מרכז הנדל"ן
תוכנית המטרו של פתח תקווה: מעל 2,000 דירות מתוכננות - אבל רוב הפרויקט לא כלכלי
מרכז הנדל"ן: התוכנית, שמקדמות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית פתח תקווה, ממוקמת סמוך לצומת סירקין במזרח העיר והופקדה החודש בוותמ"ל. אולם מבדיקה שמאית שהוזמנה על ידי הוותמ"ל והגיעה לידי מרכז הנדל"ן עולה כי מרבית מתחמי הפינוי־בינוי אינם עומדים ברף הרווח היזמי המינימלי הנדרש לביצוע הפרויקט
בחודש האחרון הופקדה בוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) תוכנית "פתח תקוה מטרו מזרח", המציעה הקמה של כ־2,200 יחידות דיור חדשות. עם זאת, בדיקה שמאית שהוזמנה על ידי הוותמ"ל והגיעה לידי מרכז הנדל"ן מעלה כי מרבית מתחמי הפינוי-בינוי הכלולים בתוכנית אינם עומדים ברף הרווחיות היזמית המינימלית הנדרשת לביצוע הפרויקט. זאת בהתאם לתקן 21, אשר עודכן לפני כשבועיים בלבד על ידי השמאי הממשלתי הראשי, וקובע רווח יזמי מינימלי של 16% במחוז מרכז.
התוכנית, ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית פתח תקווה, עוסקת בהתחדשות עירונית במתחמים הסמוכים לצומת סירקין במזרח העיר. היא משתרעת על שטח של כ־152 דונם וגובלת ברחובות הרב עובדיה יוסף ועין גנים מדרום, עין גנים ממערב, קיבוץ גלויות וריבלין מצפון. במרכזה עתידה לקום תחנת מטרו שאושרה במסגרת תת"ל 102 – תחנת "פתח תקווה מזרח".
בתחום התוכנית קיימות כיום 656 יחידות דיור במגוון טיפוסי בנייה, בהם צמודי קרקע, מבני גן־גג, מבני רכבת ושיכונים בני עד שמונה קומות. נוסף על כך, כוללת התוכנית שימושים ציבוריים כגון בתי כנסת, גני ילדים, מעונות יום, אולפנה ושטחי מנהלה עירוניים.
התכנון מציע מהלך של פינוי־בינוי ל־597 יחידות דיור קיימות, אשר יוחלפו ב־2,124 יחידות דיור חדשות. לצד זאת, מוצעת תוספת זכויות בנייה גם בחלקות הכוללות בנייה פרטית. התכנון כולל שילוב של בנייה מגדלית ומרקמית, עירוב שימושים בסמיכות לכניסות לתחנת המטרו, חזיתות מסחריות לאורך הרחובות הראשיים, וכן שמירה על בנייה נמוכה באזורים הגובלים בשכונה הקיימת. בסך הכול כוללת התוכנית 2,190 דירות חדשות וכ־11,700 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
רק שני מתחמים עומדים ברף – וגם הם זעירים
מחוות דעת שמאית שהוכנה עבור הוותמ"ל ונשלחה באוגוסט האחרון על ידי משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', עולה כי ארבעה מתוך שישה מתחמים בתוכנית אינם עומדים ברווח היזמי המינימלי. גם שני המתחמים שעומדים לכאורה ברף הרווחיות הם מתחמים קטנים במיוחד: בשניהם המכפיל עומד על 5, מספר הדירות במצב הקיים הוא 12 בלבד, ומספר הדירות במצב המתוכנן הוא 60 - כלומר 120 יחידות דיור בסך הכול, מתוך כ־2,200 יחידות דיור שמוצעות בכלל התוכנית.
בשלושה מתחמים נוספים המכפיל עומד על 3.6, ובמתחם השישי - הפחות כלכלי מבין כולם - המכפיל עומד על 3.1 בלבד. הרווחיות במתחמים אלה נעה בין 10.1% ל־14.6%. במתחם בעל הרווחיות הנמוכה ביותר קיימות כיום 96 יחידות דיור, ובמצב המתוכנן צפויות להיבנות בו 296 יחידות דיור וכן 350 מ"ר של שטחי מסחר. הערכת השווי מבוססת על טווח מחירים של 25,800–26,800 שקל למ"ר.
עוד מצוין כי בפתח תקווה נוהגת מדיניות של תוספת 12 מ"ר לדירות שגודלן עד 95 מ"ר לאחר התוספת, בעוד דירות הגדולות מכך נותרות בגודלן המקורי. יישום מדיניות זו עשוי להפוך מתחם נוסף לרווחי. לפי תרחיש של תוספת אפס מ"ר, כלל המתחמים בתוכנית הופכים לרווחיים. היזמים המעורבים בפרויקט ההתחדשות העירונית הם קבוצת כנען יחד עם חברת נובה, חברת RMA מקבוצת רם־מוגרבי־ארדיטי יזמות וחברת אקסלנד - כולם פועלים במתחמים המאופיינים ברווחיות נמוכה.
מעיריית פתח תקווה נמסר: "הרווח היזמי הוא פונקציה של מספר קריטריונים, כאשר המשמעותיים יותר הם התמורות לדיירים, מחירי מכירה ומחירי בנייה. בתוך כך, ניתן לראות שכל המתחמים מגיעים לרווחיות נדרשת (16%), כאשר הדיירים מקבלים דירה חדשה במבנה מודרני עם ממ"ד, מעלית, חנייה בשטח דומה לדירה שהיתה להם. שינוי במחירי שוק (צפי לעליית מחירים) או נסיבות מיוחדות של היזם יכולות להביא לידי רווחיות מספקת גם עם תמורות נוספות לדיירים. לאור האמור, כל המתחמים רווחיים".
מהרשות להתחדשות עירונית נמסר: "התכנית טרם הופקדה וטרם אושרה. המתחמים שהדוח השמאי מראה בהם רווח נמוך מתוכננים בצפיפות גבוהה מאוד, מעל 60 יחידות דיור לדונם וברח"ק 7 - הרבה מעל הרח"ק המינימלי הקבוע בתמ"א 70, שהוא 4.5".
מהוותמ"ל נמסר: "תמ"ל 2051 פתח תקוה מטרו מזרח פורסמה להתנגדויות הציבור והוועדה תבחן כל התנגדות לגופה ותכריע בהתאם. יחד עם זאת וככלל, לשיקול הרווחיות היזמית בתוכניות פינוי בינוי השפעה רבה על קביעת עוצמות הבניה, אולם הוא אינו חזות הכל. לצידו שוקלת הוועדה שיקולים תכנוניים נוספים, כגון: כושר הנשיאה של השטחים פתוחים ומבני הציבור במתחם וסביבתו; הצורך ביצירת עירוב בין הקמת מגדלים לבניה "מרקמית" (עד 10 קומות); ובתוכניות הכוללות תחנות מטרו עתידיות - ניתן גם דגש מיוחד גם ליצירת מרחבים ציבוריים סביב הכניסות לתחנות, שילוב שטחי משרדים לצד מגורים במתחם, ועמידה במגבלות הבניה שיאפשרו את הקמת התשתית".
