ברקע ההאטה בנדל"ן: בוני התיכון מכניסה את אמפא כשותפה בשני פרויקטים של התחדשות עירונית
בוני התיכון תמכור לאמפא, בתמורה ל-83 מיליון שקל, 49% מהזכויות בשני פרויקטי ההתחדשות העירונית הגדולים שלה, שההכנסות מהם מוערכות ב-3.3 מיליארד שקל
ההאטה בנדל"ן למגורים והריבית הגבוהה במשק דוחפות לשיתופי פעולה. בוני תיכון התקשרה בעסקה עם אמפא לפיה זו תיכנס שותפה (49%) בשני פרויקטי התחדשות עירונית שלה בירושלים ובאזור, שבהם מתוכננת הקמת כ-1,800 יחידות דיור, בתמורה של 83 מיליון שקל.
אמפא, שבשליטת קבוצת פוגל ומשפחת נקש, תשלם 53 מיליון שקל תמורת הזכויות בפרויקט באזור ו-23 מיליון שקל נוספים עבור אלה בפרויקט בירושלים. היא תעמיד 5 מיליון שקלים נוספים לכיסוי חלקה בהלוואת בעלים שבוני התיכון העמידה לחברות הפרויקט. בוני התיכון מעריכה כי תכיר, בעקבות העסקה, ברווח לפני מס של 135 מיליון שקל. מכך, 65 מיליון שקל ממכירת חלקה בפרויקטים ו-69 מיליון שקל משיערוך החזקותיה בהם.
בפרויקט באזור מתוכננת הקמת 1,274 יחידות דיור במקום 368 יחידות קיימות. כך שחברת הפרויקט תוכל לשווק בו 906 יחידות למכירה. בירושלים, מדובר בפרויקט בשכונת ארמון הנציב ובו יפונו 105 דירות ויוקמו במקומן 518, כך שלחברת הפרויקט יוותרו 413 יחידות לשיווק, אך מתוכן 18 מיועדות לשמש לטובת קרן תחזוקה שמיועדת לתמוך בהוצאות הדיירים עבור מימון תחזוקת הבניין.
שני הפרויקטים מצויים בשלב התכנון המפורט, והיתרי הבנייה בהם עתידים להתקבל לקראת סוף 2027 ותחילת 2028. כך ששיווקם עוד רחוק. בבוני התיכון העריכו את ההכנסות הצפויות מהם, לאחר סיום מכירת כלל הדירות, החניות ושטחי המסחר שמתוכננים בהם ב-2.2 מיליארד שקל עבור הפרויקט באזור וב-1.1 מיליארד שקל בזה בירושלים. כאשר מדובר בשני הפרויקטים בעלי פוטנציאל ההכנסות המוערך הגבוה ביותר של החברה.
לאור זאת, האינטרס של אמפא ברכישת ההחזקות בפרויקטים נראה ברור. אך מדוע בוני התיכון מוותרת על מחצית מזכויותיה בהם? התשובה לכך נעוצה ככל הנראה בהשפעת ההאטה בענף הנדל"ן למגורים על ביצועי החברות ותזרימי המזומנים שלהן, דבר שמתבטא גם בעלייה בהוצאות המימון שלהן.
לבוני התיכון, שמנוהלת על ידי בעל השליטה (49.5%) עמי פרץ, ועוסקת בייזום והקמת נדל"ן למגורים בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, שבעה פרויקטים בהקמה שבהם כ-880 יחידות דיור, מתוך כ-1,800 יחידות ב-11 הפרויקטים שבהם היא מעורבת משלבי התכנון ועד להקמה. לאחר שמכרה 130 יחידות דיור בשוק החופשי ב-2024, מכירותיה ב-2025 ירדו ב-11% ל-116 יחידות דיור. הירידה נמשכה גם ברבעון הראשון של 2026 עם 19 יחידות שנמכרו לעומת 40 ברבעון המקביל אשתקד. ואולם מבצע שיווק שביצעה לפרויקט שלה ברחובות, בשיתוף עם מעיין אדם, הוביל לקפיצה במכירות ברבעון השני, ועד לסוף מאי הן הגיעו ל-74 יחידות דיור לעומת 22 ברבעון השני של 2025.
מדובר בפרויקט בשכונת קריית משה בעיר שבו תקים בוני התיכון 429 יח"ד, מהן 333 יח"ד לשיווק, שהקמתו עתידה להתחיל השנה. לפני כשבועיים עדכנה החברה שהיקף המכירות שאליו הגיעה, 72 יח"ד, אפשר לה לקדם מימון פרטני להקמתו.
ההאטה במכירות אילצה את בוני התיכון להעניק לרוכשי הדירות שלה הטבות, ו- 85% ו-87% מהדירות שהיא מכרה ב-2024 וב-2025, בהתאמה, נמכרו במסלול של 20/80 או 15/85, כך שעיקר ההכנסה ממכירתן נדחתה למועד המסירה, ועלות המימון שנכפתה עליה כממתן הטבה זו הגיעה ב-2025 ל-12.9 מיליון שקל (גם המכירות בקריית משה כללו הטבות מימון). החברה ציינה בדוח השנתי שלה כי לנוכח ההטבות לרוכשים המימון הבנקאי להקמת הפרויקטים אינו מספיק לכיסוי כלל עלויות הבנייה והיא תידרש להעמיד לטובת השלמת הפרויקטים מקורות נוספים או להגדיל את עלויות מימונם.
נתון שמושפע מכך נוגע לתזרים המזומנים של החברה, כאשר זה המתמשך מפעילותה השוטפת הפך ברבעון הראשון לשלילי (45.6 מיליון שקל), לעומת כזה חיובי ברבעון המקביל. כאשר הוצאות המימון שלה, שקפצו ברבעון הראשון ב-88% ל-17.5 מיליון שקל, הובילו בשורה התחתונה להפסד של 7.8 מיליון שקל. יותר מכפול מההפסד שנרשם ברבעון המקביל אשתקד (3.5 מיליון שקל). כאשר אלה הכבידו על החברה גם ב-2025 והובילו להעמקת ההפסד השנתי מ-11.5 מיליון שקל ב-2024 ל-21 מיליון.
בוני התיכון נסחרת בשווי של 692 מיליון שקל, לאחר שמנייתה עלתה מתחילת השנה ב-25%, בזמן שמדד ת"א בנייה בו היא נכללת ירד ב-2%. בשנה שעברה היא הכניסה את חברת הביטוח כלל כשותפה במספר פרויקטים שלה בהשקעה, מצידה של חברת הביטוח, שעשויה להגיע לרבע מיליארד שקל. אמפא שעוסקת בעיקר בנדל"ן מניב ולצד זאת גם בייזום נדל"ן ובהעמדת אשראי ושהונפקה למסחר אשתקד, נסחרת בשווי של 3.4 מיליארד שקל לאחר ירידה של 18% בשער המניה מתחילת השנה.
