בעלי הדירות בהתחדשות בכפר שלם נותרו קירחים מכל הצדדים
במשך שנים קידמו תושבי מתחם מח"ל־מוצא בתל אביב תוכנית להתחדשות עירונית בהתאם לדרישות העירייה, אלא שזו בעצמה קבעה כי התוכנית אינה כדאית כלכלית. במקביל היא הקפיאה לתושבים את האפשרות להרחיב את דירותיהם באופן עצמאי, והם נותרו ללא פתרון
אחד הפרויקטים הבולטים להתחדשות עירונית בשכונת כפר שלם בתל אביב, מתחם מח"ל־מוצא, לא מצליח להתקדם כבר כמה שנים ומציף טענות קשות של התושבים אל מול התנהלות העירייה בנוגע למאמציה בקידום הפרויקט. התושבים פנו בשבוע האחרון לחברי מועצת העיר תל אביב בבקשה לסיוע בקידום הפרויקט.
במכתב ששיגרו למועצה מתארים התושבים כיצד החלו לפני שלוש שנים לקדם את הפרויקט, ומראשית דרכם פעלו בדיוק בהתאם לדרישות ולתוכניות העירייה לשכונה. הם בחרו נציגות, קיימו הליך לבחירת יזם (חברת אקרו נדל"ן נבחרה במכרז ביולי 2022), ולפרויקט היתה היענות גבוהה בקרב התושבים, כשמעלה מ־80% מבעלי הדירות חתמו. אלא שלטענתם, העירייה קבעה לפרויקט זכויות בנייה לא מספקות אשר אינן מאפשרות את קידומו מאחר שהוא אינו כלכלי.
אם לא די בכך, הקיפאון בתוכנית לפינוי־בינוי מונע מהתושבים לממש תוכנית אחרת שהיתה קיימת במתחם שלהם עוד קודם לכן. התב"ע במתחם מח"ל־מוצא נחשבת כנדיבה יחסית, ומאפשרת לדיירים להרחיב את דירותיהם בתוספת של עד 29 מ"ר לכל דירה שכוללת בתוכה ממ"ד.
פרויקט הפינוי־בינוי תקוע והעירייה מונעת התחדשות
במשך כמה שנים נמנעו הדיירים מהגשת תוכניות פרטיות להרחבת הדירות, מאחר שהתוכנית התקדמה במסלול של פינוי־בינוי. כעת הם טוענים כי גם בשלב זה, כאשר הפינוי־בינוי תקוע, העירייה עדיין לא מאפשרת להם להרחיב את הדירות, בטענה כי הפרויקט מיועד לפינוי־בינוי. "התוצאה היא פגיעה כפולה: התושבים גם ויתרו על האפשרות לשפר את תנאי המגורים שלהם בעצמם – וגם נותרים היום ללא פרויקט התחדשות, ללא אופק, וללא פתרון", לשון המכתב.
פרויקט מח"ל־מוצא משתרע על 13.2 דונם בשכונת נווה חן מזרחית למרכז כפר שלם, מצפון הוא גובל ברחוב מוצא, מדרום ברחוב מח"ל, ממזרח ברחוב מעפילי אגוז ובמערב בשדרות ששת הימים. המתחם כולל כיום 128 יח"ד בשטח ממוצע של כ־65 מ"ר לדירה.
בספטמבר 2023 פרסמה המחלקה להתחדשות עירונית במינהל הנדסה של עיריית תל אביב תשקיף בנוגע למתחם, ובו מתוארות השכונה וזכויות הבנייה בפרויקט. לפי התשקיף, הפרויקט יכלול 10% מהיח"ד שייבנו לטובת השכרה ארוכת טווח, קומת קרקע מסחרית ברחוב מח"ל, ברחוב מוצא תותר בנייה נקודתית של מגדל בגובה 25 קומות, ובסך הכל התוכנית תכלול 256 יח"ד. אלא שבפרק השני של התשקיף נכתב כי התכנון של עיריית תל אביב עצמה אינו עומד במבחן המציאות. כלומר, בזרוע אחת שלה העירייה מתכננת ובזרוע השנייה היא קובעת כי התכנון אינו כלכלי. "על בסיס עקרונות התכנון המוצגים נערכה בדיקה כלכלית ונמצאה שאינה כדאית כלכלית", לשון התשקיף.
עו"ד זיו גרומן מספר כי כשהחל לייצג את התושבים, ההתקדמות היתה בהתאם למסמך המדיניות של העירייה לפינוי־בינוי בכפר שלם. "על בסיס זה יצאנו למכרז יזמים, החברה הזוכה היתה אקרו ולאחר הזכייה הם החלו לתכנן, ואז התברר שהעירייה חזרה בה מהמדיניות שלה. הם הציעו לקדם את התוכנית במסגרת חלופת שקד (חלופת המדינה לתמ"א 38 – ד"ל), אך גם כאן הקשו ולא אישרו את מלוא הזכויות שמאפשרת התוכנית".
בהתאם לחלופת שקד, זכויות הבנייה מוגדרות לפי רח"ק, כלומר בהתאם לגודל המגרש. רח"ק 4 במגרש בשטח 1,000 מ"ר משמעותו בנייה של 4,000 מ"ר. חלופת שקד מאפשרת באזור זה רח"ק של 6.5, בעוד גורמן טוען כי בעירייה מאפשרים רח"ק 6 שמתורגם לכ־330 יח"ד, אך זה עדיין לא הופך את התוכנית לכדאית כלכלית וההערכה היא כי יש צורך להגיע ל־6.5. "צוות הרפרנטים לא מסתכל על כלכלה אלא על תכנון, זה גורם נזק לבעלי הדירות כי התוכנית קפואה, אבל הם גם לא יכולים להרחיב את הדירות שלהם".
תושב המתחם סיפר כי בעיית הכדאיות הכלכלית הוצגה בשיחת עדכון עם העירייה: "כשנאמר לנו שאין כדאיות כלכלית לפרויקט, ביקשנו למשוך את הפרויקט ולנצל את הזכות שלנו להגדיל את הדירה ב־29 מ"ר, ולבנות ממ"דים, אבל הם לא רצו. אנחנו נמצאים במיקום אטרקטיבי בשכונה עם ריאה ירוקה שעוברת דרך הבתים, כך שהם כן רוצים שיהיה פרויקט".
אם לא די בכך, עיריית תל אביב שמחזיקה בבעלותה ב־24 דירות במתחם, במסגרת חברת חלמיש (50% בבעלות העירייה, 50% משרד השיכון), דורשת מהתושבים שחוכרים את הדירות הללו תשלום עבור השבחתן, תשלום זה מגיע, על פי הערכה, לכ־9 מיליון שקל.
עיריית תל אביב: "המתווה הנוכחי מוכן לקידום מיידי"
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "העירייה מודעת למצוקת המיגון ולדחיפות בקידום הפרויקט, ופועלת שנים מול היזם והתושבים לגיבוש מתווה תכנוני ישים ובר־ביצוע. בניגוד לטענות, מחלקת התכנון ניהלה לאורך כל הדרך דיאלוג רציף ומעמיק עם היזם, הצוות המקצועי מטעמו, התושבים והנציגות, והפגינה גמישות תכנונית במטרה להבטיח את היתכנות המיזם. העירייה צמצמה באופן נרחב את היקף שטחי הציבור, הרחיבה את זכויות הבנייה אף מעבר לתכנית המתאר, העניקה הטבות והקלות כלכליות, ושינתה ייעוד מגרש חניה עירוני לטובת הפרויקט. לבקשת היזם אף נבחנה דרישת התשלום של חברת חלמיש, אולם מאחר שמדובר בקרקע בבעלות החברה והתושבים מחזיקים בה כחוכרים - לא ניתן היה להתערב בדרישה זו.
"למרות זאת, היזם מבקש כעת חריגות נוספות שאינן עומדות בסטנדרטים תכנוניים מינימליים ועלולות לפגוע באיכות חיי התושבים בעתיד. מהנדס העיר הבהיר כי המתווה הנוכחי מוכן לקידום מיידי בוועדה המקומית, וכי המשך התהליך תלוי בנכונות היזם להתקדם במסגרת המתווה שהוסכם. מאחר שאין כיום מגבלות תכנוניות על המתחם, בעלי הדירות רשאים לקדם בעצמם תוספת ממ״ד מכוח תמ״א 40 כדי לספק מענה לצורכי המיגון".
