"ההשלכות של המלחמה פוגעות בכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית"
הזינוק בעלויות הבנייה, הריבית שעדיין גבוהה והמחסור בכוח האדם מייצרות קושי אמיתי עבור יזמי וקבלני התחדשות עירונית. לקראת פורום בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית, התייחסו המובילים למצב הנוכחי, האתגרים העתידיים והצעדים הנדרשים כיום
עליית הריבית, הזינוק בתשומות הבנייה, המחסור בכוח אדם וההתייקרות במימון מציבים בשנים האחרונות את ענף ההתחדשות העירונית בפני מבחן כלכלי מורכב במיוחד. פרויקטים שבעבר נחשבו לרווחיים ובטוחים יחסית, נדרשים כיום להתמודד עם שחיקה במרווחים, אי־ודאות תכנונית ועלויות שממשיכות לטפס כמעט בכל שלב. אלא שלצד האתגרים, ההתחדשות העירונית נותרה אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן הישראלי, במיוחד באזורי הביקוש שבהם עתודות הקרקע מוגבלות והצורך במיגון ובחידוש מבנים רק הולך וגובר. כעת נשאלת השאלה האם המודל הכלכלי שעליו נשען התחום עדיין מחזיק, ואילו צעדים רגולטוריים, מימוניים ותכנוניים נדרשים כדי למנוע האטה בפרויקטים ולשמר את הכדאיות עבור יזמים, דיירים והרשויות המקומיות.
לדברי עו"ד איתי דרכסלר, שותף במשרד עוה"ד מיתר במחלקת נדל"ן, "השלכות המלחמה מציבות אתגר משמעותי לענף ההתחדשות העירונית, בין היתר בשל העלייה בעלויות הבנייה והמימון, המחסור בכוח אדם וחוסר הוודאות הכלכלית. מנגד, התקופה האחרונה המחישה ביתר שאת את החשיבות הלאומית של קידום פרויקטים לחיזוק ומיגון מבנים ישנים, במיוחד נוכח המחסור בממ״דים בחלק ניכר מהבנייה הוותיקה בישראל. עבור דיירים רבים, התחדשות עירונית אינה עוד מהלך נדל״ני או כלכלי בלבד, אלא צורך ביטחוני ממשי".
לדבריו, "כדי לאפשר את המשך קידום הפרויקטים ושימור הכדאיות הכלכלית שלהם, נדרשות התאמות רגולטוריות וכלכליות רחבות, ובהן הגדלת זכויות בנייה, קיצור וייעול הליכי התכנון והרישוי ויצירת ודאות רגולטורית. בנוסף, יש מקום להרחיב את הגמישות הניתנת למוסדות התכנון באישור תוספת קומות, יחידות דיור או שימושים משלימים בפרויקטים שבהם הדבר נדרש לשם שמירה על היתכנות כלכלית, לצד הרחבת השימוש במנגנוני קרקע משלימה, מענקי מדינה ותמריצים כלכליים נוספים, בעיקר בפרויקטים המצויים על גבול הכדאיות ובאזורי פריפריה. כמו כן, ראוי לבחון הפחתת היטלים ומטלות ציבוריות המכבידים על מימוש הפרויקטים".
"כל שינוי עלול להביא לעיכובים"
עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד משרד אברהם בבג'נוב ושות', משרד עו"ד, מציין כי "ההשלכות הכלכליות של המלחמה ובכלל זאת סביבת ריבית גבוהה, עלייה בתשומות הבנייה, מחסור בכוח אדם ואי הוודאות בשוק אכן פוגעות בכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית. פרויקטים אלה נשענים על איזון עדין בין עלויות, זכויות בנייה ומחירי מכירה, שכך כל שינוי משמעותי עלול להביא לעיכובים, להקפאת מיזמים ואף לסיכון ממשי ליכולת מימושם. בתוך מציאות זו עולה גם שאלת פתיחת החוזים בין יזמים לדיירים שהינו בעל השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות, שיש לבחון בזהירות רבה. מחד גיסא, פתיחת הסכמים עשויה להיות מוצדקת כאשר חלים שינויים מהותיים בנסיבות כגון התייקרויות בעלויות, ירידה בקצב מכירות ובמחירי הדירות, ומאידך גיסא, עצם פתיחת ההסכמים מערערת את הוודאות והאמון בין הצדדים ועלולה לסכל את ביצוע הפרויקט".
"לפיכך", אומר "בבג'נוב, "שמירה על הכדאיות הכלכלית של תחום ההתחדשות העירונית מחייבת שילוב בין יציבות חוזית לבין התאמות נקודתיות הכרחיות ומבוקרות. נדרשים צעדים מערכתיים כגון ייעול הליכי התכנון והרישוי, הורדת הריבית, הפחתת היטלי השבחה במקרים המתאימים, הרחבת זכויות בנייה היכן שניתן תכנונית, יצירת ודאות רגולטורית ומיסויית ומתן פתרונות למחסור בכוח אדם בענף. לצד זאת, יש חשיבות להגברת השקיפות, לחיזוק המעורבות הקהילתית ולשילוב טכנולוגיות לניהול ומעקב אחר פרויקטים. האיזון הראוי אינו טמון בפתיחה תדירה של הסכמים, אלא ביצירת מסגרת יציבה, יעילה, הוגנת ומהירה המאפשרת גמישות במקרים חריגים לצד שמירה על אמון, ודאות והאינטרס הציבורי בקידום התחדשות עירונית אחראית ובר קיימא"..
"העדר חשיבה לטווח רחוק"
עו"ד עופר אבן, שותף מייסד במשרד עורכי דין הורוביץ, אבן, אוזן ושות' (HEU & Co) מצביע על כך כי "ההשלכות הכלכליות של המלחמה רק הציפו את הכשל המבני העמוק ביותר של ההתחדשות העירונית – העדר חשיבה לטווח רחוק - הקיבעון הרגולטורי, ובראשו תקן 21. התקן, שנועד לקבוע רווחיות מינימלית ובפועל מקסימלית מגביל בפועל את זכויות הבנייה, נשען על שמאים שמתפקדות כהיסטוריונים - כשמאים הם תמיד מנתחים עסקאות עבר כדי לנחש את העתיד. במציאות הישראלית, שבה הדבר הוודאי ביותר הוא חוסר הוודאות, המודל הזה קורס. אי אפשר להמשיך להגביל זכויות בנייה על בסיס תחזיות רווחיות שנקבעות שנים לפני היציאה לשיווק ולבנייה בפועל. כדי לשמר כדאיות כלכלית ולשחרר את השוק, מוסדות התכנון חייבים לאמץ מנגנון של "טבלת רגישות וגמישות בתקן".
לדבריו ,"מנגנון כזה יאפשר זכויות בנייה דינמיות שיודעות להתאים את עצמן לשינויים - בין אם זו עלייה מתמשכת בתשומות, ירידה במחירי המכירה, או גזירות חדשות כמו היטלים ומיסוי בלתי צפוי. רק גמישות תכנונית מובנית, שמשאירה מרווח נשימה ליזמים, תאפשר לפרויקטים של פינוי-בינוי לצאת לדרך במציאות הכלכלית התנודתית של ימינו".
"לקבוע רף רווחיות של כ-25%"
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף, משרד רז-כהן, פרשקר ושות' מסבירה כי "מיזמי התחדשות עירונית, כמו כל עסקת קומבינציה, רגישים במיוחד לתנודות בריבית במשק ולתקופות חירום. הסיבה לכך נעוצה במבנה הייחודי של עסקאות אלו שמהוות למעשה עסקאות חליפין: בשוק יציב עם ביקושים תקינים, היזם אמור לממן את מלוא עלויות הבנייה מתוך תקבולי מכירת הדירות לרוכשים, ללא צורך באשראי בנקאי משמעותי - ואכן, פרויקטים רבים שהתנהלו ערב המלחמה כמעט ולא נזקקו למימון חיצוני ולאשראי בנקאי. ברם, עם ירידה בביקושים, התמונה משתנה דרמטית: עיכוב במכירות מגדיל באופן ניכר את ההיזקקות לאשראי, ולצד זאת הריבית הגבוהה מכבידה עוד יותר על הפרויקט. שני גורמים אלה מזינים זה את זה ויוצרים אפקט מצטבר בעל אופי אקספוננציאלי, המסביר את רגישותו היתרה של התחום"..
"לאור זאת", היא מוסיפה, "ראוי ליישם בתקופה זו את תקן 21 תוך גילום הסיכון הגבוה, ולקבוע רף רווחיות של כ־25%. הדבר מוצדק ביתר שאת לנוכח המאפיין הייחודי של מיזמי התחדשות עירונית — עלויות הבנייה משמשות בפועל במיזמים אלה לרכישת קרקע, בשונה ממיזמים רגילים שבהם רכישת הקרקע ממומנת ממילא באמצעות אשראי בנקאי".
לדבריה, "עוד ראוי לנקוט משנה זהירות בתקופה זו בעניין מסירת הודעות פינוי לדיירים המתגוררים בדירותיהם, כך שמסירת ההודעות תהא רק לאחר שהתמלאו כל התנאים שהוצבו על ידי הבנק המלווה של הפרויקט, לרבות השלמת מכירת מספר הדירות הנדרש כדי להכניס את הסכם הליווי לתוקף באופן שלא תהא מניעה כלשהי מבחינת הבנק המלווה למתן האשראי לבנייה ולהמצאת הבטוחות לדיירים בהתאם להסכם ההתקשרות עם היזם וכנגד הפינוי בפועל כל זאת במטרה למנוע חשיפת הדיירים לסיכון מיותר".
