מרכז הנדל"ן
פערי העלויות נחשפים: כמה באמת עולה לבנות מ"ר בתל אביב ובבאר שבע?
מרכז הנדל"ן: נוכח הפערים בין גופי התכנון ליזמים בנוגע לעלויות הבנייה בפועל, השיקה היום לשכת שמאי המקרקעין אומדן חדש לעלות בנייה למ"ר – במטרה ליצור בהירות בתחום. יו"ר הלשכה: "לקחנו על עצמנו לקדם מנגנון תמחור מעודכן שיקטין את המחלוקות, יקצר את הליכי התכנון ויגביר את הוודאות בפרויקטים של פינוי-בינוי"
לשכת שמאי המקרקעין השיקה היום (ה') אומדן חדש לחישוב עלויות הבנייה למ"ר, הכולל חלוקה לאזורים גאוגרפיים ולסוגי בנייה. המהלך נועד לייצר כלי אחיד, שקוף ואמין, עליו יוכלו להסתמך שמאים העוסקים בפרויקטים בעלי רגישות כלכלית גבוהה – בראשם מיזמי התחדשות עירונית.
הצורך באומדן נבע מהפערים ההולכים וגדלים בתקופה האחרונה בין הערכות עלויות הבנייה של שמאי ועדות התכנון השונות, ברמה המקומית והמחוזית, לבין השמאים המייצגים את החברות היזמיות. פערים אלה, שלעתים הגיעו לעשרות אחוזים, הובילו לכך שפרויקטים רבים הפכו לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית – ועוכבו. כל זאת בעידן בו יש להאיץ את קצב הבנייה בשל הצורך הדחוף בהגברת רמת המיגון לאוכלוסייה מול איום הטילים.
האומדן מבוסס על מחקר רחב שהובילה ועדה פנימית בלשכה, תוך ניתוח נתוני ליווי פיננסי של מאות פרויקטים מהשנים האחרונות. הוא מיועד לשמש בנקים, גופי מימון, יזמים, קבלנים וגורמי תכנון. התמחור מחולק לסוגי בניינים – נמוכים (עד 9 מ'), גבוהים (עד 27 מ'), ורבי קומות (מעל 27 מ') – וכן לשטחי בנייה תת-קרקעיים. כל זאת לפי 16 אזורים גאוגרפיים שונים. האומדן הנוכחי מתייחס ליוני 2025, ויעודכן מדי חצי שנה.
מבט במסמך מגלה טווחים רחבים של עלויות, בהתאם למיקום: אזור מרכז תל אביב בראש הרשימה עם 12,000 ש"ח למ"ר לבניית מגדל מגורים. גם בנייה נמוכה יותר יקרה במיוחד – 10,500 ש"ח למ"ר. בירושלים העלויות נעות בין 7,000 ל-7,600 ש"ח למ"ר; ברמת גן וגבעתיים – בין 7,500 ל-8,000 ש"ח למ"ר בבניינים שגובהם מעל 9 מטרים; ובהרצליה ורמת השרון העלויות נעות בין 6,500 ל-7,500 ש"ח למ"ר.
ככל שמתרחקים למרחבים הפריפריאליים – העלויות יורדות. בחיפה ובבאר שבע הן עומדות על 5,200 עד 5,700 ש"ח למ"ר, ואילו אזור השומרון נחשב לזול ביותר עם טווח של 5,000–5,400 ש"ח למ"ר.
20 משרדי ליווי השתתפו בגיבוש
בלשכה מדגישים כי "המטרה העיקרית של האומדן החדש הינה לייעל את הדיונים השונים ולהסיר חסם של אי בהירות בנושא עלויות הבנייה. זאת לצד שיפור ודאות כלכלית ותכנונית בהקמת הפרויקטים השונים ובמיוחד במקרים בהם יש מחלוקות אשר גורמות לעיכוב".
עוד נמסר כי האומדן גובש על ידי 20 משרדי ליווי גדולים, תוך איסוף נתונים מהשנה האחרונה וניתוח דוחות פיקוח עדכניים – מהם ניתן ללמוד על העלויות בפועל, ולא רק על הסכמים תיאורטיים. החלוקה לאזורים נחשבת קריטית בשל השפעות רגולטוריות, לוגיסטיות ותעסוקתיות – כולל עלויות שינוע, זמני עבודה וזמינות כוח אדם.
יו"ר הלשכה, נחמה בוגין, מסרה כי: "בעקבות התמורות השונות שהמשק הישראלי עובר ובפרט בענף הבנייה, נוצרו פערים מהותיים בין האומדנים השונים לבין העלויות הבנייה הנדרשות בפועל. ההבדלים באים לידי ביטוי כמעט בכל היבטי הבנייה. הצורך לכך עלה מהשטח עוד קודם למלחמה והחמיר בעקבותיה. לאור המצב, הלשכה כגוף מקצועי, אובייקטיבי ומהימן לקחה על עצמה את קידום הנושא והקמה של מגנון תמחור עדכני שישמש את הגורמים הרלוונטיים, יפחית המחלוקות הקיימות, יוביל לקיצור משמעותי של הליכי התכנון וישפר ודאות תכנונית לפרויקטי פנוי בינוי ברחבי המדינה".
