עצירת הפטור מהיטל השבחה - מכה להתחדשות העירונית בירושלים
עצירת הפטור מהיטל השבחה תשאיר את ירושלים מאחור – ההתחדשות העירונית חייבת להימשך
במרץ 2022, מועצת עיריית ירושלים קיבלה החלטה אמיצה וחשובה: מתן פטור מהיטל השבחה לפרויקטים במסלול פינוי-בינוי, לתקופה של חמש שנים. המהלך, שהוגבל לשכונות מסוימות, נועד לייצר ודאות ליזמים ולהאיץ תהליכי התחדשות עירונית בבירה. המהלך היה מוצלח מאוד וההיגיון מאחוריו היה ברור – ירושלים עיר יפה, אבל כזו שצריכה להתחדש, ואכן במבחן התוצאה זה עובד ובגדול: שכונות ישנות מקבלות פנים חדשות, ישנה תחושה של שינוי באוויר ומי שנכנס לנתוני התכניות המאושרות מבין שזו לא רק תחושה, האבן הירושלמית אמנם לא נצבעה מחדש, אבל הפכה מודרנית וחדשנית יותר.
כמי שעומד בראש אחת החברות הפעילות ביותר בתחום ההתחדשות בירושלים, אני יכול להעיד מקרוב על השפעת המהלך: בשנים האחרונות טרא נדל"ן קידמה פרויקטים בשכונות בית הכרם, קריית משה פסגת זאב, קטמון, גילה ועוד. דיירים חתמו, תוכניות הופקדו, והאתרים התחילו לנוע. בלי הפטור מהיטל השבחה - זה היה הרבה יותר קשה לביצוע.
אבל הזמן קצר. בעוד פחות משנתיים, הפטור אמור להסתיים. והאמת? זו לא רק שאלה תקציבית, זו שאלה של מדיניות. האם העירייה והממשלה רוצות להמשיך ולייצר שינוי במרחב העירוני ולדחוף את ירושלים אל הקידמה, או שמא הן מסתפקות רק בהצהרות?
כדי להבין את האתגר, צריך להיכנס למודל הכלכלי של פרויקט התחדשות עירונית. זה מסע ארוך, יקר, עתיר בירוקרטיה, ורווי סיכונים. כדי שפרויקט כזה בכלל ייצא לדרך, הוא חייב להיות ריאלי. כלומר, שיהיה בו איזון עדין בין עלויות ההריסה, הבנייה והתכנון, לבין ההכנסות ממכירת הדירות.
בשפת הרחוב אפשר לומר - בלי הפטור, ירושלים פשוט תישאר מאחור.
הנה כמה כלים שיזמים נדרשים לשלב כדי לשמור על רווחיות הפרויקט:
1- הגדלת המכפיל (מספר הדירות החדשות לכל דירה קיימת)
על פניו, זה נשמע הגיוני: ככל שנבנה יותר, כך נרוויח יותר. אבל בשטח - זה לא תמיד ישים. ברוב השכונות, המכפיל כבר עכשיו נושק לערכים לא ריאליים. זה יוצר פרויקטים צפופים, מעמיס על התשתיות וגורם לתכנון חניונים לא ריאליים אשר לא ניתנים לביצוע בפועל (8,9 קומות חניה) ופוגע קשות באיכות החיים ובתכנון העירוני. הפתרון הזה ממצה את עצמו מהר מאוד.
2- הקטנת התמורה לדיירים
תיאורטית זה יכול לעזור לסגור פערים כלכליים, אבל בפועל זה מתכון לכישלון, לא סתם ירושלים הפכה מעיר "נגררת" לעיר מובילה בתחום ההתחדשות העירונית אשר כיום מדורגת מספר אחת בקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית אין ספק שגם שמירה על תמורות "ראויות" לדיירים היה חלק מהמהפכה. הדיירים הם שותפים מלאים בתהליך. אם לא יקבלו תמורה הוגנת, אין להם סיבה לחתום. כן חשוב לאזן ולמנוע "ניפוחים" של 30-40 מ"ר שלא לצורך, אבל להוריד מתחת לרף ה-25 מ"ר? זה פשוט לא עובד.
3- פטור מהיטל השבחה
היטל ההשבחה הוא אחד המרכיבים הכי כבדים בתקציב של יזם. מדובר בעשרות מיליוני שקלים בפרויקט ממוצע, לעיתים יותר. הפטור - כפי שניתן בירושלים - הוא לא "מתנה", הוא מאפשר התחדשות בצורה מאוזנת שתורמת לעיר. צריך להבין - בלי זה, אין התחדשות עירונית. ברגע שיש פטור, אנחנו יכולים לתכנן, לבנות ולשתף את הדיירים בתמורות משמעותיות בלי לפגוע בכדאיות. הפטור מייצר ודאות, והוא חייב להישאר איתנו גם אחרי 2027.
4- הטבות מיסוי
מס שבח, מס רכישה, מע"מ - כל אלה שוחקים את הרווחיות. הקלות זמניות או קבועות יכולות להכריע את הכף. המדינה כבר עשתה צעדים בכיוון הזה, אבל יש מקום להעמיק. במיוחד בפרויקטים בפריפריה, שם המרווחים צרים מאוד.
5- הקלה ברגולציה וקיצור לוחות זמנים
יזם יכול להמתין שנים לאישור תב"ע, וכל עיכוב שווה מיליוני שקלים. התהליך עמוס שלבים: חתימות, תכנון, ועדות, מכרזים, פינויים - וכל חודש של עיכוב עולה ביוקר. רגולציה חכמה, צוותים ייעודיים ולוחות זמנים קצרים יכולים להפוך פרויקטים מתוכניות על הנייר לבנייה בפועל.
כאמור, בתחום ההתחדשות העירונית אין מקום לסיסמאות. אם רוצים באמת לראות מנופים, לא רק הדמיות, חייבים לייצר ודאות. הפטור מהיטל השבחה לא יכול להיות מוגבל בזמן או אזור. הוא חייב להיות חלק אינטגרלי ממדיניות ארוכת טווח.
אנחנו ערוכים לבצע, יש לנו את הניסיון, הכוח, והצוותים. מה שנדרש זה שיתוף פעולה חכם עם הרשויות, ולהמשיך את המהלכים הנכונים שהוכיחו את עצמם. אם נמשיך בדרך הזו, ירושלים - וגם ערים אחרות - ייראו אחרת לגמרי בעתיד.
מאת יונה גרין מנכ״ל טרא נדל״ן
d&b – לדעת להחליט
