מרכז הנדל"ן
משרד הכלכלה ביטל ההטבה - מגוריט הקפיצה את שכר הדירה ודורשת החלטה תוך 5 ימים
עשרות דיירים של מגוריט במגדל גפן טאוור קיבלו בשבוע שעבר הודעה שהכניסה אותם להלם: שכר הדירה שלהם צפוי לעלות ב-30%-50%, והם נדרשים להחליט על חידוש החוזה בתוך ימים ספורים. הסיבה: הוצאת הפרויקט מחוק עידוד השקעות הון. דיירת: "דיירים קיבלו מכתב עם העלאה מ-8,500 ל-12,500 שקל". מגוריט: "פעלנו לשמור על המחירים המפוקחים אבל משרד הכלכלה דחה את הבקשה". משרד הכלכלה: "אם ההטבה בוטלה כנראה יש סיבה"
כמעט כל מי שגר בשכירות מכיר את חוסר הנחת והחשש שמגיעים עם התקרבות החוזה לסיום, במיוחד לאור חוסר הוודאות בנוגע לשאלה אם וכמה יעלה הבעלים את שכר הדירה. תסריט שבו בעל הדירה מודיע כי שכר הדירה צפוי לזנק ב-50% ומציב לשוכר מועד החלטה של חמישה ימים בלבד נשמע דמיוני, גם ביחס לשוק הכאוטי בישראל. אך זה בדיוק מה שקרה בשבוע שעבר לחלק משוכרי מגוריט במגדל "גפן טאוור" שבשכונת הגפן ברמת גן.
לשוכרים נשלחו מכתבים לפיהם שכר הדירה שלהם צפוי לעלות ב-30%-50%, בהתאם לשווי הדירה, בעקבות הוצאת הפרויקט שלהם מהחוק לעידוד השקעות הון לאחר מכירת הדירות מהיזם – חברת אוליאנדר למגוריט. במכתב ששלחה החברה, הוצע להמשיך במודל שכירות ארוכת טווח, אך בשכר דירה גבוה יותר באופן משמעותי, תוך קביעת מועד קצר לקבלת ההחלטה.
מגוריט חתמה במאי השנה על הסכם לרכישת 75 מתוך 148 דירות במגדל "גפן טאוור" של חברת אוליאנדר, בבעלות צבי גפן, נכדו של מייסד השכונה צבי הירש גפן, ברחוב התקווה בשכונה. התמורה הכוללת לעסקה, כולל מחסנים וחניות, עמדה על כ-311.5 מיליון שקל. הדירות היו מושכרות כשנתיים, עם הכנסה שנתית כוללת של כ-7.7 מיליון שקל.
השכרת הדירות בוצעה על ידי אוליאנדר בהתאם לחוק עידוד השקעות הון, כאשר חלק מהדירות הושכרו בשכר דירה נמוך ממחיר השוק, והיזם נהנה מהטבות מס. מגוריט התחייבה להמשיך להשכיר את הדירות במשך שנתיים נוספות לפחות לפי מגבלות החוק, בכפוף לאישור משרד הכלכלה.
לאחר העסקה, משרד הכלכלה החליט שלא להמשיך להחיל את ההטבות על דירות הפרויקט ודחה את ערעור מגוריט. לפי גורמים בחברה, החלטה זו יצרה חבות מס של עשרות מיליוני שקלים, מה שלא אפשר לחברה להמשיך בהשכרה במחיר המוזל.
"השוכרים נותרו שבויים בידי העסקנים האלה"
לפי המכתב, תנאי חוזי השכירות עם הבעלים הקודם, חברת אוליאנדר, יהיו בתוקף 90 יום נוספים, תוך הסבת התשלומים והבטוחות למגוריט. במקביל, הוצעו חוזי שכירות ארוכי טווח ל-5 שנים עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות, תוך העלאה של שכר הדירה. במקרים הקיצוניים ביותר, העלייה עמדה על 50% מהשכר הנוכחי, ובחלק מהדירות העלייה הייתה מתונה יותר של אלף עד אלפיים שקל.
בחוזים החדשים, לדייר תינתנה אפשרות לעזוב את הדירה לאחר 12 חודשי שכירות בהתראה של חודש, והחברה תוכל להעלות את השכר בצמוד למדד החל מהשנה השלישית. לדיירים ניתנו חמישה ימים בלבד להחליט אם לקבל את ההסכם של מגוריט או לעזוב.
"דיירים קיבלו מכתב בו הוכרזה העלאה מ-8,500 ל-12,500 שקלים", מספרת אחת הדיירות בבניין, "כאשר כל קומה במגדל מקבלת תוספת בהתאם לגובה, זה אומר שדירת 5 חדרים בקומה 5 כפי הנראה תקבל תוספת של 3,000 ש"ח לשכר הדירה וקומה 30 תקבל תוספת של 4,000 ש"ח. הדיירים השוכרים שהובטח להם סבסוד ממשלתי נותרו שבויים בידיים של העסקנים האלה. מגוריט באופן לא מידתי מוסיפה לנו אלפי שקלים אחרי שרבים מאיתנו שירתו במילואים והמצב הכלכלי של רובנו לא מאפשר לשלם אלפי שקלים כתוספת לחוזה שהיה אמור להיות תקף ל-5 שנים ופתאום מסתיים בהתראה של שלושה ימים".
דייר אחר מוסיף: "כרגע באמת התאגדות, טכנית בזמן כזה קצר אי אפשר לקבץ את כל הדיירים ולנהל ישיבה מסודרת. יש התנדבות של חלק מהאנשים להידבר עם מגוריט על מנת לרכך את המכה. הבעיה היא שהעלו לחלק גדול מהדירות את שכר הדירה ב-30%-50% וקבלת ההחלטה צריכה להיות לאלתר, אחרת מפנים אותנו מהדירה תוך 3 חודשים. זה מצב בלתי נסבל למשפחות עם ילדים. נכון שהפיקוח נפסק ברגע שהחוזה הקודם בטל, אבל להקפיץ שכ"ד ב-4,000 ש"ח, שזה 50%, זה לא סביר". עוד לדבריו, "בניגוד לטענות, שכר הדירה הנוכחי לא נמוך ביחס לסביבה. בחלק מהדירות הוא במחיר השוק ובחלק גם גבוה יותר".
מעבר להעלאה, עיקר הקושי לדבריו הוא הדרך שבה המהלך בוצע: "אני חושב שהדיון הוא פחות על המחיר, אלא על הדרך. להודיע ברביעי בערב שיש עד יום שני לקבל החלטה על העלאה של כמה אלפי ש"ח, ואם לא נקבל החלטה, אז זו הודעת עזיבה מבחינתם, ותוך 3 חודשים יש לפנות את הדירה. זה לא תואם את המצג שלהם".
מגוריט: "משמעות החלטת משרד הכלכלה היא תוספת של 20 מלש"ח"
ממגוריט נמסר בתגובה: "בתור קרן הריט למגורים המובילה בישראל ובתור המשכירה הגדולה במשק, אשר בבעלותה למעלה מ-2,300 דירות, טובת השוכרים עומדת לנגד עינינו. עסקת המקור אשר נחתמה במאי האחרון, אפשרה שמירת מחיר השכירות המפוקח לשוכרים למשך תקופה נוספת של כ-3 שנים, במסגרת חוק עידוד השקעות הון. עסקה זו הייתה כפופה לאישורו של משרד הכלכלה אך האחרון דחה את הבקשה לאישור. החברה המשיכה ופעלה על מנת לאפשר את העסקה המקורית אשר שמרה על המחירים המפוקחים ואף דחפה להגשת השגה עם שלל חוות דעת של מיטב המומחים מהתחום אשר המליצו לאשר את העסקה.
"עם זאת משרד הכלכלה דחה גם את ההשגה והצדדים נאלצו לבצע את העסקה ללא הטבת חוק עידוד השקעות הון, אשר מבחינת מגוריט המשמעות הייתה תוספת משמעותית להיקף העסקה בסך של כ-20 מיליון שקל. כפועל יוצא מן האמור הדירות שנרכשו איבדו מזכאותן למחיר מפוקח והמחירים עודכנו על פי מחיר השוק הנוכחי. עם זאת החברה בחרה להתחשב בפערים שנוצרו לכל דירה על פי מאפייניה השונים וביצעה התאמות לטובת השוכרים תוך התחשבות ברגישות המירבית בקשיים נקודתיים של דיירים ספציפיים. נציין כי הפער לחלק משמעותי מהדירות נמוך מ-1,000 ש"ח לחודש והממוצע לכלל הדירות בפרויקט בין המחיר המפוקח לבין מחיר השוק החדש שנקבע עומד על כ-2,000 שקל לחודש, זאת בשים לב לכך שבמסגרת החוזה המקורי (על בסיס חוק עידוד השקעות) בין הדיירים למוכר המקורי, שכר הדירה אמור היה לעלות בכ-5% לערך בחודש ינואר הקרוב, כך שהפער היה אף קטן יותר.
"מיד עם השלמת העסקה, הנהלת מגוריט קיימה פגישה פרונטלית עם שוכרי הדירות, בה הובהר לשוכרים כי מגוריט תשמח להשאירם כשוכריה לטווח ארוך ובמידה וישנן בקשות ספציפיות לשוכרים, מגוריט תבחן אותן ותתחשב בכל מקרה פרטני לגופו. התנהלות זאת מתקיימת גם בימים אלו בקשר ישיר אל מול השוכרים ככלל וכפרט. נציין עוד כי עצם העובדה שמגוריט רכשה את הדירות מאפשר לשוכרים להשתקע בדירות לתקופה ארוכה של 10 שנים לכל הפחות (בהתאם לתנאי החוזה), זאת בניגוד למצב בו הדירות היו נמכרות בשוק החופשי ובכך השוכרים היו נאלצים לפנות את הדירות בטווח כמעט מיידי ללא כל אפשרות להישאר בהן".
במשרד הכלכלה הסבירו בתגובה כי "עם כניסתם של הדיירים לדירות, הם חתמו ככל הנראה, אל מול המשכירים על האפשרות להעלאת שכר הדירה עד לגובה של 50%. ייתכן שהסכם זה ממומש כעת. מדובר בהסכם שבין השוכרים לחברה, שבו אין כל מעורבות של רשות ההשקעות. הרשות פועלת על פי החוק והנהלים ומאשרת בקשות אשר עולות בקנה אחד איתם". לשאלה מדוע הפרויקט הוצא מהחוק לעידוד השקעות הון השיבו כי "כנראה יש סיבה, עם המכירה של הדירות למגוריט".
