העירייה עשתה שכונה, והדיון על הדר הכרמל עובר לכנסת
טופוגרפיה בעייתית וריבוי מבנים לשימור מונעים התחדשות עירונית בשכונה בלב חיפה, שסובלת מהזנחה רבת שנים ומהיעדר מיגון, ואף ספגה פגיעה מטיל איראני. היזמים דורשים להגדיל זכויות בנייה ולאשר תוכניות נרחבות, כשמנגד יש הקוראים לטיפול זהיר יותר. העירייה לא גיבשה תוכנית לאזור, והדיון על עתיד הדר הכרמל יגיע בשבוע הבא לוועדת הפנים והסביבה
המנופים הרבים בחיפה ממחישים עד כמה העיר שופעת מיזמי התחדשות עירונית ופרויקטי מגורים, אבל כל תנופת הבנייה הזו פוסחת דווקא על השכונה הגדולה והוותיקה בליבה של חיפה — הדר הכרמל. הטופוגרפיה הבעייתית וריבוי המבנים לשימור גורעים מהכדאיות הכלכליות של הבנייה, ומדירים את רגלי היזמים מהשכונה. התוצאה היא רובע ענק שברובו מוזנח מאוד, ללא פרויקט אחד של התחדשות.
אם עד כה התושבים קיבלו את המצב בהכנעה, נראה שהמבצע באיראן וסוגיית המיגון מעוררים גם את השכונה החיפאית שנותרה מאחור: בשבוע הבא ועדת הפנים והסביבה של הכנסת תקיים דיון בנושא “מצוקת המיגון והיעדר פתרונות פינוי־בינוי בשכונת הדר בחיפה”.
חבר מועצת העיר חיפה אברהם שטרן, מסיעת אגודת ישראל, יזם את הפנייה לח”כ מאיר פרוש, וזה העלה את הנושא לדיון בוועדת הפנים. “עניינית, אני מצפה שרמ”י, מינהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית יפתרו את המצב באמצעות ניוד ותגבור זכויות בשכונות חדשות”, אמר שטרן.
במבצע “עם כלביא” פגע טיל במדרחוב נורדאו, והעלה את המודעות לסוגיית המיגון בשכונה שבה למרבית הבניינים אין מקלטים או ממ”קים, וגם מבחינה תכנונית אין אופק בסוגיה זו. בינתיים, עד שיימצא פתרון רחב לשכונה, תושבים יכולים להגיש בקשות להקמת ממ”דים עצמאית וכל בניין נבחן לגופו.
בשכונה קיימים הרבה מאוד מבנים ואתרים ראויים לשימור, כמו מבנה הטכניון הישן (כיום המדעטק), מבנה העירייה, בית הקרנות, שוק תלפיות וגן בנימין, אך עד כה לא קידמה העירייה תוכנית שימור סטטוטורית - מה שמקשה על קידום שימור מצד אחד ועל קידום התחדשות עירונית מאידך.
בחצי מחיר
שכונת הדר הכרמל הוקמה לפני כמאה שנה ובשיאה מנתה 50 אלף תושבים. בשנות השמונים של המאה הקודמת החלה ירידה ניכרת במעמדה, בין היתר בשל העתקת מקום הטכניון ובניית מרכזי קניות ותעסוקה במבואות הדרומיים של חיפה ובאזור הצ’ק פוסט.
האוכלוסייה בשכונה מגוונת מאוד וכוללת אזור חרדי, במזרח השכונה, לצד עולים חדשים, ערבים, חיפאים ועובדים זרים ששוהים בה באופן זמני. המדד החברתי כלכלי של השכונה נמוך ועומד, על פי נתוני הלמ”ס, על 2 מתוך 10. זאת בזמן שהמצב הסוציו־אקונומי של העיר כולה עומד על 7. לפי נתוני הפשיעה של המשטרה לשנת 2024, שכונת הדר היתה שיאנית הפשיעה בישראל.
על פי אתר הנדל”ן מדלן, המחיר הממוצע למ”ר הוא 15,500 שקל (לעומת 25,900 שקל במרכז הכרמל ו־30,900 שקל בבת גלים), המחיר הממוצע לדירה בשכונה עומד על 962,000 שקל, והמחיר הממוצע לשכירות הוא 2,700 שקל.
”נצטער על זה”
חלק מהיזמים מפנים אצבע מאשימה למדיניות התכנון של העירייה. “עלויות הבנייה הן די דומות בתל אביב, מרכז הכרמל והדר”, אומר הקבלן שרון דורפברגר, שמקדם פרויקטי תמ”א 38 רבים בכרמל, “אך יש הבדל עצום בתקבולים. הבנייה בהדר היא פשוט לא כלכלית. הפתרון בעיניי זה שהרשות העירונית תאפשר לנו הרבה יותר זכויות בנייה, עם יותר יחידות דיור. חיפה זה המרחב הגאוגרפי שאני מומחה בו, והייתי שמח לבנות בהדר. המגבלה היא הקושי לייצר פרויקט”.
שלום שטרית, הבעלים של חברת הבנייה והיזמות שתית, שבונה בקנה מידה גדול באזור חיפה, אומר שאין בהדר — בעקבות הטופוגרפיה המשופעת, הצפיפות, תשתיות ישנות והיעדר חניה — כדאיות כלכלית להתחדשות בניינית: “אתה יכול היום לקנות בהדר בניין במחיר של 5,000 שקל למ”ר. אם תשפץ תגיע אולי ל־10,000 שקל למ”ר. זה פשוט לא פוגש כדאיות כלכלית. בעיניי, אין בהדר מקום להתחדשות בניינית במתכונת תמ”א 38. צריך התערבות ממשלתית שתאפשר התחדשות עירונית במתכונת מתחמית, כלומר של כמה בניינים. מניסיון של שכונות אחרות בחיפה, כמו נווה דוד או קריית אליעזר, ברגע שיש תב”ע מתאימה, שמייצרת מקדמי התחדשות מתאימים, קורה השינוי. בכל מקרה הפתרון הוא בשום אופן לא התחדשות בניינית”.
1 צפייה בגלריה
עו”ד שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר. לעירייה אין שום תוכנית, והשטח דורש התערבות מצד המדינה
(צילום: ראובן קפוצ'ינסקי)
האדריכלית יעל סיון גייסט מתנגדת להתחדשות עירונית בשכונת הדר במתכונת של פינוי־בינוי: “אי אפשר לעשות בהדר פינוי בינוי בגלל הערך ההיסטורי של המרחב. אתה לא יכול למחוק את רחוב נורדאו ולעשות במקומו שכונת מגדלים. מצד שני, צריך לשפץ ולמגן. תוספת קומות זה לכאורה הדבר הקל, אבל אני לא בטוחה שהרחובות הצרים יחסית יכולים לשאת בניינים בגובה 7 קומות. בעיניי, צריך לעשות עבודה יסודית ולהחליט איפה צריך לשמור ואיפה ניתן לאפשר גמישות. אם רק בשביל לחזק את הבניינים נהרוס את כל השכונה, נצטער על זה”.
עו”ד שרית גולן שטיינברג, יו”ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וסגנית ראש העיר, אמרה לכלכליסט שהיא מצפה מהמדינה לתת פתרונות למצב: “רובע הדר זה הלב של העיר, ממנו צמחה חיפה. המנגנון של התחדשות עירונית קלאסית (כלומר מתחמית, ג.נ) אינו מתאים למרקם ההיסטורי. בהתאם לזה, בקשות למיגון באמצעות ממ”ד מאושרות תוך תשומת לב לכל מבנה ומבנה. הדר הכרמל היא מהאזורים שבהם לא מתאימה התחדשות במתכונת פינוי־בינוי מתחמי, אלא רק במתכונת בניינית או חיזוק, וגם את אלה יש לבצע בזהירות הנדרשת למרקמים לשימור. אני מצפה שהמדינה תסייע במנגנון משלים כגון קרקע משלימה”.
