הסיכון במבצעי המימון התממש: יותר מ-1,400 עסקאות לקניית דירה בוטלו מתחילת 2023
נתונים שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי ב-X חושפים זינוק בכמות ביטולי העסקאות בשל הריבית הגבוהה. הקונים מעדיפים להפסיד 10% ששולמו עם קניית הדירה ובלבד שלא להשלים את הרכישה
מספר ביטולי העסקאות לרכישת דירה חדשה גדל בקצב מהיר. עד תחילת מרץ 2026 בוטלו 744 עסקאות שנחתמו בשנת 2023; מתוך החוזים שנחתמו ב-2024 בוטלו 562 עסקאות; ומהחוזים שנחתמו ב-2025 בוטלו כבר 132 עסקאות - מספר שצפוי לגדול ככל שיחלוף הזמן. בסך הכל הוחזרו לקבלנים 1,438 דירות חדשות שנרכשו מתחילת 2023 ועדיין לא נמסרו לקונים. הקונים ממהרים לבטל את העסקה לפני קבלת המפתח, שכן זהו המועד שבו עליהם לשלם את יתרת התמורה לחברת הבנייה.
נתונים אלה מנתחת גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר. היא פרסמה אותם בפוסט ברשת X, והם יוצגו בהרחבה בסקירת הנדל"ן החודשית. מהנתונים עולה הסיכון הגלום במבצעי המימון שמציעות חברות הבנייה כדי למשוך רוכשים.
כדי להתמודד עם עליית הריבית והתייקרות המשכנתאות, הציעו חברות הבנייה בשנים האחרונות דחיית תשלומים: רק 10%–20% ממחיר הדירה שולמו במעמד החתימה, והיתר עם קבלת המפתח. הבעיה היא שרוכשים נכנסו לעסקאות אלה בשל הסכום הראשוני הנמוך, תוך התעלמות מהסיכון שכעבור מספר שנים לא יצליחו לגייס את מלוא הסכום הדרוש להשלמת העסקה. הסיכון עבור חברות הבנייה הוא שגל ביטולים עלול להציף את השוק בדירות למכירה ולהגביר את הלחץ להורדת מחירים - מה שעלול להפוך פרויקטים רבים להפסדיים.
לשם השוואה: כשבדקה בן נאים את עסקאות 2021 נכון לינואר 2024, מצאה שחצי אחוז בלבד מהן בוטל - כ-200 דירות. באותן שנים ריבית בנק ישראל נשקה לאפס, ולא היה צורך במבצעי מימון.
ככל שהריבית עלתה, קונים התקשו או לא רצו לקחת הלוואות יקרות. הפתרון של חברות הבנייה היה מבצעי המימון. מאחר שבניית פרויקט נמשכת שלוש שנים ולעיתים יותר, קונים קיוו שעד מועד התשלום הריבית תרד. בעשרים השנים האחרונות מחירי הדירות תמיד עלו, ולכן ההנחה הייתה שבמקרה הגרוע ביותר - אם לא יצליחו לגייס את מלוא הסכום - יוכלו למכור את הדירה ברווח קטן.
אולם קצב הביטולים מלמד שתחזיות אלה היו שגויות. בדרך כלל בעת ביטול עסקה הקונה משלם לחברת הבנייה 10% מהמחיר. אם קונים בחרו לבטל, לספוג הפסד של 10%, במקום למכור את הדירה - משמע שהמחיר שבו ניתן היה למכור אותה היה נמוך מ-10% ממחיר הקנייה. במילים אחרות: עדיף להפסיד 10% לקבלן מאשר למכור בהפסד גבוה יותר.
נתונים אלה הם גם תמרור אזהרה לשוק כולו. ראשית, הם מלמדים שקצב המכירות האמיתי נמוך מהמדווח, שכן מהנתון הרשמי יש לקזז את מאות העסקאות שבוטלו. שנית, הם מסכנים קבלנים שהסתמכו על הכנסות מהחוזים החתומים: הביטולים משאירים להם נזק כפול - הכנסה צפויה שנמחקה, וסבירות גבוהה שייאלצו למכור דירות במחיר נמוך מהמצופה.
חברות הבנייה מדווחות על הביטולים לצורך קיזוז מס הכנסה. גם לקונים חשוב לדווח - כדי לקבל החזר מס רכישה, ואולי כדי להימנע בעתיד מתשלום המס המוטל בעיקר על משקיעים המחזיקים יותר מדירה אחת. לדיווחים מצורפים לעיתים קרובות הסברים, ובמקרים רבים הקונים מציינים שלא קיבלו אישור משכנתא מהבנק. הסבר זה מלמד שלפחות בחלק מהמקרים נמכרה דירה מבלי שבוצע הליך חיתום מסודר - הליך שבמסגרתו אמור הבנק המלווה לוודא את יכולת הקונים לעמוד בהחזרי המשכנתא. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בינואר 2026 עמדו על המדף יותר מ-86 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. לנתון זה יש להוסיף עוד מאות ואולי אלפי דירות החוזרות כעת לשוק, לאחר שהתברר שמה שדווח כעסקה היה ניסיון לקנות זמן בלבד. מתברר שהביקוש לדירות שברירי - ומתפוגג ברגע שהקונה או הבנק נדרשים לשלם בפועל.
