העברת זכויות במקרקעין בין בני משפחה: מתנה, הסכם ממון ומה שביניהם
העברת זכויות במקרקעין בין בני משפחה – הורים לילדיהם, בין אחים, או בין בני זוג – היא תופעה נפוצה בישראל אך מאחורי הפעולה הפשוטה לכאורה של "העברת דירה" מסתתרות שאלות משפטיות מורכבות, שחייבות להיבחן גם דרך עיניהם של דיני המשפחה וגם דרך עיניהם של דיני המקרקעין. כל טעות או חוסר הבנה, עלולים להוביל לסכסוכים, חבויות מס, או איבוד זכויות קנייניות
במאמר זה נסקור את המתח המשפטי שנוצר לעיתים בין הסכמי מתנה להסכמי ממון, נעמוד על השלכות נפוצות ונציע דרכי התמודדות נבונות.
האם הסכם מתנה הוא עסקה לכל דבר?
כאשר אדם מעביר נכס מקרקעין לקרוב משפחה, לרוב מדובר במתנה. אך האם כל העברה ללא תמורה אכן נחשבת כמתנה משפטית? לעיתים קיימות ציפיות של תמורות סמויות – כמו עזרה, מגורים משותפים או תמיכה – שיכולות להפוך את העסקה ל "עסקה למראית עין" או לעסקה בתמורה, גם אם לא כספית.
המשמעות: אם מדובר במתנה – היא ניתנת לביטול בתנאים מסוימים אך אם זו עסקה בתמורה – היא מחייבת לכל דבר, ולרוב לא ניתנת לביטול.
דיני מתנה ובני זוג: תום לב או אסטרטגיה?
בקרב בני זוג, השאלה האם דירה שהוענקה על ידי אחד מהם לשני היא מתנה או חלק מהרכוש המשותף עשויה להיות קריטית במיוחד בעת גירושין.
לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, נכסים שהובאו לקשר לפני הנישואין אינם מתחלקים אוטומטית בין בני הזוג במקרה של פירוד – אלא אם כן הייתה כוונה לשתף. אם בן זוג מעניק מתנה של דירה במהלך הנישואין – האם מדובר ברכוש משותף או פרטי? הדבר תלוי לעיתים קרובות בפרשנות של בית המשפט: האם הייתה כוונת שיתוף? האם הוכנה תשתית ראייתית לכך?
כאן נכנסים הסכמי ממון לתמונה – כלי קריטי להסדרת הבעלות והכוונה מראש, ולא רק בעניין דירה אלא לגבי כל נכס משמעותי. עריכת הסכם ממון אצל עורך דין מומחה בתחום ובעל ניסיון רב תאפשר לכם לבצע חלוקה ברורה ותחסוך לכם כספים ועוגמת נפש בעתיד.
משמעות רישום בטאבו
רבים סבורים בטעות שדי בהסכם כתוב בין בני משפחה כדי להעביר בעלות במקרקעין. בפועל, העברת בעלות בדירה בישראל נחשבת להשלמה רק כאשר בוצע רישום בטאבו או בגוף הרישום המתאים (רמ"י, חברה משכנת).
למשל: הורה שחתם על הסכם מתנה עם בנו, אך לא רשם את ההעברה – עדיין נחשב לבעל הנכס מבחינה משפטית. המשמעות: ניתן לבטל את המתנה, הנכס עלול להיחשב חלק מהעיזבון, ויורשים אחרים עלולים לטעון לבעלות או לפחות לזכות חלקית בו.
מקרקעין ומשפחה – שילוב רגיש גם אחרי המוות
כאשר מדובר בירושות, דיני המשפחה ודיני המקרקעין נדרשת מומחיות בשני התחומים על מנת לספק ללקוח את המעטפת המקצועית ביותר: כך למשל צוואה המורה על העברת נכס לילד אחד בלבד עלולה לעורר סכסוכים עם האחים/ יתר בני המשפחה במיוחד כאשר הנכס ניתן לאחד מהם עוד בחייו של ההורה, מבלי שדבר זה הוסדר כראוי בצוואה או בהסכמות משפחתיות.
מצבים כאלו עלולים להוביל לטענות בדבר "הסכם מתנה שלא הושלם", "העברה ללא כוונה אמיתית", או אפילו לניסיונות לבטל את הצוואה.
סיכונים במס מול רשות המיסים
אמנם ישנן הקלות במס רכישה והיטל השבחה כאשר מדובר בהעברות מקרקעין בתוך המשפחה, אך לא כל העברה פטורה. הטעות הנפוצה ביותר היא להניח שהעברת נכס בתוך המשפחה "אינה מחייבת מס", ולגלות לאחר מכן דרישות תשלום מרשות המיסים.
המלצות פרקטיות
1. לנסח הסכם מסודר – לא די בהבנות בעל-פה. יש לעגן כל העברת נכס בהסכם מסודר, לרבות מועד העברת הבעלות בפועל.
2. לבצע רישום בטאבו במרשם הרלוונטי לשם הגנה משפטית מלאה.
3. לשקול הסכם ממון בין בני זוג – במיוחד אם מדובר בנכס שצד אחד מביא עמו לקשר.
4. לבחון השלכות מס מראש – כל העברה חייבת להיבדק מול יועץ מס או עורך דין בקיא בתחום.
לסיכום
העברת זכויות במקרקעין בין בני משפחה נראית פעמים רבות כעניין פשוט או רגשי, אך בפועל מדובר במעשה משפטי רגיש, מורכב ורווי השלכות. הטיפול בו מחייב זהירות, תכנון מוקדם וייעוץ מקצועי, על מנת למנוע מחלוקות עתידיות וסיבוכים משפטיים שיכולים להימשך שנים.
מאת עו"ד ערן עזרא ועו"ד מצדה מועלם, ערן עזרא – משרד עורכי דין ונוטריון
d&b – לדעת להחליט
