השיפור במצב הרוכשים נבלם: ההון העצמי לרכישת דירה עלה ב־30 אלף שקל ברבעון השני
למרות ירידה שנתית של 4.8% בהחזר המשכנתא ושל 9.5% בהון העצמי הנדרש, ברבעון השני נרשמה הרעה ביכולת לרכוש דירה לעומת רבעון קודם. השוק עדיין מדשדש בטווח העליון, ומשקי בית במרכז זקוקים ל־700 אלף שקל הון עצמי
השיפור במצבם של רוכשי הדירות נעצר ברבעון השני של 2026: לאחר כמה רבעונים שבהם נרשמה ירידה בהחזר המשכנתא ובהון העצמי הנדרש לרכישת דירה, ברבעון השני נרשמה דווקא הרעה בשני המדדים: ההחזר החודשי הממוצע עלה בכ־9 שקלים, וההון העצמי הנדרש עלה בכ־30 אלף שקל.
מדד היכולת לרכוש דיור של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, המתפרסם מדי רבעון בשיתוף כלכליסט, בוחן את מצבם של רוכשי הדירות באמצעות שני פרמטרים מרכזיים: ההחזר החודשי הנדרש עבור משכנתא וההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. המדד מתייחס לדירת 4 חדרים טיפוסית ב־12 ערים, ברמת מימון של 70% ולתקופת משכנתא של 25 שנה.
ברבעון השני של 2026 עמד ההחזר החודשי הממוצע על 10,864 שקל, לעומת 10,855 שקל ברבעון הראשון. מדובר בעלייה רבעונית מזערית של 0.08%, אך בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר עדיין בירידה משמעותית של 4.8%, או כ־552 שקל בחודש.
השיפור השנתי ניכר בכל 12 הערים שנבדקו. עם זאת, בחישוב רבעוני התמונה כבר שונה: רק בחמש ערים נרשמה ירידה בהחזר החודשי — רמת גן, רחובות, חיפה, חדרה ותל אביב. הירידה החדה ביותר נרשמה ברמת גן, שם ההחזר ירד ב־4.4%, וברחובות הוא ירד ב־2.6%. מנגד, בראשון לציון ההחזר עלה ב־4.1%, באשדוד ב־2.7% ובבת ים ב־2.4%.
למרות השיפור השנתי, מצבם של רוכשי הדירה הראשונה נותר קשה. 70% ממשקי הבית בישראל המשתייכים לעשירון השביעי ומטה אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים כך שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסה נטו של משק הבית — וזאת ב־10 מתוך 12 הערים שנבדקו. שתי הערים שבהן הם כן עומדים בתנאי זה הן באר שבע וחיפה.
גם שיעור ההחזר מתוך ההכנסה ממחיש עד כמה המרחק מדירה עדיין גדול. עבור משקי בית בעשירון השישי ההחזר הממוצע מגיע לכ־44% מההכנסה נטו, בעשירון השביעי לכ־39%, ובעשירון השמיני לכ־35% — כולם מעל הרף של 30% שעליו מבוסס המדד, ונחשב לשיעור החזר חודשי סביר.
במונחים כספיים, הפערים בין הערים גדולים במיוחד. ההחזר החודשי הממוצע בתל אביב מגיע ל־16,850 שקל, לעומת 12,185 שקל בירושלים ו־11,638 שקל ברמת גן. בקצה השני נמצאות באר שבע עם 5,106 שקל וחיפה עם 6,519 שקל.
ההון העצמי הממוצע הנדרש ברבעון השני עמד על כ־1.38 מיליון שקל, עלייה של כ־30 אלף שקל בתוך רבעון. עם זאת, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של כ־9.5%, שהם כ־144 אלף שקל.
עבור משקי בית בעשירון השביעי, ההון העצמי הנדרש גבוה מ־740 אלף שקל בתשע מתוך 12 הערים. בתל אביב מדובר בכ־2.76 מיליון שקל, בירושלים בכ־1.59 מיליון שקל וברמת גן בכ־1.45 מיליון שקל. לעומת זאת, בחיפה ההון העצמי הנדרש עומד על כ־162 אלף שקל, באשדוד על כ־670 אלף שקל ובחדרה על כ־742 אלף שקל.
2 צפייה בגלריה
פרופ' דני בן־שחר. "מי שאין לו 700 אלף שקל הון עצמי נאלץ להתרחק לחיפה או באר שבע"
(צילום: מיכה לובטון)
אחד הנתונים המעניינים ברבעון השני נמצא דווקא מחוץ לרכיבי המדד עצמם. מספר העסקאות בדירות 4 חדרים ב־12 הערים שנבדקו כמעט לא השתנה: כ־6,461 עסקאות בוצעו ברבעון השני, לעומת כ־6,458 ברבעון הראשון וכ־6,457 ברבעון השני של 2025.
את המחקר ערכו פרופ’ דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל”ן וחבר סגל בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, וד״ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון. לדברי בן־שחר, ״במשך תקופה מתמשכת המדד מדשדש. החדשות הרעות הן שהיסטורית אנחנו נמצאים בטווח העליון של ההחזרים על המשכנתא ועם הון עצמי גבוה מאוד שנדרש כדי לקנות דירה באופן שהחזרי משכנתא יישמרו סבירים ביחס להכנסה. כשמסתכלים על הערים הגדולות, הרוב הגדול של משקי הבית שנכנסים לשוק נדרשים להון עצמי של יותר מ־700 אלף שקל כדי לשמור על החזרי המשכנתא ברמה סבירה, אחרת הם נאלצים להתרחק מאוד מהמרכז לכיוון חיפה או באר שבע״.
