הפיילוט שמנסה להציל את בית שאן מרעידת אדמה – ולא בטוח שיצליח
תוכנית ראשונה לפינוי-בינוי בעיר בקו השבר הסורי-אפריקאי מנסה להתמודד עם מצוקת מבני השיכון הישנים והסכנה מרעידות אדמה - אבל היעדר כדאיות כלכלית, היסוס ממשלתי ותעדוף פרויקטים בשטחים פתוחים עלולים להשאיר את תושבי השיכונים הישנים חשופים לאסון
בחודש שעבר הפקידה הוועדה המחוזית צפון תוכנית ראשונה מסוגה, "פיילוט" להתחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי מתחם בגודל 18 דונם ובו 5 מבני שיכון בעיר בית שאן. מדובר במתחם "ירושלים הבירה" שנמצא בחלק הצפוני של מרכז העיר - לא רחוק מהגן הלאומי בית שאן. בדיון בהפקדת התוכנית, שהיא יוזמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית בית שאן הובהר למשתתפים כי "התוכנית מהווה פיילוט לקידום התחדשות עירונית בערים בסיכון של רעידות אדמה ובמקומות בהם אין היתכנות כלכלית וקיים חשש שערכי הקרקע וכוחות השוק אינם יכולים להוות מנוף כלכלי מספק להתחדשות".
על פי דו"ח מבקר המדינה ממרץ 2023, בנושא היערכות לרעידות אדמה, בעיר בית שאן, שנמצאת באזור סיכון גבוה לרעידת אדמה, יש לא פחות מ-144 מבנים ו-2,721 יחידות דיור הנדרשים לחיזוק מיידי. כלומר, כמחצית מיחידות הדיור הקיימות (5,815, לפי דוח הלמ"ס ל-2020) נדרשות לחיזוק מיידי. עוד קובע הדו"ח כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38, לא יושמה בבית שאן "בשל התבססות התוכנית על מודל כלכלי, ולפיו, יישומה מעלה את שווי הנכסים באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה".
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בית שאן היא העיר הקטנה בישראל מבחינת כמות תושבים. נכון לסוף פברואר 2024 מתגוררים בעיר 19,286 תושבים והאוכלוסייה צומחת בקצב גידול שנתי של 0.9%. לשם השוואה: קצב גידול אוכלוסיית בבית שמש הוא 7% לשנה, בעפולה 3.2% בשנה, וברחובות 1.2% בשנה. מה שמעניין זה שלמשרדי הממשלה נוח למקד את עיקר הבנייה החדשה בבית שאן דווקא בשטחים הפתוחים. בעיר נחתם במרץ 2023 הסכם פיתוח, לפיו זו תתחייב לבניית 4,000 יחידות דיור, בעיקר על אדמות שיגיעו מהקיבוצים הסמוכים.
התוכנית לשכונת "ירושלים הבירה", שעליה חתום צוות בראשות האדריכל אלי דרמן, מציעה הריסה של 5 מבנים בני 2-3 קומות ובהם 40 יח"ד, ובניית 210 יח"ד חדשות, כולל קומת מסד מסחרית ובה כ-1,500 מ"ר שטחי מסחר ועוד 2,800 מ"ר שטחי תיירות במבנים בגובה של עד 7 קומות. בתחום התוכנית תוקם כיכר עירונית המשלבת מסחר, לצד בית מלון וגם פארק מרכזי שלידו חניות עיליות. התמורות לבעלים נעות, לבד מהדירה החדשה שיקבלו, בין 9-12 מ"ר.
הדו"ח הכלכלי של התוכנית, עליו חתום שמאי המקרקעין עודד לנדאו, מציג תחזית לא אופטימית לרווחיות יזמית, העומדת על כ-20%. עלויות הפרויקט נאמדות ב-230 מיליון שקל, אך הרווח החזוי הוא 4.56 מיליון שקל בלבד. במילים אחרות, כדי שהפרויקט יתממש ורווח היזם יגיע ל-20%, כמקובל, נידרש סבסוד ממשלתי של כ-37 מיליון שקל.
גורי נדלר, מנהל אגף תכנון ברשות להתחדשות עירונית אמר לכלכליסט, שגם אם אין כרגע סכום המיועד לסיבסוד התוכנית לצורך מימושה, הרי שעצם הכנת התוכנית הוא הישג: "לפני כ-4 שנים הבנו שיש מעגל שיש לפרוץ אותו, של מבני שיכון בערים המועדות לרעידות אדמה וקיבלנו החלטה אסטרטגית. הבנו שעד שלא מתחילים לתכנן, לא מבינים כמה צריך". נדלר מספר שהמדינה הקצתה 150 מיליון שקל לטובת העניין, אך נבחרו מתחמים באילת, קריית שמונה, שלומי ומגדל העמק, שחלקם עונים גם על הגדרה של ישובים בקו העימות. ומה יהיה עם מתחם השיכונים של בית שאן? לא ברור.
לראש עיריית בית שאן נועם ג'ומעה לא היה מסר מעודד במיוחד. לדבריו, "התחדשות עירונית היא הכרח המציאות ואנחנו מתכוונים לעמוד על זה שהיא תיקרה". הוא הוסיף שבימים אלה יש מגעים עם משרדי הפנים והאוצר להרחיב את הסכם הפיתוח לכדי הסכם גג, וכך לכלול בתוכו גם מתחמי התחדשות עירונית.
