דעה
81 אלף דירות "על המדף" הן אתגר ניהולי ולא סיבה לבהלה
בענף שנמדד במחזורי זמן של שנים, מדדים קצרי טווח מטשטשים את התמונה השלמה. מי שפועל בעקביות כשהשוק קפוא, נהנה מפירות בשלב ההתאזנות"; מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, לא מתרגש מהירידה במכירות הדירות החדשות בשוק ומציע להסתכל על הדברים מפרספקטיבה של מחזורי הפיתוח הארוכים
שוק הדיור בישראל בטלטלה. המלחמה, הריבית ואי הוודאות האטו את קצב העסקאות; דוח אגף הכלכלן הראשי לרבעון הראשון לשנת 2025 שפורסם בספטמבר מצביע על ירידה של כ- 24% בקצב מכירת הדירות החדשות והמשך ירידה ברבעון השני לעומת הרבעונים המקבילים אשתקד ועל מלאי דירות לא מכורות של כ- 81 אלף יחידות. אלו נתונים מטרידים - אבל הם מתארים פרמטר אחד ברגע נתון ולא את שוק הנדל"ן למגורים בכללותו, על כל רבדיו ומורכבויותיו.
ועידת הנדל"ן של כלכליסט תתקיים ביום שלישי, 28.10.25 - לפרטים לחצו
הבסיס לא השתנה: הביקוש לדיור בישראל הוא מבני. מדי שנה מתווספים כ- 65-70 אלף משקי בית חדשים בישראל, בעוד ההיצע השנתי נע סביב כ- 45 אלף דירות (גמר בנייה בנטרול דירות בהתחדשות עירונית שנהרסו ונבנו מחדש). הפער הזה לא נפתר בהאטה זמנית; הוא פשוט נצבר. חשוב גם לדייק: הביקוש איננו דיכוטומי (“קונה/לא קונה”) אלא לינארי. רוב הרוכשים עדיין מעוניינים או ליתר דיוק חייבים לקנות או לשכור דירה לשימוש עצמי; השאלה היא באיזה מחיר ובאיזה תמהיל מימון. הביקוש לא נעלם - הוא מתמחר את עצמו מחדש.
בענף שנמדד במחזורי זמן של שנים, מדדים רגעיים או קצרי טווח מטשטשים את התמונה השלמה. נדל״ן הוא פעילות מחזורית; מי שפועל בעקביות לאורך המחזור - נהנה מפירות בשלב ההתאזנות.
ביזמות נדל"ן, המדד המכריע איננו היקף המכירות לבדו ובאותה מידה גם לא קצב הביצוע של עבודות הבנייה באתרים לבדו, אלא הסנכרון בין שניהם. כשקצב המכירות מקדים את קצב הביצוע ההנדסי, זו אינדיקציה למצב מצוין. חשוב לציין שהיחס הזה הוא שמכתיב את עיתוי ההכרה בהכנסה וברווח הגולמי ומשפיע באופן משמעותי גם על תזרים המזומנים של הפרויקט (כתלות בלוח התשלומים של רוכשי הדירות). בהתאם לכך, בהינתן שקצב המכירות שלנו מקדים את קצב הביצוע ההנדסי, גם בשיא אי הוודאות לכאורה, לא עצרנו בנייה באף פרויקט. החלטות משמעותיות כגון אלו, מתקבלות על בסיס נתוני איתנות מאזנית, בקרה תזרימית ותכנון מקדים ולא לפי סנטימנט יומי.
דוגמה לאופי הארוך של מחזורי הפיתוח הוא פרויקט יבניאלי בגבעתיים, שאיכלוסו הושלם בערב ראש השנה האחרון. ההתקשרות עם בעלי הדירות החלה ב־2017, העלייה על הקרקע ב־2021, ובספטמבר 2025 אוכלס הפרויקט במלואו. לא מדובר במגדל מורכב במיוחד שנבנה על בסיס תכנית תקדימית אלא בהריסה ובנייה מתוקף תוכנית התמ"א 38/2 של זוג בניינים בני שמונה קומות שכוללים 51 יח"ד בלבד, המשתלבים במרקם העירוני של גבעתיים. במהלך שמונה שנות קידומו עברנו את מגפת הקורונה, את אירועי 7 באוקטובר והמלחמה המתמשכת, עלייה חדה בריבית ושינויים בהנחיות המימון למשכנתאות. השוק נע בין האטה להתאוששות, הקבלן של הפרויקט נאלץ לעמוד בסד לחצים והנחיות מכבידות לאור המלחמה ועם זאת המשכנו לקדם את הפרויקט במלוא המרץ. המשך התנועה שלנו לקידום הפרויקט על רכבת ההרים הזו הביא אותנו לסיום פרויקט רווחי שמביא ערך רב ל- 51 משפחות. רוצה לומר, כי פרויקטים אינם מתקדמים לפי מצב רוח רגעי של השוק, אלא לפי צורך אמיתי במגורים ובהתחדשות עירונית.
בקרסו המדיניות שלנו מדברת על המשך פעילות רציפה שפועלת לקידום של כלל הפרויקטים הנכללים בפורטפוליו, על שלביהם השונים, מתוך הבנה של מבנה השוק והכוחות הפועלים עליו. עצירה היום תייצר חוסר היצע בעוד שנתיים; מי שימשיך במלוא המרץ יגיע מוכן לגל הביקוש הבא.
היכולת לעשות זאת נשענת על משמעת ניהולית ועל מבנה נכסים שמעניק ליזם שליטה: פורטפוליו שמבוסס על קרקעות פרטיות, מינוף מדוד וגמישות בתזמון פיתוח ושיווק ובעיקר נטרול כל תלות במכרזי מדינה או בלוחות זמנים מוכתבים מראש. כך פועלים לפי הביקוש האמיתי, לא לפי אילוץ רגולטורי או לחץ של מיחזור חוב. החוכמה איננה לנחש את רגע התפנית - אלא להגיע מוכנים אליה.
דן פרנס הוא מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן
