נציגות יונייטד שרונה חויבה לחשוף מידע על עסקת ענק בקבוצה
ביהמ"ש ביטל פסק בוררות וחייב את הנציגות לחשוף נתונים על מכירת 40 יחידות מסחר; המכירה נעשתה לחברה בשליטת רועי גיל, שמחזיק גם ב־9% ממניות בסר, מנהלת פרויקט יונייטד שרונה; לטענת שני חברי קבוצה, העסקה נעשתה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק; בסר: "העסקה הצילה את הקבוצה"
יונייטד שרונה, פרויקט קבוצת הרכישה של מגדלי המגורים בשכונת שרונה בתל אביב, ממשיך לסבול מקשיים בדרך אל האכלוס, ומתנהל תוך כדי סכסוכים ותביעות הדדיות בין חברי הקבוצה, הנציגות וחברת בסר, מנהלת הפרויקט.
בפסק דין חריג שניתן בשבוע שעבר (18 באוגוסט) על ידי השופטת יהודית שבח מבית המשפט המחוזי בתל אביב הוחלט לבטל פסק בוררות שניתן בכמה סוגיות בפרויקט, ולחייב את הנציגות להעביר את מלוא המידע שדרשו שניים מחברי הקבוצה, כולל נתונים על עסקת ענק שבוצעה בפרויקט לרכישה של 40 יחידות בחלק המסחרי.
הסכסוך שהוביל להליך הבוררות החל כששניים מחברי הקבוצה — מיכל רייס ורו"ח רוני אבידור — שהיו בעבר חברי נציגות דרשו מחברי הנציגות לקבל מידע רב על הפרויקט. בין היתר הם דרשו לקבל את מלוא המידע על עסקה שבוצעה בפרויקט במסגרתה נמכרו 40 יחידות מסחר מחברת BRP לחברת בית סייג, שבשליטת איש העסקים רועי גיל, מבעלי חברת רבד — שגם מחזיק ב־9% ממניות חברת בסר, המנהלת את פרויקט שרונה. לטענת רייס ואבידור, היעדר גילוי נאות בנוגע לרכישתו של גיל מעוררת תהיות. אבידור אף פרסם מספר פוסטים גלויים בנושא, נתבע באופן אישי על לשון הרע על ידי גיל וחזר בו מההאשמות.
“טרחן בלתי נלאה”
אבידור ורייס טענו כי העסקה לרכישת היחידות של BRP הסבה לחברי הקבוצה נזק שמוערך ב־30 מיליון שקל בשל מכירה בסכום שהוא נמוך ממחיר השוק. על פי הערכות, היחידות נמכרו בכ־160 מיליון שקל. על פי ההסכמים, וכפי שנהוג בפרויקטים שנמצאים בבנייה, כדי למנוע עיכובים עם דיונים משפטיים ארוכים, מחלוקות שמתגלעות במהלך הבנייה מובאות להכרעה אצל בורר שנקבע מראש. כך היה גם בפרויקט יונייטד שרונה, אלא שהבורר דחה את מרבית הטענות והדרישות של שני חברי הקבוצה. כך למשל נדחתה העתירה לתת הוראה לפיה כל החלטה להגדלת שכרה של בסר תתקבל רק בהסכמה מלאה של כל השותפים משום שלדבריו המשמעות המעשית של הוראה כזו היא מתן זכות וטו לכל חבר בקבוצה מתוך כמה מאות חברים.
1 צפייה בגלריה
רמי שביט, מבעלי המשביר לצרכן, חבר בנציגות של יונייטד שרונה. הבורר, שהחלטתו בוטלה בידי ביהמ"ש, שיבח את פועלה של הנציגות
(צילום: דיאנה בחור ניר)
בפסק הבוררות הביע הבורר הערכה רבה אל פועלם של ארבעת חברי הנציגות, ובהם רמי שביט, מבעלי המשביר לצרכן, בעוד את אבידור כינה "נודניק", "טרחן בלתי נלאה" ו"חסר תום לב". קבוצת הרכישה יונייטד שרונה יצאה לדרך ב־2016 כשחבריה התאחדו באמצעות חברת מנהל המגורים ישראל וניגשו למכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקרקע בשטח 9 דונם בשרונה בת"א. הקרקע כללה זכויות בנייה ל־324 דירות (שהורחבו בהמשך), 8,000 מ"ר שטחי משרדים ו־2,300 מ"ר מסחר. הקבוצה הציעה עבור הקרקע 1.24 מיליארד שקל, סכום גבוה משמעותית מיתר ההצעות, ורכשה את הקרקע. המחיר הגבוה על הקרקע וניהול בעייתי של הפרויקט הובילו אותו לגירעון של מאות מיליוני שקלים עוד בטרם החלה הבנייה. לאחר יציאתה של מנהל המגורים מהפרויקט בחרה הקבוצה בחברת בסר לניהול הפרויקט בתקווה שהיא תצליח להביא אותו לקו הסיום. לאחר גיוס של למעלה ממיליארד שקל נוספים שנדרשו כדי לסיים את הפרויקט הוא נמצא בימים אלה בשלבים אחרונים לקראת אכלוס.
בתחילת דרכו ביצעה החברה המנהלת מהלכים שהקבוצה שילמה עליהם מחיר יקר בהמשך, כגון מכירת חלקים ממנו בעסקאות בעלות תנאים שונים, ולצד זאת מספר גדול של חברים, חלקם בעלי תפקידים בכירים בתחומי משפט, פיננסים ונדל"ן, הקשו מאוד על קידום הפרויקט בתשע השנים האחרונות.
הנציגות ידעה או לא ידעה?
השופטת שבח הצדיקה את הזכות למידע לחברי הקבוצה וכתבה בהחלטתה: "הפער שבין הסכום אותו נדרש חבר קבוצת הרכישה לשלם לפי האומדן הראשוני לבין הסכום הסופי אותו יידרש לשלם בפועל, המושפע מטבע הדברים גם מפשרה כלשהי ברקע, מעצים את אותה התכלית של יידוע חבר הקבוצה על מעשה, אם בכלל, הפוגע בשוויון בין חברי הקבוצה, גם על עסקאות מרכזיות שנעשו עם צדדים שלישיים".
עוד כתבה השופטת כי הנציגות לא ידעה כי מאחורי חברת בית סייג עומד בעל מניות בבסר, והחברה הסתירה מהנציגות מידע זה. עוד ציינה כי חברי הנציגות אינם נתבעים או מואשמים. "בהקשר לעסקת BRP לא מדובר בטענות ספקולטיביות כפי שסבר הבורר, אלא בעסקה המעוררת שאלות לא פשוטות החולשת על לא פחות מ־40 יחידות", כתבה. לסיכום קבעה השופטת כי הנציגות תעביר לידי רייס ואבידור העתק מהסכמי המכירה/ רכישה של בית סייג, וכן פירוט ממנו ניתן יהיה להסיק את הסכום שהייתה אמורה לשלם BPR לו עמדה בכל התחייבויותיה.
רו"ח אבידור ומיכל רייס יוצגו על ידי עו"ד יאיר ליבוביץ, עו"ד אסף קליין ועו"ד רחלי הרשיש ממשרד ב. לוינבוק ושות'. עו"ד ליבוביץ מסר בתגובה: "מדובר בפסק דין עקרוני וחשוב, המבסס את החובה של נציגות קבוצת רכישה להעביר מידע לחברי קבוצת הרכישה על הפעולות שהיא מבצעת בשם החברים. בתי המשפט ממעטים להתערב בפסקי בוררות, ורק לעתים נדירות מתערבים בתוכן פסק הבוררות. מאז שחוקק חוק הבוררות ב־1968, בית המשפט קבע רק פעמים בודדות שפסק בוררות נוגד את תקנת הציבור, כלומר נוגד את יסודות השיטה המשפטית. במקרה זה בית המשפט ביטל את קביעת הבורר, שלפיה הנציגות אינה מחויבת לגלות מסמכים לחברי קבוצת הרכישה, וקבע כי קביעה זו נוגדת את תקנת הציבור. בית המשפט קבע כי לנציגות קיימת חובת נאמנות משמעותית ורחבה כלפי חברי קבוצת הרכישה, וכי הפטור מתביעות כספיות כלפיה אינו פוטר את הנציגות מחובת הגילוי שמוטלת עליה כשלוחה של חברי הקבוצה".
מחברת בסר נמסר בתגובה: “אותו חבר קבוצה שהעלה את הטענות הללו כבר חזר בו מהן והתנצל, כולל במסגרת הליך משפטי שנוהל נגדו בהקשר זה. גם לגוף העניין מדובר בטענות חסרות בסיס. העסקה הייתה מוכרת היטב לנציגות הקבוצה ואושרה על ידה. לא רק שהעסקה לא גרמה כל נזק לקבוצה, היא הצילה את הקבוצה, שהצליחה ‘להיפטר’ מחבר קבוצה שהיה חייב לקופתה עשרות מיליוני שקלים”.
