רמ"י תקבל עוד 2 קומות בכל מגדל בתמורה למימון התחזוקה בפרויקט בירושלים
רשות מקרקעי ישראל, שיזמה תוכנית הרחבה בשכונת גילה, תקבל באופן חריג תוספת של 2 קומות למגדלים המתוכננים בתמורה להקמת קרן תחזוקה ב־24 מיליון שקל. התושבים מתנגדים: “התוספת מנוגדת לתב”ע”. ד”ר דורית גרפונקל: "זו נגיסה בעצמאות של דיני התכנון בגלל שיקולים כלכליים”
תוכנית “ההרחבה הצפונית” בשכונת גילה בירושלים נכנסת להילוך גבוה. במהלך החודש הקרוב תתכנס הוועדה המחוזית ירושלים לא פחות משלוש פעמים כדי לדון בהתנגדויות הרבות לתוכנית.
אחד הסעיפים השנויים במחלוקת בתוכנית הוא שבאופן חריג נכלל בה מנגנון של “זכויות מותנות” שנהוג בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי. המשמעות היא שיזם הפרויקט יקבל תוספת של שתי קומות בכל אחד מארבעת המגדלים שייבנו, וזאת בתמורה להקמת קרן של 24 מיליון שקל המיועדת לתחזוקת המגדלים. מי שתהנה מתוספת הזכויות במקרה הזה היא רמ”י (רשות מקרקעי ישראל), שיזמה את התוכנית.
התוכנית מציעה בניית 4 מגדלי מגורים בני 30 קומות, ובהם 528 יח"ד, וכן מבנה תעסוקה של 5 קומות, מעל קומת קרקע הכוללת מסחר ושטחי ציבור במורדות המערביים של שדרות צביה ויצחק על ציר הרכבת הקלה.
לתוכנית הוגשו 114 התנגדויות, רובן של תושבי השכונה. לטענת יו"ר הוועדה הפיזית במינהל הקהילתי גילה, יונתן כהן, התוכנית כוללת תוספת גדולה מדי של דירות בשכונה וכן פגיעה בשטחים הפתוחים ובנוף הייחודי של נחל כוס.
המינהל הקהילתי טוען עוד כי התוספת מנוגדת לתב”ע: "הדיור המותנה (התוספת) מעלה את הבינוי המוצע לגובה של 32 קומות. אנו לא מתנגדים להקמת קרן תחזוקה אך סבורים כי אין לחרוג ממדיניות הרכבת הקלה של בינוי עד 30 קומות".
הפתרון של תוספת קומות מבוסס על חוות דעת מ־2022 של עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, בעניין קביעת שטחי בנייה בתוכנית המותנים בכינונה של קרן תחזוקה. מדובר בפתרון ביניים שגובש עד לתיקון חקיקה. על פי חוות הדעת של יוליס, שטחי הבנייה הנוספים שיינתנו יהיו בנוסף לשטח הכולל המותר לבנייה למגורים שמוסד התכנון היה מאשר במצב הדברים הרגיל. הברירה למימוש החלק המותנה תהיה בידי בעל הקרקע שכן הנושא טרם עוגן בחקיקה.
הפתרון של תוספת זכויות הבנייה שנוי במחלוקת. "בשנים האחרונות יש ריצה לכיוון של בניית מגדלים, ללא בחינה של כלל המשמעויות של התשומות הנדרשות בחקיקה", אמרה לכלכליסט ד"ר דורית גרפונקל, שחקרה את נושא תחזוקת מגדלים. "במצב הנוכחי בכלל לא ברור שתוספת דירות היא הפתרון לתחזוקת מבנים. אין מספיק ניסיון שיצביע על כך. ייתכן שהתוספת של הדירות והקומות תגדיל את עלויות הניהול והתחזוקה השוטפות בטווח הארוך. מעבר לכך, זו נגיסה בעצמאות של דיני התכנון בגלל שיקולים כלכליים. צריך לחשוב על דרך חלופית ליצירת הקרן שלא באמצעות תוספת קומות שמעמיסה עוד על הבניין".
לדברי מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנון, האדריכל דן קינן, הוועדה החליטה כי שניים מתוך ארבעה המגדלים יהיו להשכרה “כחלק מהצורך בדיור מסוג זה בשכונות שעוברות הליכי התחדשות עירונית”.
בהתייחס לתוספת הדירות אמר קינן לכלכליסט: "בהיעדר חקיקה, המתווה של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון מייצר מטרה ציבורית ראויה - הבטחת תחזוקה ארוכת טווח. זה לא משנה אם מדובר במגרש ריק או בפינוי בינוי. קרן התחזוקה למגדלים מתאפשרת באמצעות תוספת זכויות אלה זכויות מותנות ולא מוקנות".
