מרכז הנדל"ן
תוכנית המתאר החדשה של תל אביב: העירייה מבקשת בנייה לגובה של עד 45 קומות
מרכז הנדל"ן: תוכנית המתאר המעודכנת של העיר הופקדה בשבוע שעבר להתנגדויות, ומי שצפויה להגיש חלק ניכר מהן היא דווקא העירייה. בין השינויים של מהנדס העיר: הגדלת זכויות הבנייה ל-45 קומות בדרום ביצרון ובמערב שכונת התקווה, בשל קרבת המטרו. השמאי אריה קמיל ציין: "רצוי שהתוכנית תופקד עם מינימום התנגדויות של המגיש עצמו". עיריית ת"א: "ההתנגדויות הן תולדה של השינויים שקבעה הוועדה המחוזית"
תוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב-יפו, תא/5500, הופקדה בפועל ביום רביעי האחרון, ונפתחה כעת האפשרות להגשת התנגדויות על ידי הציבור למשך 90 יום. ממסמכים שהגיעו לידי מרכז הנדל"ן עולה כי חלק ניכר מההתנגדויות צפוי להיות מוגש על ידי מהנדס העיר, אודי כרמלי, שמבקש להגיש עשרות תיקונים לתוכנית. הוועדה המקומית הייתה אמורה לדון בהתנגדויותיו בתחילת נובמבר, אך הדיון נדחה.
תוכנית תא/5500, שהוחלט על הפקדתה בפברואר האחרון, מהווה עדכון לתוכנית המתאר העירונית הקיימת תא/5000, שאושרה ב-2016, ומגיבה לשינויים שהתרחשו בעיר בשנים האחרונות. אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית החדשה הוא התאמתה לתוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70), במטרה לשלב בין פיתוח עירוני לנגישות תחבורתית. מהנדס העיר ציין כי הצורך בעדכון נובע גם מהצורך להתאים את התוכנית הנוכחית לתוכנית ההתחדשות הבניינית תא/5555, המתקדמת כיום על ידי הוועדה המקומית, לצד תיקונים טכניים.
ההתנגדויות של מהנדס העיר כוללות גם תיקונים טכניים וגם שינויים מהותיים, כגון הגדלת זכויות בנייה ותוספת קומות במספר מוקדים. כך, באזור שכונת נחלת יצחק, הסמוכה ליגאל אלון, מבקש מהנדס העיר לשנות את האזור ל"רב קומות" במקום "בנייה עירונית", כפי שהוגדר בתוכנית שהופקדה. השינוי יאפשר בנייה של למעלה מ-20 קומות, שאינה אפשרית במסגרת התוכנית המופקדת.
באזור עמינדב-יצחק שדה, שמצוי מדרום לשכונת ביצרון, מוצע להגדיל את הגובה המקסימלי ל-45 קומות במקום 15 כעת, לאור הקרבה לתחנת המטרו. במערב שכונת התקווה, במתחם נוה יעקב, מוצעת בנייה מקסימלית של 45 קומות במקום 20, גם כן בשל קרבת תחנת המטרו המתוכננת ברחוב ההגנה.
לעומת זאת, בשכונת כפר שלם בדרום-מזרח העיר מוצע להקטין את הגובה המרבי בהליכי התחדשות עירונית ל-9 קומות במקום 20. בנוסף, באזור "המע"ר החדש" (תחנה מרכזית חדשה) ומשולש לודוויפול בדרום העיר, מוצע לשלב מגורים לצד תעסוקה ומסחר.
תוכנית תא/5500 קובעת עקרונות להגדלת אוכלוסיית העיר לכ-600,000 תושבים עד 2035, ומציעה הרחבת הפוטנציאל התכנוני בכ-50,000 יחידות דיור חדשות, שיביאו את העיר ל-270 אלף יחידות דיור בסך הכול. התוכנית מקדמת דיור מכליל ומגוון, כולל מעונות סטודנטים, דיור בר השגה, דיור מוגן ודירות קטנות, בהתאם למדיניות הארצית והמחוזית.
התוכנית כוללת הרחבה של שטחי תעסוקה בכ-800 אלף מ"ר, עם חיזוק אזורי תעסוקה מטרופוליניים ושילוב עירוב שימושים במוקדים שונים בעיר, בדגש על מוקדים סביב תחנות המטרו העתידיות, שצפויות להיות מוקדים כלכליים משמעותיים.
לאור דרישת הוועדה המחוזית להתאמת תוכנית תא/5500 לתמ"א 70, בשל סתירות בהיקפי זכויות בין שתי התוכניות, הוועדה המקומית מקדמת מהלך תכנוני זמני. במסגרת זו, תוכנית תא/5000 תישאר כבסיס להסדרת הפיתוח בעיר מול תמ"א 70, כדי לאפשר המשך קידום תוכניות מפורטות סביב תחנות המטרו מבלי לעצור פרויקטים חשובים.
בהצעה החדשה, יוגדלו זכויות הבנייה ותחול גמישות גבוהה יותר בבנייה לגובה, כולל אפשרות לבנייה של עד 45 קומות ברמת החייל וחיזוק זכויות במספר מוקדים מרכזיים נוספים בעיר.
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל: "מדובר בתוכנית מהותית, שתעצב את פיתוח העיר בשנים הבאות וגובשה לאורך עשר השנים האחרונות. ועדיין, למרות שהתוכנית הוכנה על ידי העירייה, העירייה עצמה מתנגדת מראש לתוכנית שלה, וייתכן כי היה נכון שהתוכנית תופקד עם מינימום התנגדויות של המגיש עצמו. ברור כי בחלוף הזמן נדרשים עדכונים והתאמות לתוכנית, כך שבתקופה של 90 ימים מפרסום התוכנית להתנגדויות, לא נופתע מגל של מחלוקות בשל סוגיות תכנוניות משמעותיות ככל שקיימות, בנוסף וכאמור להסתייגויות עיריית תל אביב".
מעיריית ת"א-יפו נמסר בתגובה: "התיקונים והשינויים המבוקשים במסגרת הליך 'התנגדות מהנדס העיר' נדרשים בעיקר לאור שינויים בתכנית שנקבעו בהחלטות הועדה המחוזית, וכן לאור התקדמות תהליכי תכנון ובחינות תכנוניות שהתקדמו והבשילו מאז העברת המסמכים לוועדה המחוזית. הדיון בנוסח השינויים המבוקשים נדחה בזמנו מתוך מטרה שיתקיים לאחר הפקדת מסמכי התכנית בפועל".
