כשממ"ד הופך למוקד מחלוקת: איך תשפיע הגדלת שטח הממ"ד על מיזמי התחדשות עירונית?
החלטת ועדת הפנים לאשר לקריאה שנייה ושלישית את הגדלת שטח הממ"ד עד 15 מ"ר, כולל תוספת של חדר רחצה בפטור מהיטל השבחה, נתפסת בצדק כמהלך חשוב למיגון העורף. אולם מאחורי הכותרת מסתתרות גם השלכות דרמטיות על מיזמי ההתחדשות העירונית, שעלולות דווקא לעכב פרויקטים, להקשות על תכנון ולערער את האיזון המשפטי והכלכלי של עסקאות מורכבות ממילא.
החוק משנה את תמהיל הזכויות הפיזי של הדירה, אבל אינו משנה את כלל הזכויות המאושרות בתב"ע או את היקף זכויות הבנייה לפרויקט כולו. המשמעות: תוספת של 6 מ"ר נטו לדירה (3 מ"ר למרחב מוגן ועוד 3 מ"ר לחדר רחצה) - מבלי לעדכן את היקף הבנייה הכולל או את מכסת השטחים המאושרים. כך נוצר מצב שבו היזם נדרש "לבלוע" תוספת תכנונית, מבלי לקבל בתמורה הגדלה במספר יחידות, בתמורות או בתקבולים.
שינוי בתמהיל הזכויות, אך בלי שינוי בכללי המשחק
עד כה, שטח הממ"ד היה תחום ל־12 מ"ר ברוטו (כ־9 מ"ר נטו), ללא חדר רחצה. כעת, ניתן להוסיף לו שטח נוסף - בפטור מהיטל השבחה. לכאורה, זוהי בשורה לדיירים. בפועל התוספת עלולה להביא לחריגה מהתכנון המאושר, לצפיפות בקווי הבניין, לפגיעה במעטפת ובאיזון בין שטחים עיקריים לשירותים. כל זאת מבלי שהיזם נדרש לשלם לרשות, אך גם מבלי שניתנת לו אפשרות לתמרון. במציאות שבה ממילא הכדאיות של פרויקטים רבים גבולית - כל שינוי קטן הופך למשמעותי.
במקביל, עבור הרשויות, מדובר בפגיעה בהכנסה צפויה שמממנת תשתיות, תחבורה, מוסדות ציבור ותכנון. כמה ראשי רשויות כבר הזהירו: אם המדינה לא תעניק שיפוי תקציבי, אישורי הבנייה עלולים להיתקע. באופן פרדוקסלי, מהלך שמטרתו להאיץ מיגון, עלול להיתקל בחסמים חדשים, ולפגוע דווקא באותם בעלי דירות שלמענם נועד החוק.
פערים בין תוכניות חדשות לקיימות וחשש לעיוות תמריצים
החוק החדש חל על תוכניות שאושרו בעבר, אך לא על תוכניות שעדיין לא הופקדו. המשמעות: יזמים שמקדמים כיום פרויקטים חדשים, לא יכולים להבטיח את תוספת שטח הממ"ד. כך נוצר עיוות: דווקא מי שפועל לפי ההנחיות העדכניות - נדחק לאחור.
יתר על כן, התוצאה היא פער מתגבש בין דיירים בפרויקטים קיימים לאלו שטרם קודמו, שמוביל למתח פנימי בין קבוצות דיירים, ולחוסר אחידות בשוק. גם תמריצים תכנוניים עלולים להתעוות, כאשר חלק מהיזמים ימהרו "להקפיא תכנון" רק כדי ליהנות מהפטור.
מה תהיה ההשפעה על פרויקטים של התחדשות עירונית?
המשמעות לפרויקטים של התחדשות עירונית עמוקה יותר מכפי שנראה לעין. החוק משנה את המערך הפיזי של הדירות ומגדיל את שטחן, אך מבלי לשנות את הזכויות הכוללות המאושרות בתב"ע. עבור יזמים שפועלים בשולי הכדאיות, תוספת של 6 מ"ר לכל דירה, גם אם פטורה מהיטל השבחה, עלולה לשחוק את מקדם הרווח, להכביד על תכנון הקומה, ולהוביל לצפיפות מבנית בלתי מתוכננת.
מנגד, בעלי הדירות מצפים כעת לתוספת כסטנדרט חדש, ולעיתים דורשים אותה מעבר למה שסוכם. כך נוצרת מתיחות מובנית בין הצדדים, שיכולה לפגוע באמון ובמומנטום של הפרויקט כולו. בלי הנחיות תכנוניות ברורות, מנגנוני פיצוי והוראות מעבר מסודרות, יש חשש שהחוק, שנועד לייעל ולחזק, דווקא יעכב ויבלום.
השפעה על דירות קטנות – והמו"מ בין יזם לדיירים
החוק מבחין בין דירות קטנות (עד 80 מ"ר) לדירות גדולות, כאשר הפטור ניתן במלואו רק לדירות הגדולות. בדירות קטנות, רק תוספת לחדר הרחצה פטורה. גם כאן, נוצר פער פנימי בין בעלי דירות באותו בניין. בשיחות עם דיירים אני כבר שומע את השאלות: האם מגיע לי 6 מ"ר? האם זה כלול בתמורה שהובטחה לי? האם היזם חייב לכלול את זה או שזה "על חשבונו"? החוק, לצערנו, אינו מספק הנחיה ברורה, והשטח מתמלא באי וודאות שעלולה להביא למחלוקות חדשות.
הכיוון של הצעת החוק הוא נכון, אבל הוא חייב להיות מגובה בתכנון ומדיניות כוללת
הרחבת הממ"ד היא צעד ראוי שמתחייב מהמציאות הביטחונית. אבל אין מיגון בלי תכנון, ואין תכנון בלי מדיניות כוללת. אם לא יותאמו במקביל ההוראות בתמ"א, הוראות המעבר בתוכניות הרלוונטיות, מנגנוני שיפוי לרשויות, והנחיות ברורות למו"מ בין יזמים לדיירים, נמצא את עצמנו עם חוק על הנייר, אבל בלי הרחבת הממ"ד בשטח. ההתחדשות העירונית היא הכלי המרכזי להבטחת מיגון אזרחי רחב היקף – אך היא זקוקה לוודאות.
עו"ד אלעד אריאל הוא בעלים של משרד עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית
