הפרדוקס של שוק הנדל"ן: למה 80 אלף דירות לא מכורות לא מורידות מחירים?
לפי התיאוריה הכלכלית הבסיסית- היצע הולך וגדל, אמור להוביל לירידת מחירים. אבל בישראל 2025, גם כשמלאי הדירות הלא מכורות נושק לשיא של 80 אלף, המחירים, לפחות באופן רשמי, ממשיכים לעלות. האמנם?
אשליה סטטיסטית כתוצאה מהטבות מימון
במקום להוריד מחירים רשמית, הקבלנים מציעים הנחות "בדלת האחורית" בצורת הטבות מימון. במבצעי 80-20 הנפוצים כיום, הרוכש משלם רק 20% מהמחיר בעת החתימה, ואת היתר רק במסירת הדירה כעבור שנתיים-שלוש. הקבלן למעשה מממן את עלות ההון של 80% ממחיר הדירה לתקופה ארוכה וזוהי הטבה כלכלית משמעותית.
הדיווחים הם לפי המחיר שנקוב בחוזה, מבלי להתחשב בערך הכלכלי האמיתי של הטבות המימון. כך, הורדת מחיר אפקטיבית של 6%-7% פשוט נעלמת מהסטטיסטיקה הרשמית. הדברים מקבלים משנה תוקף, בשים לב לכך שכיום כ-62% מהדירות החדשות כיום נמכרות "על הנייר" עם הטבות מימון.
כך למשל, בפרויקט בקריית אונו נמכרת דירת 4 חדרים במחיר של 3.03 מיליון שקל (עלייה של 1% מהמחיר המקורי). הרוכש משלם 20% בלבד בחתימה (606 אלף שקל) והיתרה רק בעוד שנתיים וחצי. בחישוב הערך הנוכחי של העסקה, בתנאי הריבית הנוכחיים, מדובר בשווי אפקטיבי של כ-2.82 מיליון שקל.
התוצאה: הלמ"ס (והציבור כולו אחריה) רואה עלייה של 1%, בעוד שבפועל יש ירידה של 6%.
למה הקבלנים מעדיפים לתת הטבות מימון במקום להוריד מחירים?
כאן כבר נכנסת לתמונה הכלכלה התנהגותית, שלהבדיל מהכלכלה המסורתית- מתחשבת גם בתופעות אנושיות ובהטיות שכולנו ״סובלים״ מהן ובמקרה הזה- הטיית העיגון- הורדת מחירים רשמית תייצר נקודת עיגון פסיכולוגית חדשה ונמוכה יותר בשוק. הקבלנים יודעים שברגע שיתחילו להוריד מחירים באופן רשמי- הציבור יצפה להורדות נוספות והנבואה ״תגשים את עצמה״.
ההיסטוריה מלמדת שזו לא הפעם הראשונה: בתחילת 2023, כשהיו סימנים לירידת מחירים, הקבלנים התחילו בשיווק אגרסיבי של מבצעי 80-20. כשהלמ"ס דיווח על עליית מחירים (למרות ההנחות בשטח), הציבור התנפל לקנות מחשש להפסיד- בדיוק מה שהקבלנים קיוו לו.
אגב, גם הקבלנים עצמם סובלים מהטיות ובמקרה הזה- "שנאת הפסד״ . קבלנים חווים את הורדת המחיר הרשמית כהפסד ודאי כאן ועכשיו, בעוד שהטבת מימון נתפסת כוויתור על רווח עתידי, שהוא פחות כואב פסיכולוגית.
היבטים פיננסיים ובנקאיים
עלויות הבנייה עלו משמעותית בשנים האחרונות, במיוחד מאז פרוץ המלחמה, מה שמקטין את מרווחי הרווח של הקבלנים ומקשה עליהם לספוג הורדות מחיר משמעותיות. בשיחות שלי עם בכירים בחברות בנייה גדולות, הם אומרים שהורדת מחיר של אחוזים בודדים, תהפוך רבים מהפרויקטים להפסדיים.
מאחר שהבנקים בישראל מלווים גם את הקבלנים וגם את רוכשי הדירות, יש להם אינטרס כפול בשמירה על יציבות מחירים. עבור הבנקים- מתן ארכה לקבלנים עדיף בהרבה מירידה בשווי הנכסים שמשמשים כביטחונות לאשראי ובהאטה בפעילות הנוכחית.
בניגוד למשברי נדל"ן קלאסיים שאירעו בעולם, הבנקים בישראל לא ממהרים לדחוף קבלנים למכור בהפסד. הם מעדיפים לתת לקבלנים מרווח נשימה, שמאפשר להם לא להוריד מחירים, גם במחיר של גידול במלאי והאטה במכירות.
ציפיות השוק
מחקרים מראים כי מחירי נדל"ן מושפעים מאד מנרטיבים שמתפשטים בחברה. בישראל, הנרטיב של "המחירים תמיד עולים" ו"יש מחסור בדירות" הפך למעין אקסיומה חברתית, למרות שהנתונים בשטח מצביעים על היצע עודף בחלק מהאזורים ולמרות שאנחנו לא רואים ברחובות עשרות אלפי הומלסים שמחפשים דירה לגור בה, מה שניתן היה לצפות לו אילו באמת היו חסרות דירות.
כשהלמ"ס מדווח על עליית מחירים, זה מחזק את האמונה שהנדל"ן תמיד עולה, ומעודד אנשים לקנות עכשיו, מחשש שהמחירים ימשיכו לטפס. וזה בדיוק מה שקורה וזו בדיוק הסיבה שהקבלנים מעדיפים לתת הטבות מימון מאשר להוריד את המחירים באופן רשמי- הם מעוניינים בשימור הנרטיב הקיים.
מה צפוי לקרות?
האנומליה הזו לא בהכרח תישמר לאורך זמן. הגבלת בנק ישראל על מבצעי המימון, שתיכנס בקרוב לתוקף מלא, תקשה על הקבלנים להמשיך במדיניות ההטבות הנוכחית. הלחץ הפיננסי על קבלנים עם מלאי גדול ילך ויגבר.
הרוב המכריע של הפרויקטים ממומנים בליווי בנקאי. עד כה, הבנקים מפגינים סבלנות יחסית ומאפשרים לקבלנים להחזיק מלאי גדול מבלי לדחוף אותם למכירות בהנחות. אבל הסבלנות הזו לא חייבת להיות אינסופית. אם הבנקים יחליטו להדק את החגורה- וזה עשוי לקרות אם יראו סיכון גובר למערכת או אם בנק ישראל יעשה זאת לפניהם- אנו עשויים לראות הורדות מחירים רשמיות שתפרוצנה את הסכר הפסיכולוגי של ״המחירים עולים תמיד״.
בסופו של דבר, הבנקים הם אלה שיקבעו את גורל המחירים בשוק- הם אלו שיחליטו מהו אורך הנשימה שהם יתנו לקבלנים.
ד"ר אסף גסטפרוינד הוא שמאי מקרקעין ועורך דין
