עו"ד חיה אביסרור שמעוני: "בעלי נכסים במתחמי פינוי בינוי זכאים להטבות מס"
בעלי נכסים שהם לא דירות מגורים במתחמי פינוי בינוי זכאים להקלות מס משמעותיות בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. בעוד שהקלות המס בפרויקטים של פינוי-בינוי ידועות יחסית בקרב בעלי דירות מגורים - בעלי יחידות מסחר ויחידות אחרות שאינן דירות מגורים לעיתים אינם מודעים לכך שגם הם זכאים להקלות דומות. מידע חשוב זה יכול לסייע להם בניהול המשא ומתן מול היזם בפרויקט ולחסוך להם סכומים משמעותיים
זכאות לפטורים גם לבעלי יחידות מסחר ויחידות שאינן דירות מגורים
על פי החוק גם בעלי יחידה אחרת שאיננה דירת מגורים ושאינה מהווה מלאי עסקי, יכולים להיות זכאים להטבות והקלות מס. כך אם אתם בעלי מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים המשמש כחנויות, משרדים, מחסנים, מוסכים ויחידות מסחריות אחרות או בתי מלאכה ותעשיה, ואתם מחזיקים באותה יחידה ועושים בה שימוש כיחידה עצמאית ונפרדת במשך שנתיים רצופות לפחות לפני מתן צו ההכרזה על מתחם פינוי בינוי – הקלות המס מגיעות גם לכם.
מהן הקלות המס שמגיעות לבעלי יחידה אחרת
פטור מתשלום מס שבח במכירת הזכויות ליזם וזאת עד מגבלת תקרה הקבועה בחו ק. התקרה היא אחת משתי החלופות הבאות לפי הגבוהה מבין השתיים : 150% משווי השוק של היחידה המועברת ליזם או שווי שוק של דירת מגורים חדשה במתחם הפינוי בינוי בלבד, ששטחה 120 מ"ר.
נניח שאתם בעלי חנות ששווי השוק שלה הוא 1.5 מיליון ₪ אתם מעבירים אותה ליזם ובתמורה מקבלים יחידה מסחרית חדשה:
התקרה הראשונה מאפשרת לקבל פטור עד סכום של 2.25 מיליון ₪ (150% מ-1.5 מיליון)
התקרה השנייה תהיה בהתאם לשווי דירת 120 מ"ר במתחם, נניח שהשווי נע בין 2.4-3 מיליון ₪ ולכן תקרת הפטור שתיקבע היא התקרה הגבוהה של 2.4-3 מיליון ₪.
חשוב: כאשר יחידת התמורה המתקבלת היא יחידה מסחרית ראוי לשים לב להבדלי השווי בין 1 מ"ר מסחרי לבין 1 מ"ר מגורים שהרי ברור ששווי מ"ר מסחרי גבוה משווי למגורים ולכן נדרש לבצע את ההתאמות המסחריות הדרושות בהתאם.
כאשר בוחרים לקבל יחידת תמורה שהיא דירת מגורים, הפטור מתשלום מס הרכישה יחול ללא כל קשר האם מדובר בדירה יחידה או דירה נוספת שלכם – בכל מקרה יחול פטור ממס רכישה.
הכרה בנכסים מושכרים או בנכסים ריקים
חשוב לדעת שבהתאם להחלטת מיסוי שפירסמה רשות המיסים גם נכסים המושכרים לצד ג' או נכסים שלא נעשה בהם שימוש (נכס ריק) יוכרו כיחידה אחרת ובעל הזכויות בהם יהיה זכאי להקלות המס וזאת בניגוד לתפיסה המוטעית שרק נכסים פעילים זכאים להטבות במס.
למעשה גם אם הנכס שלכם עומד ריק, די בכך שהחזקתם בו כיחידה נפרדת למשך שנתיים לפני צו ההכרזה על המתחם ההטבות יחולו גם עליו:
•מחסן שאינו בשימוש אך רשום כיחידה עצמאית
•משרד שהושכר בעבר אך כעת פנוי
•מבנה שעבר שיפוצים ולא הופעל עדיין
נקודה קריטית למשא ומתן: יזמים עלולים לטעון שנכס ריק אינו זכאי להקלות - זוהי טענה בלתי נכונה לחלוטין והכרת הכלל הזה יכולה לחזק משמעותית את עמדת המו"מ שלכם.
מספר יחידות התמורה לבעל יחידה אחרת
התמורה שזכאי בעל היחידה האחרת לקבל מהיזם היא אך ורק יחידה חלופית אחת על כל יחידה שבבעלותו וזאת בדומה לתמורה לה זכאי בעל דירת מגורים לקבל מהיזם. לבעל היחידה האחרת זכות לבחור האם הוא מעוניין לקבל יחידה חלופית שהיא דירת מגורים או נכס מסחרי אחר. בפרויקט שנמצא באזור מוטב - התמורה תהיה שתי יחידות חלופיות על כל יחידה שבבעלותו וזאת בכפוף לתקרות הקבועות בחוק.
בעל יחידה אחרת שהוא קשיש כהגדרתו בחוק - לא יהיה זכאי להטבות לקשישים המחזיקים בדירת מגורים בפרויקט ויחולו עליו הכללים שחלים על כל בעל יחידה אחרת.
תמורה שכולה או חלקה בכסף
בעוד שהחוק מאפשר במקרים מסוימים לבעל דירת מגורים לקבל מהיזם בנוסף על שירותי הבניה גם תמורה כספית או אם מדובר בבעל דירה שזו דירתו היחידה במתחם, לקבל רק תמורה כספית ללא שירותי בניה, הקלות אלו לא יחולו לגבי בעל יחידה אחרת. כדי שבעל היחידה האחרת יוכל להנות מפטור מלא ממס שבח נדרש שהתמורה שתתקבל בידו תהא תמורה בשירותי בניה במגבלות התקרה הקבועה בחוק אחרת החלק שיתקבל בידו בכסף יחויב במס שבח.
טיפ למשא ומתן: לעיתים עדיף לוותר על תוספת כספית ולדרוש במקום זאת שטח גדול יותר או מפרט גבוה יותר ביחידה החלופית, ובכך למקסם את הפטור ממס.
כאשר היחידה החליפית מתקבלת בדירת מגורים חלף יחידה אחרת
כאמור בעל יחידה אחרת רשאי לבחור לקבל מהיזם יחידה חלופית שהיא דירת מגורים. כל הטבות והקלות המס שתוארו יחולו בהתאמה על יחידת המגורים עם זאת, כאשר בעל היחידה יבקש למכור את דירת המגורים הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה גם אם תהיה זו דירתו היחידה והוא אף לא יהיה זכאי לחישוב מס לינארי מוטב.
בנוסף נקודה חשובה שצריך לזכור היא שככל שמדובר ביחידה אחרת שהוחזקה בידו במסגרת היותו עוסק ונוכה מס התשומות ברכישתה על ידו, הוא יחוייב בתשלום של מס ערך מוסף במכירת דירת המגורים.
מלכודות נפוצות שכדאי להימנע מהן
בתהליכי משא ומתן מול היזם, בעלי נכסים המהווים יחידה אחרת נתקלים במספר מצבים שעלולים לסכל את זכאותם להקלות:
•חתימה על הסכם לפני התייעצות מיסויית - הסכמים רבים כוללים נוסחים שאינם מיטביים מבחינה מיסויית
•ויתור על זכויות בניגוד לחוק - יזמים עשויים להציע תנאים שסותרים את ההקלות הקבועות בחוק
•אי-תיעוד נכון של תקופת ההחזקה - חשוב להוכיח את תקופת השנתיים ואת השימוש העצמאי ביחידה
•בחירה לא נכונה בין תמורה מסחרית למגורים - החלטה זו משפיעה על המיסוי בעתיד, לא רק בהווה
הקלות המס יכולות להשתוות לחיסכון של מאות אלפי שקלים. ההבדל בין משא ומתן שמבוסס על הבנה מעמיקה של הזכויות המיסויות לבין משא ומתן בלי ידע זה עשוי להיות משמעותי ביותר בתוצאה הסופית.
d&b – לדעת להחליט
