ועידת הנדל"ן
"הבעיה הכי גדולה של המדינה היא רמ"י. היא מתנהגת כספסרית קרקעות"
ראש עיריית קריית ים דוד אבן צור אמר בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026 כי רמ"י מעכבת פרויקטי התחדשות עירונית גם לאחר אישור תב"ע, אף שבעירו 70% מהתושבים חיים ללא מיגון. גיל בלולו, ממלא מקום השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, הוסיף כי "בפריפריה אין כדאיות כלכלית, ומישהו צריך להכניס יד לכיס"
"מימון אינו מהווה חסם, לעתים מבנה העסקה מהווה חסם", כך אמרה רו"ח חופית גוטסדינר, שותפה, ראש אשכול נדל"ן ומנהלת תחום נדל"ן ב-BDO, בפאנל שעסק בהתחדשות עירונית בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026. בפאנל, שהתקיים בהנחיית גוטסדינר, השתתפו דוד אבן צור, ראש עיריית קריית ים; ניסים גוזלן, ראש עיריית באר יעקב; גיל בלולו, ממלא מקום השמאי הממשלתי במשרד המשפטים; עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מייסד ובעלים של הלפרט ושות'; גילי פייגלין, סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן מקבוצת עזריאלי; בנימין ברק, שמאי מקרקעין וכלכלן, מייסד ושותף במנע-ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים; וסיגי בארי, סמנכ"לית מגורים במינהל התכנון.
לדברי גוטסדינר, "בשנה האחרונה היו עסקאות רבות, ויש רעב והרבה כסף בשוק. היכן זה פוגש אותנו? במבנה העסקה. לחברות יש דילמה אם להישאר בשליטה בפרויקט או לא, ויש לכך השפעה על הדוחות הכספיים. אם הן יורדות משליטה, הן יכולות להקדים רווח. כרואי חשבון אנו רואים חברות שעוברות למגמה של ירידה בשליטה, בין היתר עקב שחיקה בהון העצמי והמכירות היורדות".
לדבריה, גם אופן סיווג ההשקעה יוצר מורכבות. "האם השקעה תיראה כהון או כהתחייבות? המשקיעים רוצים להבטיח חלוקת רווחים בתוך הפרויקט. יש כאן קונפליקט בין הישארות בשליטה לבין משקיעים שלא רוצים להיות מעורבים בקבלת ההחלטות".
דוד, בדצמבר 2024 נקבע בסקר כי אתם מובילים בהתחדשות עירונית בצפון. כיום יש מאות יחידות בעיר בלבד בביצוע. אתה מעודד התחדשות עירונית - כיצד עד היום בניתם רק מאות יחידות דיור?
אבן צור: "בשנת 2013 נבחרתי, בעיר עם 40 אלף תושבים, וכיום יש בה 52 אלף תושבים - בלי עתודת קרקע של המינהל. רק התחדשות עירונית יכולה להשאיר אצלנו זוגות צעירים. לקריות לידנו יש עתודות קרקע גדולות, והזוגות ברחו. לנו נשארה רק התחדשות עירונית".
לדבריו, העיר אישרה תוכנית מתאר וסימנה קווים כחולים לאזורים שבהם היא מבקשת לקדם התחדשות עירונית. "בקריית ים 70% חיים ללא מיגון. לכן הוחלט שלפחות 50% מהבנייה תהיה בהתחדשות עירונית, וזה הוטמע בתוכנית המתאר. העירייה עושה תב"ע לכל השכונות. לאט לאט יש כיום התחדשות עירונית בקו הראשון לים, בשיכונים שנבנו לפני שנים, עם דירות של 60 מ"ר. בדצמבר יורידו לפחות 500 יחידות דיור בקו הראשון לים ויבנו מגדלים".
אבן צור הוסיף כי העירייה משקיעה במקביל גם בחינוך ובתרבות כדי למשוך זוגות צעירים. "אנחנו לא מוותרים - לא על איכות החיים, לא על חינוך ולא על תרבות. אצלנו כיתות א' עד ג' מחויבות ללמוד שחמט. יש לנו מועדון שחמט גדול וקונסרבטוריון למוזיקה שבו לומדים 400 ילדים. אנחנו מעניקים עוגן של חינוך ותרבות כדי שזוגות צעירים ירצו לגור אצלנו. כיום אנחנו מוכרים דירות ב-30 אלף שקל למ"ר, וזה נחשב פריפריה".
לדבריו, החסם המרכזי הוא רמ"י. "הבעיה הכי גדולה של המדינה היא רמ"י. רמ"י היא ספסרית של קרקעות שמתנהגת כספסרית קרקעות. אני ויתרתי בעירנו על היטלי השבחה כדי לקדם מיגון לכל תושב וחיזוק לכל תושב. רמ"י אינה מוכנה לוותר על כלום. אנחנו צובעים בכחול שכונה שאנו רוצים לפנות, שיש בה בית ספר ושטחים שהופקעו מהמינהל לצורכי ציבור. אחרי תב"ע הם מעכבים את הקבלן שנתיים".
ניסים, באוקטובר הפכתם לעיר. אתה רואה בהתחדשות עירונית הזדמנות לחזק קהילה. מתי הבנת שצריך לקדם התחדשות עירונית ולמה זה אורך זמן רב?
גוזלן: "אני התחלתי קדנציה חמישית עם 5,000 תושבים, והבנתי שיש לטפל ביישוב הוותיק, שמונה כ-1,500 יחידות דיור. בשנת 2005 מחיר הקרקע היה אפס ואי אפשר היה לעשות התחדשות עירונית. הבנתי שיש לבנות שכונות חדשות ומדהימות, וערכי הקרקע יעלו. וזה מה שקרה - אכלסנו כ-12 אלף יחידות דיור, שכונות חדשות ואיכותיות, ואנחנו בונים 15 אלף יחידות נוספות. עכשיו זה הזמן להאיץ פינוי-בינוי, כשיש מחיר גבוה ויש לנו רצון לקדם את זה".
לדבריו, המטרה אינה רק להוסיף יחידות דיור אלא לתכנן מחדש שכונות שלמות. "המטרה היא לייצר שכונות איכותיות. כשבונים רק כדי לבנות, בונים שכונות עוני. כשעל שלושה דונמים בונים שלושה מגדלים, לדעתי זה אסון. לכן הכנסתי את כל 1,000 הדונמים של היישוב הוותיק לתכנון מחדש. הרחבנו כבישים, יצרנו פארקים וחשבנו 50 שנה קדימה. זה יישום שיקרה ב-20 השנים הקרובות".
גוזלן הוסיף כי העירייה היא שמובילה את התכנון. "העירייה היא זו שמתכננת את הכרך כמתחם חדש וגדול, וזה ייראה טוב יותר מהשכונות שבנינו דרך רמ"י. אני מחייב 50% היטל השבחה ואיננו מתפשרים, כי בלי קופה אין מימון למבני ציבור. את המלחמות אני עושה לבד, אני לא בונה על המדינה. בית ספר יסודי שאני מקבל עבורו 24 מיליון שקל, אני משקיע בו 40 מיליון שקל. היזמים צריכים להבין שהיטל ההשבחה עוזר להם לבנות, בגלל בתי ספר ובגלל פארקים. אני בעד לתת יותר יחידות, לסייע במכפיל ולהפוך את הפרויקט לכלכלי. בלי מבני ציבור ותשתיות, הפרויקטים יעצרו אחרי 10% מהבינוי. לכן אני מסתכל 50 שנה קדימה".
מהם החסמים המרכזיים ביותר בהתחדשות עירונית?
בלולו: "החסם המרכזי הוא מצב השוק. פרויקטים בהתחדשות עירונית לוקחים כמה שנים. היו פרויקטים שבהם היזמים הבטיחו תמורות - והמצב היה שונה. היום השוק בקיפאון, וזה הגיע למצב שיזמים מגיעים להיתרי בנייה ולא עומדים בהתחייבויות. זה חסם מרכזי".
לדבריו, בפריפריה הבעיה חריפה יותר. "בפריפריה אין כדאיות כלכלית, ומישהו צריך להכניס יד לכיס. במסגרת חוק השיקום יש אזורים שנפגעו בדימונה וערד, ואנחנו פועלים להמליץ לממשלה להכריז כי אלה מתחמי שיקום. יש עוד חסמים קטנים שתקן 21 לא נותן להם מענה, למשל שטחים מסחריים. רשות המסים צריכה לקדם שינוי חקיקה שייתן זיכוי כשהפרויקט יפעל, זיכוי על אובדן רווחים ליזם. זה חסם שיש לטפל בו. יש גם חסם שמטופל על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - נושא צמודי הקרקע, שיוצרים חוסר כדאיות כלכלית".
הלפרט: "אנחנו רואים דברים ברמת השטח. ראשית, הבירוקרטיה היא חסם. לפי הלמ"ס יש עלייה של 10% באישור תב"עות, אבל אין עלייה בכמות היתרי הבנייה. בהמשך נראה פער בין אישור תוכניות להיתרי בנייה, כי יש צוואר בקבוק ברשויות המקומיות".
לדבריו, גם סוגיית הדיירים הקשישים מחייבת טיפול רחב יותר. "יש קשישים רבים שלא רוצים לחתום, ואני מבין מדוע. הם מתקשים לצאת מהבית ואז לחזור. חסר לנו גם הנתון של ההיוון, כשקשיש רוצה לקבל כסף במקום דירה. נתון אחוז ההיוון אינו קיים, וזו בעיה גדולה. אנחנו מסייעים להם גם בדברים טכניים - לארוז, להעביר חשבונות ארנונה ומים".
הלפרט הוסיף כי יש לפתור גם את סוגיית קרן התחזוקה. "מדובר במימון ההפרש בין דמי ועד בית לדמי הניהול בבית החדש. לפעמים זו עלייה מ-200 שקל ל-800 שקל. גם שם המחוקק נתן מענה, אך הוא חלקי ומיועד רק לאנשים מבוגרים. יש לתת מענה לעשר שנים לכולם, כדי לאפשר לאנשים לשוב לביתם. ויש לדעת כיצד לנהל את המיליונים. פרויקט נגמר, יזם שם 5 מיליון שקל בקרן התחזוקה - מי ינהל את הכסף הזה? משרדנו עושה את זה בפרויקטים שלנו. אנחנו מנהלים נאמנויות כך שנוכל לנהל את קרן התחזוקה במשך חמש עד עשר שנים".
גילי, אתם הבנתם שהעתיד בהתחדשות העירונית. האם יש התעניינות גוברת של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית בגלל הצורך בממ"ד? האם תוכניות מקודמות מהר יותר?
פייגלין: "האם הדיירים גמישים יותר ורוצים ממ"ד? הם חייבים להיות גמישים. אין יזם שאין לו בעיית כלכליות בפרויקט התחדשות עירונית, לפחות בפרויקט אחד. בסוף יש שוק, וכל אחד מציע את מרכולתו. יזם מגיע ומציע 12 מ"ר בעסקה במסלול ירוק שמאושר מהר, ואז יזם אחר מציע 30 מ"ר. אז לוקחים עסקאות וזה לא עובד, ואז צריך לחזור לדיירים והם צריכים להיות גמישים".
לדבריה, השוק מחייב תיאום ציפיות מחודש בין דיירים, יזמים ושמאים. "השמאים צריכים להסביר לדיירים מדוע היזם צריך לפתוח חוזה. זה השוק היום. כשצריך להוריד תמורות, יש להבין שיש בעיה. התמורות פרוצות. יש להגביל תמורות, וזה לא יפגע בתחרות. כל יזם הוא אחר, הוא מתכנן קהילה באופן אחר, ולכן אותה דירת 100 מ"ר היא דירה שונה בין יזם ליזם. ויש לתת מיגון לתושבים".
בנימין, אתם מלווים יותר מ-90 פרויקטים. יש פער גדול בין עלויות הבנייה של לשכת השמאים לבין השמאי הממשלתי. זה הכרחי?
ברק: "חברות יזמיות פונות לדיירים ומבקשות מהם להוריד משטח הדירה כדי שהפרויקט יהיה כדאי. זה קורה כל שבוע-שבועיים, ויש למצוא פתרון לדבר הזה. לדעתי, כדי לפתור את החסם המרכזי, חוסר כדאיות כלכלית, צריך לבצע בחקיקה רפורמה, כמו רפורמת הסלולר של כחלון. רפורמות יכולות להיות טובות".
לדבריו, נדרשים שלושה צעדים מרכזיים. "צריך לתחום פרויקטים של פינוי-בינוי בזמן, עם קנסות. יש לכתוב את הדברים בצורה חוקית ויש דרכים לבצע זאת. בנוסף, יש לוודא שהפרויקטים הם כלכליים ולאמץ אומדן עלויות בנייה שביצענו. ככל שיש מחלוקת בין השמאים של רשות התכנון לבין שמאי החברות היזמיות, צריך לבצע הליך. הצעד השלישי הוא לתת עוד מרווח למקרה בלתי צפוי כמו מלחמה. כך נראה פרויקטים מהירים וכלכליים".
סיגי, את בתפקיד מאפריל 2025. מה תרומתכם ללוחות הזמנים של פרויקטים?
בארי: "כוחה של עיר הוא בהתחדשות עירונית. תכנון נכון שמחזק ערכים יאפשר לעיר לצעוד קדימה בבטחה. קריית ים היא דוגמה טובה. יש חסמים, ולכן הוקם צוות בין-משרדי הכולל גורמים הקשורים בעולם ההתחדשות העירונית. אנחנו דנים בכל החסמים. כולנו מבינים את החשיבות, ועלינו לשלב ידיים כדי לצעוד ביחד".
לדבריה, אחד הכלים המרכזיים שמקדם מינהל התכנון הוא המסלול המואץ. "הפרויקט הראשון שלנו היה המסלול המואץ, שמאשר תוכנית מיום היוולדה. המטרה היא 18 חודשים מיום הולדת הפרויקט. אנחנו מבינים את מגוון החסמים. הרשות המקומית מתחייבת לדון בתוכנית במקביל לוועדה המחוזית, המחוז מספק כוח אדם לקידום התוכניות, והיזם צריך להביא צוות טוב ולהבין שבכל אבן דרך הוא מתקן את המסמכים לפי המבוקש. זהו מסלול וולונטרי שמתחיל בימים אלה".
