מעשה בהלוואת בלון
כמעט אחת מכל 5 הלוואות לדיור שנלקחו בחודש פברואר 2025 על ידי הציבור הישראלי היתה "הלוואת בלון". סכום כולל של 1.3 מיליארד שקל, המהווים 17.5% מהלוואות לדיור בסך של 7.4 מיליארד שקל, שנלקחו על ידי הציבור עבור רכישה עתידית של נכסים. הסיבה המרכזית שבגינה הציבור הישראלי לא לוקח משכנתאות רגילות בגין אותם נכסים זו ההערכה והמחשבה שהריבית במשק תפחת בהמשך שנת 2025 ושהתנאים ללקיחת משכנתא יהיו אטרקטיביים יותר. אבל, השאלה שצריכה להיבדק היא מי באמת מרוויח מהנהירה של הציבור אחרי הלוואות הבלון? ואת התשובה לכך אפשר למצוא בדוחות הכספיים עם רווחי השיא של 30 מיליארד שקל של הבנקים וגם בכך שמאז ה-7 באוקטובר 2023 שום חברת בנייה, יזמות נדל"ן או חברות ביצוע, לא קרסו למרות ששוק הדיור עדיין נמצא במקפיא מבחינת היקף העסקאות. בקיצור, מדובר בבלון שמי שמרוויח ממנו הם הבנקים והקבלנים ולא הציבור.
"הלוואת בלון" היא מוצר בינלאומי ותיק ומוכר בתחום הבנקאות. מוצר שנקרא גם הלוואת בוליט (ירייה, באנגלית) או הלוואת גישור. קיימים שני סוגים של הלוואות בלון: הלוואת בלון מלאה – הקרן והריבית נפרעות רק בתום תקופת ההלוואה, או הלוואת בלון חלקית – הריבית משולמת מדי חודש במהלך תקופת ההלוואה והקרן נפרעת בבת אחת בתום התקופה. בסופו של דבר, הלוואת בלון מלאה דומה להקפאה מלאה של תשלומי ההחזר בהלוואה רגילה. אין מישהו מאיתנו שלא מכיר את ספר הילדים של מרים רות "מעשה ב-5 בלונים" עם האיורים הנפלאים של אורה איל. הספר הזה, נכס צאן ברזל של החברה הישראלית, מביא עמו מסר ברור – כל בלון סופו להתפוצץ, או לעוף ולהיעלם.
אחד הסימנים הכלכליים המובהקים של מלחמת "חרבות ברזל", שמלווה אותנו ב-18 החודשים האחרונים, זה חוסר היציבות והוודאות במשק. מאז ה-7 באוקטובר, בנק ישראל ביצע מספר פעולות שתכליתן היא לשמור על יציבות המערכת הבנקאית. בין היתר הוא אפשר, ועדיין מאפשר, למספר קבוצות באוכלוסייה לדחות את החזרי ההלוואות שלהם, הבנק המרכזי הגביל בחצי את הדיבידנדים שיכולים למשוך הבנקים, והוא הורה לבנקים להגדיל את ההפרשות שלהם לחובות, בגלל החשש מעליה באי תשלום הלוואות ומקריסת עסקים במשק.
במהלך השנה וחצי האחרונות, התפתחה תופעה של נסיקה בהיקף הלוואות הבלון לדיור שלקח על עצמו הציבור הישראלי. מדובר על מוצר מדף, שהפך להיות מאוד מבוקש ,כפתרון ביניים, שנותן מענה לתקופה מסוימת שבהם הקרקע הפיננסית אינה יציבה. בנק ישראל נמנע מלטפל בנושא הזה, וההתעלמות שלו רק תרמה לצמיחה המואצת שהתרחשה. שיעור הלוואות הבלון והיקפם הפכו לתופעה חריגה מאוד, כזו שתפחה למימדי שיא בשוק המשכנתאות והנדל"ן בישראל. לשם השוואה, בפברואר 2023, טרום המלחמה, שיעור הלוואות הבלון עמד בסך הכל על 8.2%, ושנה לפני כן, בפברואר 2022 - רגע לפני תחילת העלאות הריבית במשק - הוא עמד על 4.8% בלבד.
בפרספקטיבה על הלוואות הבלון, הציבור הישראלי כלוא בסופו של דבר בין הבנקים שמשחקים משחק כפול ואינטרסנטי, כמי שמעניקים אשראי ליזמי הנדל"ן, לחברות הביצוע ולקבלנים המשווקים, והם גם אלו שמעניקים לציבור את הלוואות הדיור. מהצד השני, יש את היזמים והקבלנים שהמלחמה הכניסה את השוק שלהם לקיפאון, דבר שדחק אותם לעשות מבצעי מימון שזועקים עלינו מכל מודעה 80/20, 90/10, 85/15. או בגדול, תשלם עכשיו רק את הריבית (קצת) ואת היתרה(הקרן של ההלוואה) עוד הרבה זמן אחרי.
בעולם עם סביבת ריבית גבוה, כאשר בנק ישראל אומר באופן מוצהר וגלוי שבכוונתו להפחית את הריבית במשק במהלך 2025, ברור שהציבור הישראלי מעדיף לתפוס את הפוזיציה על הגדר ולא לקחת על עצמו הלוואת דיור עם ריבית גבוהה. אבל, גם להלוואות הבלון יש מחיר. אמנם הוא לפרק זמן מוגבל, אבל הריביות של הלוואות הבלון גבוהות משמעותית אפילו מאלו של המשכנתא. מכיוון שאנחנו כבר שנה וחצי במלחמה, ייתכן מאוד שהלוואת בלון היא לא הפתרון הנכון. בטוח שהיא לא פתרון לזמן ממושך כאשר השוק סובל מהיעדר וודאות ויציבות.
על הרקע הזה בדיוק, משקי בית רבים, צריכים לעשות חושבים בצורה רצינית בטרם הם רצים לפתרון של הבלון. אכן הגיוני לחשוב ולחשוש שמבצעי הקבלנים, בהם מגולמת גם הנחה על מחירי השוק, ייעלמו ברגע שבו שוק הנדל"ן ייצא מהקיפאון בו הוא נמצא, אבל, גם ייתכן שהטמפרטורה בשוק הנדל"ן לא תעלה מ-0 ל-100 תוך חודש אחד. בסביבה של חוסר יציבות, הלוואת בלון מהווה פתרון, אבל רק כשמשתמשים בה בחוכמה ותוך תכנון זהיר. מי שבוחר בה, צריך לוודא שלא יישאר בסוף הדרך עם בלון שהתנפח מעבר ליכולתו לשלם. האחריות הכלכלית האישית היא שתכריע אם המסלול שבחרתם יוביל אתכם לבית חלומותיכם – או למציאות כלכלית מורכבת שתוביל למשפט "זה סופו של כל בלון".
רמי קוסטקובסקי הוא המייסד והמנכ"ל של "קרדיט קלין"
