כולם מדברים על הריבית, אבל אף אחד לא מדבר על ההגירה
מגמת הירידה במחירי הדירות נמשכה גם בספטמבר, חודש שביעי ברציפות. עוד קודם לכן ניתן היה לזהות התמתנות בקצב העלייה שהחלה בתחילת 2023. במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות טיפס לכ-84 אלף יחידות, עלייה של כ-20% לעומת השנה שעברה. גם אם קיימת מחלוקת לגבי אופן מדידת המלאי, התמונה ברורה: השוק בהאטה.
ההסברים המקובלים להאטה בשוק מוכרים: ריבית גבוהה, מגבלות המימון שהטיל בנק ישראל, השלכות המלחמה ורמת מחירים גבוהה. גם לאחר ירידות המחירים האחרונות נדרשות עדיין כ-165 משכורות חודשיות לרכישת דירה ממוצעת. כל אלה חשובים, אך ההסברים הללו מחמיצים גורם נוסף ומשמעותי - השינוי בציפיות.
ציפיות הן מרכיב מרכזי בכל החלטת השקעה, אך בניגוד לנכסי השקעה אחרים שבהם הדגש הוא על התשואה, ברכישת דירה לשימוש עצמי הציפיות מתמקדות ביכולת הקונה לעמוד בהחזרי המשכנתא. ייתכן שהדירה תניב רווח הון, אך עבור רוב הרוכשים זה אינו השיקול המרכזי. לאור מאפייניה של רכישת דירה לשימוש עצמי, מודלים מאקרו-כלכליים של החלטות צריכה מסייעים להבין את ההתנהגות בשוק הדיור.
אחד המודלים המרכזיים המסבירים החלטות צריכה הוא מודל ההכנסה הפרמננטית של מילטון פרידמן. לפי המודל, משקי בית קובעים את רמת הצריכה לא על בסיס הכנסתם הנוכחית אלא על בסיס הכנסה שהם מצפים שתישמר לאורך זמן - ההכנסה הפרמננטית. כאשר ההכנסה העתידית הצפויה גבוהה מההכנסה הנוכחית, ההכנסה הפרמננטית עולה ובהתאם גם רמת הצריכה. במקרה של רכישת דירה, ההכנסה הפרמננטית היא שמכתיבה את גובה המשכנתא שקונה יהיה מוכן להתחייב אליה.
אולם החיים מלאי הפתעות. כאשר מידע חדש משנה את ציפיותנו לגבי ההכנסה העתידית, אנו מעדכנים את ההכנסה הפרמננטית בהתאם. אך כאשר המידע קשה לכימות ולכן קשה להעריך את השפעתו, אופן קבלת ההחלטות משתנה. מודלים מאקרו-כלכליים מראים שבתקופות של אי-וודאות, שבהן משקי בית מתקשים לאמוד את השפעות האירועים על מצבם הכלכלי, הם נוטים להפחית צריכה ולהגדיל חיסכון. בהקשר של רכישת דירה, המשמעות היא דחיית התחייבות ארוכת טווח כמו משכנתא עד שהתמונה תתבהר.
בשנת 2023 התרחשו שני אירועים ששינו אצל רבים את תפיסת המציאות הביטחונית, הפוליטית והכלכלית של ישראל והגבירו את אי-הוודאות לגבי העתיד. המהלכים לשינוי מערכת המשפט בתחילת השנה עוררו אצל חלק מהציבור חשש מפני פגיעה באופייה הדמוקרטי של המדינה. מתקפת ה-7 באוקטובר ערערה את תחושת הביטחון ואת האמונה שניתן לנהל את הסכסוך ללא אסטרטגיה ברורה. במקביל, הידרדרות במעמדה של ישראל בעולם והביקורת על אופן ניהול המלחמה העלו חשש מפני צעדי חרם ופגיעה כלכלית.
ביטוי מוחשי לשינויים בציפיות ולאי-הוודאות הוא העלייה החדה במספר הישראלים שעוזבים את המדינה. לפי נתוני הלמ״ס חלה עלייה משמעותית בהגירה מישראל מאז 2023. בשנת 2024 עזבו כ-82,800 איש, ולאחר ניכוי החוזרים מספר העוזבים נטו עמד על כ-58,600. נתוני תשעת החודשים הראשונים של 2025 מצביעים על רמה דומה. אמנם חלק גדול מהעוזבים הם עולים מרוסיה, וייתכן שחלקם הגיעו בעקבות המלחמה באוקראינה וממילא לא תכננו להשתקע, אך גם בקרב ילידי ישראל נרשמה עלייה ניכרת בשיעור העוזבים.
מאמצע 2023 ההגירה נטו נכנסה לטריטוריה שלילית חדשה. ההגירה משפיעה באופן ישיר על שוק הדיור דרך דירות שהתפנו, אך מעבר לכך נתוני ההגירה, גם אם אינם מדגם מייצג, מצביעים על תהליך רחב יותר המשפיע על השוק כולו. אותם גורמים שמייצרים חוסר אמון ואי-וודאות, ומביאים חלק מהישראלים לעזוב פועלים גם על שאר הציבור. אצל חלקם זה מתבטא ב"ישיבה על הגדר" ובעיכוב החלטות ארוכות טווח כמו רכישת דירה והתחייבות למשכנתא. לא במקרה נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות בתל אביב, במיוחד באזורים כמו רובע 4, שבו דירה טיפוסית נמכרת בחמישה מיליון שקלים ויותר. דירות אלה אינן מיועדות לאלפיון העליון שיכול לרכוש מהון עצמי, אלא לציבור רחב יותר המשתכר היטב אך נדרש למשכנתא משמעותית, ובתקופה של אי-וודאות הוא נמנע מכך.
הורדת הריבית ב-0.25%, לראשונה מזה כשנתיים, היא בשורה חיובית לשוק הנדל"ן. גם העליות בבורסה ושיעור האבטלה הנמוך מעודדים. עם זאת, אמון הציבור נשען לא רק על אינדיקטורים כלכליים שוטפים אלא גם על תחושת ביטחון, איכות השלטון וחוסנה הדמוקרטי של המדינה. העלייה בכמות העוזבים מצביעה על אובדן אמון. על הממשלה להתייחס ברצינות לאותות אלו, שכן המשך ערעור האמון של חלקים נרחבים בציבור עלול להעמיק את ההאטה בשוק הדיור ולהפוך אותה למשבר.
אייל לבל הוא שמאי מקרקעין
