב (שבעה מלונות) וקרן להשקעות במשרדים בבריטניה (שלושה נכסים עד כה). בנוסף, היא מחזיקה בקרקעות במיאמי המיועדות לבניית דיור להשכרה.
נכון לסוף הרבעון השלישי של 2024 (נתוני השנה המלאה טרם דווחו) שווי נכסי הנדל"ן תחת ניהול החברה עומד על כ־10.1 מיליארד דולר, והון המשקיעים המנוהל מסתכם בכ־5.1 מיליארד דולר.
הציפיות להורדת הריבית וההורדות שהחלו בפועל בספטמבר בארה"ב (מ־5.5% ל־4.5% היום), יחד עם ההתחממות בשוק מקבצי הדיור להשכרה הובילו את הקרנות לשוב ולממש נכסים לאחר תקופת יובש של כשנה וחצי - שהובילה את אלקטרה נדל"ן לשישה רבעונים רצופים עם הפסד חשבונאי, מהרבעון השני של 2023 ועד לרבעון השלישי של 2024. במהלך המחצית השנייה של 2024 היא דיווחה על שש עסקאות בשווי של 470 מיליון דולר ומתחילת השנה על שתי עסקאות ב־362 מיליון דולר.
בהתאם להתאוששות בפעילות הקרנות, מנית אלקטרה נדל"ן עלתה מתחילת השנה ב־16% וב־12 החודשים האחרונים השלימה עלייה של 45%. זאת, לעומת 4% ו־35% שעלה מדד ת"א־נדל"ן באותן התקופות. אלקטרה נדל"ן נסחרת בבורסת תל אביב בשווי של 3.1 מיליארד שקל.
