מחקר בארה"ב: החלפת משרות בידי AI דווקא הגדילה הביקושים לשטחי משרדים
מחקר של ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL מצביע על הפרדוקס שמשנה את מגזר המשרדים בשוק ה־AI הגדול בעולם. מנכ"ל JLL ישראל, יניב לוטרינגר: "הביקוש למשרדים לא בהכרח נעלם, הוא משנה כתובת"
בארצות הברית, שוק ה־AI הגדול בעולם, כ־4% מהעובדים עשויים להיות מוחלפים על ידי בינה מלאכותית, כאשר כ־40% מהם מרוכזים בחמש מדינות: קליפורניה, טקסס, ניו יורק, פלורידה ואילינוי. מחקר חדש של ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL מצביע על הפרדוקס המשנה את פני שוק המשרדים האמריקאי: השווקים שבהם מרוכזים הענפים החשופים ביותר להחלפת משרות בעקבות בינה מלאכותית, הם גם אלה שמושכים את הביקושים החזקים ביותר לנדל"ן מצד חברות AI.
מסקנות המחקר מפריכות את ההנחה הרווחת, שלפיה ככל שמשרות יוחלפו בידי AI, כך גם יירדו הביקושים לשטחי משרדים. לפי JLL, הביצועים בשוק הנדל"ן תלויים, בין השאר, גם בהרכב ענפי התעסוקה המקומי, בסוגי הפעילות המתקיימים בכל נכס ובאיכות הבניינים.
המשתנה המרכזי, מעלה המחקר, הוא יכולתו של כל שוק להסתגל לשינוי. ניתוח שנערך במסגרת שיתוף פעולה בין JLL, בית הספר למינהל עסקים MIT Sloan והמרכז לנדל"ן של MIT, מצא כי בשווקים העירוניים המובילים בארצות הברית, חשיפה גבוהה לשינוי תעסוקתי מצד AI מתקיימת לצד היקף נרחב יותר של גיוסי כוח אדם בתחומי ה־AI ולמידת המכונה.
סן פרנסיסקו היא דוגמה בולטת לכך. העיר נמנית עם השווקים בעלי החשיפה הגבוהה ביותר להחלפת תפקידים בעקבות AI, אבל רושמת במקביל מגמה של יצירת משרות סביב הטכנולוגיה. בהתאם, מאז 2025, חברות AI היו אחראיות ל־29.7% מכלל השכרות המשרדים בעיר לעומת 16.7% בעמק הסיליקון ו־16.3% בניו יורק. בסן פרנסיסקו הביקושים למשרדים במגזר ה־AI רשמו זינוק שנתי של 247% לעומת 169% במגזר הטכנולוגיה הכללי, ואילו בניו יורק זינקו הביקושים במגזר ה־AI ב־283% לעומת 109% במגזר הטכנולוגיה הכללי. באוסטין, טקסס, המדורגת רביעית בשיעור הביקושים של AI למשרדים, עומד הנתון על 7.1% עם עלייה שנתית של 23%.
לפי JLL, הממצאים משנים את הדרך שבה יש להעריך סיכונים בשוק הנדל"ן, כאשר המשתנה המרכזי הוא לא היקף החשיפה לבינה מלאכותית, אלא המהירות שבה מסוגלת עיר להעביר עובדים לתפקידים חדשים ולמשוך את החברות והפעילויות שנוצרות סביב הטכנולוגיה. כך, במגזר הטכנולוגיה בארצות הברית, אף על פי שהתעסוקה הכוללת ירדה בשיעור של 1.5% ב־2025-2026, פעילות השכרת המשרדים ממשיכה את מגמת ההתאוששות שהחלה בה עוד ב־2025. לפי חברת ניהול הנכסים VTS, הביקושים בארצות הברית למשרדים עבור חברות AI זינקו בשנה החולפת ב־85%.
"במשך שנים, עלייה או ירידה במספר העובדים נחשבו לאינדיקציה כמעט ישירה להיקף שטחי המשרדים שחברה תצטרך", מסביר יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל. "המחקר מראה שהקשר הזה כבר אינו ליניארי. חברה יכולה לצמצם תפקידי בק־אופיס ובמקביל להרחיב צוותי מחקר, פיתוח, מוצר וסייבר ולרכז אותם בנכס איכותי יותר. לכן השאלה איננה רק כמה עובדים יהיו בחברה, אלא אילו עובדים, ובאיזה סוג נכס הם יושבים". עוד אומר לוטרינגר, כי חשיפה ל־AI איננה בהכרח סימן לחולשה. "עבור בעלי נכסים ומשקיעים, השאלה היא האם השוק והנכס מסוגלים להסתגל לשינוי. כבר לא מספיק לדעת מי שוכר את הבניין. צריך להבין מה מתרחש בתוכו, אילו פעילויות חשופות יותר לאוטומציה והאם הנכס מספק את האיכות, הגמישות והתשתיות שהחברות יצטרכו בשנים הקרובות. הביקוש למשרדים לא בהכרח נעלם, הוא משנה כתובת".
JLL היא ענקית נדל"ן גלובלית, הפועלת בישראל מאז 1997. החברה מסייעת ללקוחותיה בקנייה, בנייה, אכלוס, ניהול והשקעה במגוון נכסים, בהם משרדים, תעשייה, מלונאות, מגורים, קמעונאות, דאטה סנטרים ותשתיות. JLL, הפועלת מעל 200 שנה ביותר מ־80 מדינות, חברה במדד Fortune 500 ונסחרת בבורסת ניו יורק.
