פינוי בינוי – כמה מקבלות הדירות הקטנות וכמה הגדולות?
כדי לקבוע מה תוספת השטח שכל דירה צריכה לקבל בפינוי בינוי, צריך לקבוע מה שטחה הקיים של כל דירה- וזה לא עניין פשוט... - עו״ד ונוטריון דן הלפרט מסביר איך קובעים שטח קיים ומה קובע- נסח הטאבו, ארנונה, היתר או מדידה?כדי לקבוע מה תוספת השטח שכל דירה צריכה לקבל בפינוי בינוי, צריך לקבוע מה שטחה הקיים של כל דירה- וזה לא עניין פשוט... - עו״ד ונוטריון דן הלפרט מסביר איך קובעים שטח קיים ומה קובע- נסח הטאבו, ארנונה, היתר או מדידה?
פרויקטים של התחדשות עירונית טומנים בחובם קרב סמוי וקריטי סביב קביעת השטח הקיים של כל דירה, כי הרי על בסיס השטח הקיים שיקבע, ניתן יהיה לקבוע מהו השטח של הדירה החדשה (הוא השטח הקיים + תוספת מ"ר).
על הנייר, קיימות חלופות רבות לבחינת שטח הדירה הקיימת: נסח הטאבו המיושן, חשבון הארנונה, היתרי הבנייה ההיסטוריים או מדידה פיזית בפועל. אולם, המצפן המשפטי והשמאי המחייב את הקביעה הוא המדידה בפועל – אך ורק מתוך השטחים שנבנו כדין מכוח היתר בנייה מאושר. גם לאחר שאמרנו את זה- העניין לא פשוט.
ישנם בניינים רבים ברחבי הארץ (בעיקר "בנייני רכבת" ישנים) שבהם ניבנו במקור רק דירות קטנות. במהלך השנים אושרו תוכניות שונות שחלות על הבניינים הללו אשר איפשרו לבעלי הדירות לבנות הרחבות לדירות ולהגדיל את שטחן (באופן חוקי). במקרים רבים, חלק מבעלי הדירות אכן פעלו להרחיב את דירותיהם, אך חלק אחר לא ביצע הרחבה. כך, למרות שכולם היו זכאים להרחיב את דירותיהם, חלק מהדירות הורחבו וחלק מהדירות נותרו קטנות.
והנה, כאשר מבקשים בעלי הדירות בבניין כזה לבצע פרויקט פינוי בינוי, פורצת מחלוקת קשה ביניהם בשאלה- מהו השטח הקיים האמיתי של הדירות הקטנות? האם שטחן המקורי (כפי שקיים עד היום) או שטח גדול יותר שמשקף את זכויות הבניה שעדיין קיימות להם למרות שלא בנו הרחבה?
עו"ד דן הלפרט
(צילום: ניב קנטור)
סוגיה זו עמדה במרכז הליך משפטי שהסתיים לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בו נדונה מחלוקת בין רוב בעלי הדירות (28 תובעים) לבין ארבעה בעלי דירות סרבנים בבניין ״רכבת״ ברחוב המאבק 4-10 גבעתיים.
מדובר בבניין ישן שכלל במקור דירות דומות בשטחן. אלא, שבמהלך השנים, הרחיבו חלק מבעלי הדירות את דירותיהם תוך ניצול זכויות בניה שהוענקו לכלל הדירות. חלק אחר של בעלי הדירות לא ניצלו את זכויות הבניה ולא הרחיבו את דירתם.
כך נוצרו בבניין שתי קבוצות: קבוצת הדירות הקטנות, ששטחן המקורי בהיתר עמד על כ-68 מ"ר שקיבלו דירות תמורה בשטח של 78 מ"ר (היינו תוספת של 10 מ"ר); וקבוצת הדירות הגדולות (המורחבות), ששטחן עמד על כ-96.3 מ"ר שקיבלו דירות תמורה בשטח של 98 מ"ר (היינו תוספת של 1.7 מ"ר).
ארבעת בעלי הדירות הסרבנים שלהם דירות קטנות התנגדו לפרויקט וסרבו לחתום על ההסכם בטענה שקופחו.
הסרבנים דרשו שיתייחסו אליהם כאילו הרחיבו את דירתם או לכל הפחות שיעניקו להם תוספת שטח בגין זכויות בנייה (שעומדות לזכותם אך לא נוצלו על ידם מעולם משום שבפועל הם לא הרחיבו את דירתם).
מנגד, טענו התובעים, כי ההסכם הוגן ושוויוני, וכי היענות לדרישות הנתבעים תפגע אנושות ברווח היזמי.
לאחר בחינת טענות הצדדים, דחה בית המשפט המחוזי את עמדת הסרבנים וקבע, כי סירובם אינו סביר.
נקבע, כי הסרבנים לא קופחו משום שבפועל על פי ההסכמות החוזיות, תוספת השטח שהוענקה לדירות הקטנות גדולה שאופן משמעותי מתוספת השטח שקיבלו הדירות הגדולות ובכך מגולמות גם זכויות הבניה שעומדות לדירות הקטנות ולא נוצלו על ידן.
בית המשפט קיבל גם את טענת היזם, כי כל שינוי בהסכמות החוזיות ומתן שטח נוסף לדירות הבעלים, ימית כלכלית את הפרויקט ויפגע אנושות בכלכליות שלו.
סופו של דבר נקבע, כי אין מקום לקבל את טענות הנתבעים ויש לאשר את ההסכם ואת הפרויקט.
נמצאנו למדים, כי חלוקת התמורות בין בעלי הדירות היא משימה מורכבת ועדינה ויש לבצע אותה בשום שכל ובאופן מקצועי, תוך גילוי גמישות מחשבתית וסובלנות לאחר.
מאת עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מלווה אלפי בעלי דירות במאות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מגשר ובורר ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOWER בני ברק).
d&b – לדעת להחליט
