מחוקק יקר – צא מהממ"ד ולך לעבוד
הצורך בממ"ד הפך לברור מאליו ובכל זאת, הפרויקטים שיכולים להציל חיים ממשיכים להיתקע בגלל רגולציה איטית ודיירים שמפחדים שהשכן ירוויח יותר
אחת השאלות הראשונות שעולות בכל שיחה בימים אלה היא: "יש לך ממ"ד בבית? נו, אז אתה מסודר." אבל הממ"ד, אותו מבצר שמסמל בטיחות, כמעט לעולם לא נמצא במרכז המשא ומתן בפרויקטים של התחדשות עירונית. הוא מגיע רק אחרי. אם בכלל.
מי שראה פעם הצעה לפרויקט התחדשות עירונית או ניהל מו"מ יודע – מדברים על תוספת שטח, על מרפסת, על עיצוב הלובי, סדר בחירת החניות או הסכום שישולם לדיירים לטובת הובלה הלוך ושוב. שיחות על ממ"דים מתקיימות בעתות מלחמה כשכבר מאוחר מדי. זה טבעו של האדם או של האזרח, אבל זו לא יכולה להיות המדיניות של המדינה.
המציאות של השבוע האחרון העלתה תמונה מאוד ברורה. כשמשהו מרעיד את קירות הבניין, הם קורסים והרצפה נשמטת, רק טור ממ"דים עומד יציב ומכיל בבטחה את יושביו. ימים אלה מחדדים, באופן טראגי ומוחשי, את הידוע כבר מזמן למי שעוסק בתכנון עירוני, אדריכלות וביטחון אזרחי: מבנים ישנים, נטולי ממ"דים שנבנו לפי תקני בנייה שהתאימו למאה שעברה, אינם רק אתגר תכנוני, הם סכנת חיים. מלכודות מוות.
הפגיעות הקשות שספגו בנייני מגורים בגוש דן, בחיפה ובאזורים נרחבים אחרים, במתקפת הטילים האיראנית, ובמיוחד במבנים הישנים המחישו באופן מצמרר את מחיר ההזנחה החקיקתית. מבנים שלא חיזקו אותם, שדייריהם עוד רצו למקלט או התחבאו במדרגות, הפכו באחת לסמל לזמן שאזל.
ברחבי הארץ חיים מליוני אזרחים בדירות ללא מרחב מוגן, המציאות הזו לא צריכה ולא יכולה להיות חלק מהחיים שלנו ב - 2025. אבל אם יש חקיקה המאפשרת התחדשות עירונית כבר עשרות שנים – למה ההתקדמות בפועל עדיין זניחה?
אחד החסמים העמוקים ביותר נמצא בכלל בנפש האדם – הקושי להשלים עם זה שמישהו אחר ירוויח יותר ממני. פרויקטים תקועים לעיתים חודשים ושנים רק כי דיירים סרבנים מעדיפים לעכב מהלך שייטיב עם כולם, מחשש ששכנם ייצא נשכר מהם יותר. המפתיע הוא שהבעיה הזו תוקפת אותנו בשתי החזיתות: דיירים סרבנים ורשויות שעסוקות בשטויות.
בהיבט של דיירים סרבנים – הדבר מוצא ביטוי רחב במציאות היומיומית של תחום ההתחדשות העירונית. במאות ואלפי בניינים קודמו הליכים, נבחרו נציגויות ויועצים, נוהל מו"מ מול חברות יזמיות ונוסח הסכם הגון וכולם עומדים ומחכים שיואילו בטובם אחרוני הדיירים הדרושים לרוב (העומד היום על 67%) להסתפק "רחמנא ליצלן" בפרויקט ש"רק" ישדרג את דירתם, ראשית בקיומו של ממ"ד ושנית בעליית ערך של עשרות אחוזים, למרות שהשכן שלהם עשוי ליהנות יותר מהפרויקט. זה טבע האדם או לפחות הדייר הישראלי. מי שלא חווה את התוצאות המרות קרוב אליו לפחות ברמת חלונות מנופצים, כנראה יחזור לסורו דקה אחרי שהשקט יחזור. תרבות אנושית קשה לתקן.
אלא שכאמור גם הרשויות ובעיקר המחוקק, סובלים מאותה מחלה של צרות עין. התנהלותם תורמת לא פחות לתקיעות של הפרויקטים. כל מי שעוסק בתחום ההתחדשות יודע להצביע על נקודות הכשל, על הסיבה שבעטיה רק אחוז זניח מהבניינים הצמאים להליכי התחדשות, עברו או עתידים באמת לעבור הליך כזה בקרוב. בין הסיבות נמצאת אם כל חטאת - משך הליכי התכנון. הממוצע להשלמת הליכי התכנון הכוללים עריכת תב"ע והוצאת היתר בניה עומד עדיין על מעל 10 שנים, לא כולל את שלבי ההריסה וההקמה בפועל.
ההבטחה לייעול ושיפור הליכי התכנון מזכירה לי את ההבטחה שקיבלו הורי לפני 50 שנה – הבן שלכם כנראה כבר לא יצטרך ללכת לצבא.
החקיקה הרפה הקובעת לוחות זמנים למענה של רשויות התכנון, נולדה בלי שיניים ולא גידלה כאלה מאז. שום פקיד לא מסתכל על לוח השנה וסופר האם הוא עומד במועדים שנקבעו לפעולותיו בחוק. זה ממנו והלאה.
כך, גם בעיות שעולות מהשטח: הליכי דייר סרבן ארוכים ולא יעילים המעכבים פרויקטים חודשים ושנים קדימה – ביחס לאלה יש לייצר טריבונל יעודי, יעיל ומהיר. יש לקבוע קנסות למי שגררו את שכניהם חודשים מיותרים מטעמים סחטניים. אולי אז יחשוב הסרבן פעמיים לפני שיעמוד על רגליו האחוריות – רק כי הוא מפנטז על עסקה טובה יותר.
וכך גם שורה של בעיות נוספות: סרבנות בשלבים מתקדמים כמו קבלת המימון הבנקאי, בניינים סרבנים שתוקעים קידום פרויקטים מתחמיים ומעכבים פרויקט שנים רבות קדימה או מונעים את קיומו ומרשמים עקומים בטאבו שצריך קוסם עם סבלנות של מדריך יוגה כדי לתקנם.
תחת עיסוק בכל הנושאים האלה ויצירת פתרונות חקיקתיים אמיתיים, יעילים ועם שיניים, עסוק המחוקק, שנופל גם הוא באותו כשל אנושי - עינו צרה ברווחיהם של מארגני מתחמים, היזמים וכו', בחקיקה מגבילה, מצמצמת, מעכבת וצדקנית.
מחוקק יקר, הוצא ראשך מהממ"ד, שחרר את החסמים האמיתיים לקידומם של פרויקטים והשאר לכוחות השוק להתמודד עם השאר. אנחנו נחיה מצוין עם הידיעה שמישהו הרוויח שקל עודף ושעוד אזרח בישראל זכה לקירות ממ"ד שיחבקו אותו ואת משפחתו.
*מאת יואב זהבי, שותף וראש משותף של מחלקת נדל״ן, מלונאות והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM
d&b – לדעת להחליט
