מלכודת המשכנתאות החדשה: מי שמנסה לצאת מחובות עלול להיפגע
משפחה שמנסה להקטין את ההחזר החודשי שלה, לסגור הלוואות יקרות ולעשות סדר בחובות, עלולה לגלות בקרוב שדווקא הרגולציה שנועדה להגן עליה חוסמת בפניה את הדרך. החל מ-1 באוקטובר, שינוי באופן שבו הבנקים מחשבים את יכולת ההחזר בהלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה עלול להביא לכך שלווים יקבלו תשובה שלילית - גם במקרים שבהם ההלוואה החדשה אמורה דווקא לשפר את מצבם הכלכלי.
לפי המדיניות החדשה, בעת בחינת הלוואה נוספת בשעבוד דירה יידרש הבנק להביא בחשבון את ההחזר הכולל של משק הבית: גם את המשכנתא הקיימת וגם את ההלוואה החדשה. אם סך ההחזרים עולה על מחצית מההכנסה נטו של משק הבית, האפשרות לקבל את ההלוואה תצטמצם משמעותית.
המטרה ברורה וראויה. משק בית שמקדיש חלק גדול מדי מהכנסתו להחזרי חוב חשוף יותר במקרה של פיטורים, ירידה בהכנסה, עליית ריבית או הוצאה בלתי צפויה. אלא שהבעיה היא שרגולציה אינה פועלת בחלל ריק. היא פוגשת משפחות שכבר קיבלו החלטות, התחייבו לעסקאות ולעיתים מבקשות הלוואה דווקא כדי להקטין את הנטל הקיים.
נניח שמשפחה מכניסה 20 אלף שקל נטו בחודש ומשלמת משכנתא של 6,000 שקל. היא מבקשת הלוואה נוספת עם החזר של 4,500 שקל בחודש. לפי שיטת החישוב הקודמת, הבקשה הייתה עשויה לקבל אישור. לפי השיטה החדשה, סך ההחזרים מגיע ל-10,500 שקל - יותר ממחצית מההכנסה - ולכן הבקשה עלולה להידחות. אותה משפחה, אותה הכנסה ואותה בקשה. רק שיטת החישוב השתנתה.
הבעיה הראשונה היא של מי שכבר הסתמך על הכללים הקיימים. משפחה שחתמה עם קבלן על שיפוץ, התחייבה לרכישה משמעותית או הבטיחה לילד סיוע ברכישת דירה, עשויה הייתה לבנות על האפשרות לקבל הלוואה כנגד הנכס. שינוי חד ומהיר עלול להשאיר אותה עם התחייבות קיימת, אך בלי מקור המימון שתכננה עליו.
הבעיה השנייה חריפה אף יותר ונוגעת לאיחוד חובות. לא מעט משקי בית מחזיקים כמה הלוואות צרכניות יקרות במקביל. במקרים מסוימים, לקיחת הלוואה אחת בריבית נמוכה יותר ובפריסה ארוכה יותר, כנגד שעבוד הדירה, יכולה להחליף את ההלוואות הקיימות, להפחית את ההחזר החודשי ולשפר את התזרים המשפחתי.
אבל אם בעת הבחינה הבנק מחשב גם את ההלוואות הישנות וגם את החדשה, כאילו כולן יישארו בתוקף, הוא עלול לסרב דווקא להלוואה שנועדה לסגור את החובות הקיימים.
וכאן נוצר האבסורד: מדיניות שנועדה להגן על משקי הבית מפני חוב עלולה, במקרים מסוימים, להשאיר אותם עם החוב היקר יותר.
לכן נדרשים שני תיקונים. ראשית, תקופת הסתגלות למי שכבר מצוי בתהליך או התחייב לעסקה על בסיס הכללים הקודמים. שנית, חריג ברור להלוואות שמטרתן איחוד חובות, כך שיחס ההחזר יחושב לפי מצבו של משק הבית לאחר סגירת ההלוואות הקיימות.
הגנה על משקי הבית מפני מינוף יתר היא מטרה חשובה. אבל רגולציה טובה צריכה לדעת להבחין בין הלוואה שמעמיקה את הבעיה לבין הלוואה שיכולה לפתור אותה. אחרת, גם כוונה נכונה עלולה להוביל לתוצאה הפוכה.
עו"ד נדב אטיאס הוא היועץ המשפטי וקצין הציות בחברת אולטרה פיננסים
