הלוואה או שותפות? הנקודות שחובה לבחון בהלוואות משתתפות ברווחים
הלוואה משתתפת ברווחים היא אפיק מימון נפוץ שעשוי להניב לא מעט ערך, אך גם לעורר מחלוקות. התייחסות לכל מאפייני העסקה מראש עשויה להיות הגורם שיכריע את הצלחתה
בשנים האחרונות הפכו הלוואות משתתפות ברווחים לאחד ממכשירי המימון הנפוצים והמעניינים ביותר בעולם הנדל"ן. מדובר במודל הממוקם על התפר שבין חוב להון: מצד אחד, הגוף המממן מעמיד ליזם מימון בדומה להלוואה; מצד שני, הוא נהנה גם מחלק מרווחי הפרויקט ולעיתים אף מקבל זכויות והשפעה המזכירות שותף עסקי לכל דבר.
הפופולריות של המכשיר נובעת מהמציאות המימונית המאתגרת בענף, וביתר שאת בתקופה הנוכחית. יזמים רבים מתקשים לגייס הון עצמי בהיקפים הנדרשים לפרויקטים, בעוד שמימון מסורתי בשלביו הראשונים של פרויקט עשוי להיות יקר במיוחד. הלוואה משתתפת ברווחים מאפשרת ליזם לצמצם את ההון העצמי שהוא נדרש להביא לעסקה, בעוד שהגוף המממן נוטל על עצמו חלק מהסיכון ומקבל בתמורה פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר.
אלא שהיתרונות הללו יוצרים גם מורכבות משמעותית. ככל שהגוף המממן מעורב יותר בפרויקט ונהנה יותר מהצלחתו, כך מיטשטש הגבול בין מלווה לבין שותף. לקו הגבול הזה יש השלכות דרמטיות הן במישור המשפטי והן במישור החשבונאי והמיסויי, ולכן חשוב להקדיש תשומת לב מיוחדת למבנה העסקה כבר בשלבי התכנון הראשוניים.
אחת השאלות המהותיות ביותר בעסקאות מסוג זה היא האם מדובר למעשה בהלוואה או בהשקעת הון. התשובה אינה תיאורטית בלבד. היא משפיעה על אופן הדיווח החשבונאי, על מערכת היחסים בין הצדדים, ובחברות נדל"ן, גם על היבטי מיסוי מקרקעין. לכן, אחת המשימות החשובות ביותר בעת בניית העסקה היא לוודא כי מאפייניה תואמים את הסיווג שהצדדים מבקשים להעניק לה. במאמר הנוכחי נמפה את המאפיינים המרכזיים של הלוואות משתתפות ברווחים ונבין למה חשוב לשים לב.
בטוחות: אינדיקציה חשובה, אך לא מכרעת
נהוג לחשוב כי מתן בטוחות לטובת הגוף המממן מעיד בהכרח על כך שמדובר בחוב. ואכן, כאשר כל מערך הביטחונות נועד להבטיח את החזר ההלוואה, מדובר באחד המאפיינים הקלאסיים של עסקת מימון .עם זאת, ובניגוד לדעה שרווחת, המציאות מורכבת יותר. קיימות עסקאות בעלות מאפיינים הוניים מובהקים שבהן מוענקות בטוחות לצדדים השונים לצורך שמירה על האיזון ביניהם ועל סדרי הקדימות. לכן, עצם קיומן של בטוחות אינו מספיק כדי להכריע האם מדובר בחוב או בהון, ויש לבחון את מכלול נסיבות העסקה.
מניות בכורה וזכויות כלכליות
אחד הכלים הנפוצים להסדרת מערכת היחסים בין הצדדים הוא שימוש במניות בכורה. באמצעותן ניתן לקבוע מנגנוני קדימות בחלוקת רווחים, כך שהגוף המממן יקבל תחילה חלק מסוים מהתמורות בטרם יחולקו יתר הרווחים. כאשר משתמשים במבנה כזה או במנגנון אחר ליצירת עדיפות במניות, חשוב להקדיש מחשבה גם לשאלת הסחירות והעברת הזכויות. במקרים רבים גוף מממן מחזיק במקביל במניות בכורה ובמניות רגילות, ולכן יש צורך לקבוע מנגנונים ברורים שיאפשרו העברה או מימוש של כל אחת מהזכויות בנפרד, בהתאם לצורכי הצדדים.
זכויות ניהול והשפעה: לא רק שאלה משפטית
מאפיין נוסף שמקרב את העסקה לעולם ההון הוא הענקת זכויות ניהול והשפעה לגוף המממן. במקרים רבים הדבר בא לידי ביטוי בזכות למנות נציג בדירקטוריון חברת הפרויקט. דירקטור מטעם הגוף המממן אינו רק משקיף מהצד. הוא עשוי להשפיע על קבלת החלטות, על קצב התקדמות הפרויקט ועל ההתנהלות השוטפת של החברה. חשוב לוודא כי לנציג יש את הניסיון המקצועי הנדרש, על מנת למנוע חיכוכים בין הצדדים ועיכובים בפרויקט. לכן, חשוב לייצר מנגנונים בהסכם שימנעו מראש את אותם חיכוכים, אשר עלולים לייצר עיכובים משמעותיים בפרויקטים, כמו למשל: קבלת החלטות מהותיות מראש, זכויות וטו, קביעת מנגנוני זכויות חתימה, וכיו"ב.
חלוקת הסיכונים צריכה להיות ברורה
בלב כל עסקת הלוואה משתתפת ברווחים עומדת שאלת הסיכון. בניגוד למלווה רגיל, המסתפק בריבית קבועה ובביטחונות, הגוף המממן נהנה מפוטנציאל רווח גבוה יותר משום שהוא נוטל על עצמו חלק מהסיכון העסקי. זו בדיוק הסיבה לכך שההסכם חייב להגדיר באופן ברור מהו היקף החשיפה של כל אחד מהצדדים, באילו מצבים נושא כל צד בהפסדים, ומהם המנגנונים שיחולו במקרה שהפרויקט אינו משיג את התוצאות העסקיות המקוות.
מנגנוני היפרדות: המקום שבו מתחילים רוב הסכסוכים
בהמשך ישיר לסוגיית הסיכונים, חשוב במיוחד להגדיר ולגבש מנגנוני היפרדות - הגורם שלרוב מייצר את מרבית המחלוקות בעסקאות הללו. בשלב החתימה הצדדים מניחים שהפרויקט יתקדם כמתוכנן, אולם המציאות העסקית מלמדת שלא תמיד כך קורה. לכן, חשוב להקדיש מחשבה כבר בתחילת הדרך לאפשרויות הפרידה בין הצדדים.
לצד מנגנונים מקובלים כמו זכות סירוב ראשון (First refusal) וזכות הצטרפות למכירה (Tag along), כדאי לבחון גם מנגנונים מתקדמים יותר שייתנו מענה למצבי קיצון. אחד המנגנונים המוכרים ליישוב סכסוכים בצורה של היפרדות הוא מנגנון הבמבי (Buy Me Buy You - BMBY), שבמסגרתו צד אחד מציע מחיר לרכישת חלקו של האחר, והצד השני מחליט האם למכור או לרכוש באותו מחיר. חשוב לוודא גם כי המנגנונים המוסכמים עולים גם בקנה אחד עם הרגולציה הקיימת. כמו למשל, הצורך בקבלת הסכמת רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות, וכיו"ב.
הגדרה מוקדמת היא מנוע ההצלחה
אם יש נושא שחשוב במיוחד לזכור הוא כי הצלחה של הלוואות משותפות ברווחים, אינה נמדדת אך ורק בגובה המימון או בהיקף הרווחים. היא תלויה בראש ובראשונה ביכולת להגדיר מראש ובאופן מדויק את מערכת היחסים בין הצדדים, את חלוקת הסיכונים, את מנגנוני קבלת ההחלטות ואת דרכי ההיפרדות. ככל שמקדימים להסדיר את מנגנוני המימון, השליטה, חלוקת הסיכונים וההיפרדות, כך גדל הסיכוי שהעסקה תשרת את מטרות הצדדים ותצמצם את הסיכון למחלוקות עתידיות. בעולם ההלוואות המשתתפות ברווחים, ההצלחה אינה מתחילה במועד החזר ההלוואה – אלא כבר בשלב תכנון מבנה העסקה.
מאת עו"ד רוני שמע רימון, מייסדת ובעלים, רימון ושות', משרד עורכי דין
d&b – לדעת להחליט
