שוק המשכנתאות 2025: המהפכה הדיגיטלית משנה את הכללים ונותנת כוח לצרכנים
בעוד שריבית בנק ישראל נותרת ברמה גבוהה של 4.5% ויוקר המחיה לוחץ על משקי הבית, מתרחשת מהפכה אמיתית בשוק המשכנתאות: שקיפות מידע חסרת תקדים, תחרות מוגברת בין הבנקים, וכניסתן של טכנולוגיות בינה מלאכותית שמעצימות את כוח הצרכן כפי לא היה מעולם. מהם הנתונים העדכניים והמגמות הנוכחיות בשוק? וכיצד אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף יותר במשכנתא, בעזרת שילוב בין טכנולוגיה למומחיות אנושית?
משכנתא היא ההוצאה הגדולה ביותר בחיי משק בית ממוצע בישראל, ובשנת 2025 המציאות הכלכלית מכתיבה זהירות מיוחדת. שוק המשכנתאות מאוד פעיל, לכאורה - אך המספרים הגבוהים אינם משקפים התעוררות אמיתית בשוק הנדל"ן, אלא בעיקר סיום של עסקאות ישנות שהבשילו כעת עם קבלת דירות שנרכשו לפני 3-4 שנים.
המציאות מורכבת יותר: ירידה חדה של 23% במכירות דירות חדשות ושל 16% במכירות כוללות, לצד עלייה במשכנתאות שנלקחות על דירות יד שנייה. בנוסף, הציבור בורח ממסלולים צמודי מדד בשל הפחד מהמשך אינפלציה - שיעור האשראי הצמוד במדד ירד מ-36% במרץ 2023 ל-16% בלבד ביוני 2025.
הריבית גבוהה ונשארת על המקום
ועדת המדיניות המוניטרית של בנק ישראל שמרה על ריבית היעד ללא שינוי ברמת 4.5% לאורך המחצית הראשונה של 2025. הריבית הגבוהה היא תוצאה של אינפלציה עיקשת בשיעור של 2.5%-3.4% לשנה, גירעון תקציבי מוגדל של 4%-5.7% תוצר בשנים האחרונות, וסביבה ביטחונית וכלכלית לא ודאית.
השלכות המצב מורגשות במשקי הבית: המע"מ הועלה מ-17% ל-18%, תעריפי הארנונה עלו ב-5.3% - העלייה הגדולה ביותר ב-17 השנים האחרונות, ושכר עובדי המגזר הציבורי קוצץ. ההחזרים החודשיים של נוטלי משכנתאות גדלו משמעותית בגלל הריבית הגבוהה והעליות ביוקר המחיה.
ארבע מגמות שעשויות לשנות את התמונה
למרות המצב המורכב, ארבע מגמות מהפכניות משנות את פני השוק ומעצימות את הכוח של הצרכן:
שקיפות מידע חסרת תקדים
הודות לרפורמות רגולטוריות, בנק ישראל מפרסם כיום באופן חודשי את הריבית הממוצעת שנגבתה בפועל על מסלולים שונים. הבנקים מחויבים לחשוף נתונים ולספק אותם בפלטפורמות נגישות, ואתרים ייעודיים מציגים בזמן אמת אילו ריביות מתקבלות בפועל בבנקים. כל אלה חיזקו את כוח המיקוח של הלקוח ואת היכולת לדרוש תנאים טובים יותר, ואף הובילו לירידת מרווחים בשוק.
תחרות מוגברת בין הבנקים
המדינה מעודדת תחרות ומקדמת רגולציה שמאפשרת כניסת שחקנים חדשים, כולל מוסדות חוץ-בנקאיים. אחד הכלים הבולטים שנפוצים כיום הוא ניהול "מכרז משכנתא" – פנייה סימולטנית למספר בנקים, קבלת אישורים עקרוניים ומשא ומתן מרוכז, בליווי מערכות השוואה דיגיטליות ותמיכת יועצי משכנתאות.
כניסת הבינה המלאכותית
מערכות מבוססות AI משנות את שוק המשכנתאות: הן מנתחות בקלות מאות הצעות, מסלולים, דגשים אישיים ותסריטי שוק, ומסוגלות לעזור ללקוחות לבחור את המסלול המתאים להם בצורה מיידית ומדויקת. המערכות מאפשרות ניבוי רמות ריבית עתידיות, בונות תסריטים להחזר חודשי בהתאמה אישית, מזהות סיכונים פיננסיים ומייעצות למבנה התשלומים הנכון - כל אלו בלחיצת כפתור.
גידול בביקוש למחזור משכנתאות
קפיצה חדה בנפח המשכנתאות נובעת לא רק מהתחדשות בשוק הנדל"ן, אלא בעיקר מגל עסקאות ומבצעי מימון ומחזור משכנתאות. לווים רבים מחפשים לשפר את תנאי ההלוואה שלהם, במיוחד בעקבות הריבית הגבוהה. כדי לצמצם הוצאות ולהתמודד עם אי הוודאות, הציבור נוקט בפתרונות כמו מעבר למסלול הלוואה חדש, תמהיל מסלולים מגוון, ופיזור בין מסלולים כדי לנצל פוטנציאל להורדת ריבית עתידית תוך שמירה על יציבות.
החיסכון האמיתי: עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך
המגמות החדשות מאפשרות חיסכון משמעותי ללקוחות. על פי ההערכות השוק, ההבדל בין הצעת הבנק הראשונה להצעה הזוכה במכרז מתקדם על משכנתא ממוצעת יכול להגיע למעל 100,000 שקל חיסכון לאורך כל תקופת ההלוואה.
הסיבה לכך ברורה: במקום להסתמך על הבנק הקיים או על "תחושה", הצרכן המודרני מקבל גישה למידע מדויק על הריבית שהוא צריך לקבל על פי הפרופיל הפיננסי שלו, יכולת להעמיד בנקים מול תחרות אמיתית, וליווי טכנולוגי שמבטיח שהוא לא מפספס הזדמנויות.
הטכנולוגיה פוגשת את המומחיות האנושית
אחת החברות הישראליות שמובילות את המהפכה הזו היא וולטי, שקמה ב-2018 ומציעה פלטפורמה המשלבת בינה מלאכותית עם ליווי אישי של יועצי משכנתאות מומחים. החברה פיתחה מחשבון מבוסס AI שמעריך מראש את הריבית האמיתית שהלקוח יקבל על פי הפרופיל הפיננסי שלו, וכוללת ממשקי API ישירים עם מערכות הבנקים המאפשרים הגשת בקשות משכנתא בלחיצת כפתור וניהול מכרזי ריביות מהירים ועוצמתיים.
הכוח של וולטי נובע מיכולתה לנתח דאטה שאין לגופים אחרים - הפלטפורמה סורקת אלפי הצעות בחודש ויודעת איפה ניתן להשיג בכל רגע נתון את ההצעות הטובות ביותר, באיזה בנקים ואפילו באיזה סניפים. בנוסף, לחברה כוח מיקוח של מאות מיליונים בחודש מול הבנקים, מה שמאפשר לקבל את ההצעות הטובות ביותר מראש. התהליך כולל שיחת זום אישית עם יועץ מומחה ללא עלות וללא התחייבות, לאחר מכן תכנון תמהיל חכם בהתאם לצרכים הייחודיים, וביצוע מכרז ריביות עוצמתי ומהיר.
"מהיום הראשון של וולטי, שהוקמה אחרי שעזרתי לאמא שלי לקחת משכנתא וגיליתי שוק מסורבל וחסר שקיפות, המטרה היתה לעשות דיסרפשן בשוק ולהקל על הצרכן הישראלי," מספר עידן פרבר, מייסד וולטי. "עזבתי קריירה של חוקר באוניברסיטה בשביל להקים את החברה, ויצרנו צוות המחויב לחלוטין למטרה הזו."
פרבר מסביר שהחברה בנתה מחשבון בינה מלאכותית עם פרופסורית לסטטיסטיקה, אשר פיתחה לבנקים את המודלים הסטטיסטיים של הערכת הסיכון, זאת לצד גיוס גורמים בכירים עם ניסיון בעולם הבנקאות והפיננסים.
החברה מנהלת מכרזים מול כל הבנקים בישראל - מזרחי-טפחות, לאומי, הפועלים, דיסקונט, מרכנתיל, הבינלאומי וירושלים - וגם מול גופים חוץ בנקאיים במידת הצורך. "היום 25% מהאנשים שלוקחים משכנתא מגיעים אלינו כדי להשתמש במחשבון, שהוא בחינם, וחלקם בוחרים להמשיך דרכנו לכל התהליך", מעיד פרבר. כאשר מתחילות להגיע הצעות, המערכת מאתרת באופן אוטומטי את ההצעה הזולה ביותר וחושפת אותה בפני כל הבנקים המשתתפים במכרז, על מנת שהם ישפרו את ההצעות הקודמות שלהם. תהליך זה מתבצע עד לקבלת ההצעה הטובה ביותר, בליווי של יועץ משכנתאות של וולטי, אשר נעזר בכלים טכנולוגיים לאורך כל הדרך".
שמירה על סטנדרטים מקצועיים בשוק ללא רגולציה
אחד האתגרים בענף ייעוץ המשכנתאות הוא היעדר רגולציה מחמירה. "אין רגולציה ליועצי משכנתאות, חלק עושים קורס קצר של 3 חודשים והופכים ליועצים בלי רקע פיננסי קודם," מדגיש פרבר. "לכן, וולטי יצרה רגולציה פנימית - דרישות סף מחמירות, תואר פיננסי, קורסים מוכרים, מבחנים מקצועיים וראיונות עבודה. חלק גדול מהיועצים שלנו הגיעו מהבנקים, בעלי ניסיון וכולם עומדים בסף מחמיר. יש לנו יועצים בפריסה ארצית".
החברה מתמחרת את שירותיה בצורה הוגנה ושקופה, כאשר המחיר נקבע על פי מורכבות העסקה. "ככל שהעסקה פשוטה יותר, המחיר יורד. השיחה הראשונה עם יועץ מומחה היא ללא עלות וללא התחייבות," מסביר פרבר. "אנחנו רואים את עצמנו כסטארטאפ חברתי שבא לעשות טוב למען הצרכן הישראלי."
לאורך כל התהליך הלקוח מלווה על ידי יועץ אישי אך גם מקבל אזור אישי שמציג בזמן אמת ובשקיפות מלאה את כל הפעולות שנעשות בתיק המשכנתא שלו. האזור האישי מאפשר ללקוח להשוות בקלות בין כל ההצעות של הבנקים ולעקוב אחר התקדמות התהליך בכל שלב.
עתיד השוק כבר כאן
מהפכת המשכנתאות של 2025 מוכיחה שגם בתחום השמרני והמורכב של הבנקאות, הטכנולוגיה והשקיפות יכולות לשנות את כללי המשחק לטובת הצרכן. במקום להסתמך על מזל או על הכרת פנים בסניף, הלווה הישראלי יכול היום לקבל מידע מדויק, להעמיד בנקים בתחרות אמיתית, ולחסוך עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך.
המסר ברור: המציאות של 2025 מחייבת כל לווה להיות מתוחכם יותר, זהיר יותר ומוכן להסתגל למצבים דינמיים. ההתנהלות החכמה מתחילה עוד הרבה לפני שנכנסים לסניף הבנק - היא מתחילה עם הכנה, מידע נכון, והבנה של הכלים החדשים שעומדים לרשות הצרכן.
