האם חוק שיקום נזקי מלחמה מסמן את הרפורמה הבאה בהתחדשות העירונית?
החוק שנולד כדי לאפשר שיקום מהיר של מתחמים שנפגעו מירי טילים, עשוי להציע פתרונות גם לאחת הבעיות הגדולות של שוק הנדל"ן: פרויקטים של התחדשות עירונית שנגררים במשך שנים בשל סחבת בירוקרטית והיעדר כדאיות כלכלית
חקיקה נולדת בדרך כלל כדי לפתור בעיה קיימת. אולם לעיתים דווקא מצבי חירום מייצרים את הפתרונות הטובים ביותר גם לשגרה. זה בדיוק מה שקרה עם חוק שיקום נזקי מלחמה.
החוק נועד לאפשר שיקום מהיר של שכונות שנפגעו במהלך המלחמה, אולם מאחורי הוראותיו מסתתרת תפיסה רגולטורית חדשה, המבוססת על ודאות, קיצור הליכים, ריכוז סמכויות ותכנון מתחמי. כל אלה הם בדיוק החסמים שמעכבים במשך שנים פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל.
לכן, גם אם החוק נולד מתוך רצון לתת מענה למציאות ביטחונית חריגה (שעשויה לפקוד אותנו גם בעתיד), ראוי לבחון האם חלק מהמנגנונים שנקבעו בו צריכים להפוך לחלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית גם בימים של שגרה.
אחד החידושים המשמעותיים בחוק הוא קביעת לוחות זמנים ברורים ומחייבים להכרזה ולהסדרה של מתחמי תכנון ברחבי הארץ ולביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. כאשר שכונה שלמה ממתינה לשיקום, לאחר פגיעת טילים, אין מקום להליכים שנמשכים שנים. כך הדבר גם בפרויקט התחדשות עירונית רגיל בו הזמן הוא משאב יקר. כל עיכוב מגדיל את עלויות המימון, יוצר אי ודאות ופוגע הן בבעלי הדירות והן ביזמים. אימוץ לוחות זמנים מחייבים עשוי לצמצם באופן משמעותי את אחת מנקודות הכשל המרכזיות של התחום.
החוק קובע כי כאשר רשות מקומית אינה מקדמת את התכנון בפרק הזמן שנקבע, ניתן להעביר את הטיפול לוותמ"ל. אין מדובר בפגיעה במעמדן של הרשויות המקומיות, אלא במנגנון שמבטיח שהליכי תכנון בעלי חשיבות ציבורית ולאומית לא יתעכבו ללא סוף. גם בהתחדשות עירונית רצוי לאמץ מודל דומה, אשר ייושם במקרים בהם הליכי התכנון מתעכבים במשך שנים ללא הכרעה.
לחשוב במונחים של מתחם, לא של בניין
אחת התפיסות המרכזיות שהחוק מעגן ומחזק היא המעבר מהסתכלות על מבנה בודד לתכנון מתחמי. במקרים רבים פרויקט בבניין יחיד אינו מאפשר ניצול מיטבי של הקרקע ואינו מייצר היתכנות כלכלית מספקת. תכנון מתחם שלם לעומת זאת, מאפשר פתרונות טובים ומקיפים יותר מבחינה תכנונית, וכלכלית שנותנים גם מענה בהיבטים ציבוריים וקהילתיים.
גם המנגנון התכנוני היעיל ביותר לא יוביל להתחדשות אם לפרויקט אין היתכנות כלכלית. משום כך כולל החוק מנגנונים בתחומי המיסוי, היטלי ההשבחה והמימון, שנועדו להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר עבור יזמים. שאלת הכדאיות הכלכלית היא פעמים רבות הגורם שמכריע האם פרויקט בהתחדשות עירונית יתקדם או יישאר על הנייר. בחינה מחודשת של מערך התמריצים עשויה להחזיר לחיים מתחמים רבים שכיום אינם ברי ביצוע.
זכויות קניין הפרט והאינטרס הציבורי
החוק מבטא הבנה ששיקום מתחם שלם מחייב איזון בין זכויות הקניין של כל בעל דירה לבין האינטרס הציבורי הרחב. בתחום ההתחדשות העירונית מתקיים מתח קבוע בין זכויות הפרט לבין הרצון לקדם פרויקטים בעלי חשיבות ציבורית ולאומית. וגם כאן יש למצוא את נקודת האיזון.
מוקדם עדיין לדעת כיצד ייושם חוק שיקום נזקי מלחמה בפועל. אולם כבר עכשיו ניתן לומר שהוא מציע מודל רגולטורי חדשני להתמודדות עם חסמים רבים. אם המחוקק יאמץ את העקרונות שנקבעו בו – ודאות, לוחות זמנים מחייבים, ריכוז סמכויות, תכנון מתחמי ותמריצים כלכליים – גם לעולם ההתחדשות העירונית, ייתכן שהרפורמה המשמעותית ביותר בתחום לא תגיע מתוך רפורמת נדל"ן חדשה, אלא דווקא מתוך חוק שנועד להתמודד עם נזקי המלחמה.
מאת דנה פליקר, היא עורכת דין, ראשת תחום התחדשות עירונית במחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא ושות'
d&b – לדעת להחליט
