יפוצו, אך לא ירוויחו: ההחלטה שתשפיע על מאות בעלי קרקעות ליד מתחם המטרו בראשל"צ
המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את המלצת הולנת"ע להמשיך לקדם את הרובע החדש שייבנה מעל דיפו המטרו במחלף ראשונים - תוכנית הכוללת כ-2,600 דירות על 320 דונם. רוב ההשגות שהוגשו מצד בעלי הקרקע נדחו, והחוקרת קבעה כי "רווחיות כלכלית או השבחה אינן תנאי לאישור תוכנית"
המועצה הארצית לתכנון ובנייה קיבלה אתמול (ג') את המלצת הולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית) להמשך קידום בניית הרובע החדש בשטחי הדיפו של המטרו, המתוכנן באזור מחלף ראשונים בראשון לציון.
לתוכנית הוגשו 38 השגות מצד בעלי עניין, ברובם בעלי קרקע, שנדחו ברובן. ממה שעולה מהמלצת החוקרת שדנה בהשגות שהוגשו לתוכנית, עו"ד חגית דרורי גרנות, נראה כי מרבית בעלי הזכויות בקרקע יפוצו על ההפקעה, אך לא ירוויחו. יש להבהיר כי על פי ההחלטה, התוכנית תתוקן ויידרש דיון נוסף לפני אישורה הסופי.
שטח תוכנית תמ"א 70/א, עליה חתום משרד אדריכלים עוזי גורדון, הוא 320 דונם. ע"פ התוכנית, חלק מהבנייה ייעשה מעל הדיפו - 96 דונם, והשאר בשטחים המקיפים את הדיפו ממזרח ומצפון - 193 דונם. התוכנית כוללת כ-2,600 דירות חדשות במבנים בני 30-8 קומות. 30% מתוך כלל הדירות יהיו דירות קטנות. בנוסף מוצעות 300 דירות עבור דיור מוגן. התוכנית כוללת גשר הולכי רגל שיחבר בין השכונה והשכונות מצפון לו לאזור נופש מטרופוליני "האירוס" המתוכנן מדרום לכביש 431.
יש להבהיר כי במקרה של בינוי בסביבות תוואי המטרו יכולים בעלי הקרקע המופקעת לשקול הגשת תביעה לפיצוי דו-שלבי - כלומר, פיצוי בגין ההפקעה וגם תביעה על בסיס סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר להם לתבוע את הוועדה המקומית ואת נת"ע אם ערך הקרקע שלהם נפגע עקב אישור התוכנית. לנת"ע היה חשוב לשלוח את צווי ההפקעה בסמיכות לאישור התוכניות, כי זה מה שאיפשר את תפיסת הקרקע לצורך תחילת העבודות. את התביעות לפי סעיף 197 ניתן היה להגיש עד 3 שנים מיום אישור התוכנית. דוח החוקרת הוא המענה להשגות, שהן מקבילה להתנגדויות בתוכניות בסדר גודל יותר קטן. כלומר, שלב מקדים לאישור התוכנית.
כך למשל, חברת פרשקובסקי השקעות, שיוצגה ע"י עורכי הדין זיו כספי ואילת צור, טענה בהשגה שלה שהקרקע בבעלותה, המוגדרת בייעוד "שטח לתפעול מסילה", לא נכללת בתוכנית האיחוד והחלוקה. עוד היא טענה כי השטח, שגודלו 840 מ"ר, יאפשר לייצר שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) נרחב ורציף בחלק הצפון מערבי של מתחם התוכנית, ולכן יש להקצות לה זכויות בגינו. צוות התכנון דחה את ההשגה וקבע כי "מדובר בשטח המיועד לטובת הדפו ואין בו שימושים אורבניים ואין לו כל תועלת לשכונה". עם זאת, בעקבות השגה עצמית של נת"ע, ששינתה את התכנון, הוחלט שהשטח יהיה בייעוד שצ"פ, ולכן ייכלל בתחום האיחוד והחלוקה.
משפחת קשפיאן, שהיא בעלים של שטח שייבנה מעל הדיפו, טענה, באמצעות עו"ד ארז קמיניץ, כי הרווח הצפוי מהבנייה למגורים מעל המטרו שלילי או זניח, בהתחשב בעלויות קירוי הדיפו, מורכבות של קרקע עם בעלים רבים שטרם חולקה למגרשים (מקדם מושעא), עיכוב במועד שבו ניתן יהיה לממש את הבנייה וגורמים נוספים. צוות התכנון ענה כי לפי התחשיבים שלו, בהתעלם ממרכיבי המושעא ותוספת עלויות, הפרויקט רווחי. סך כל העלות הוא 1.25 מיליארד שקל, והיתרה לקרקע לאחר עלויות קירוי, בחלופת מימוש ע"י המדינה, היא 250 מיליון שקל. החוקרת דחתה את טענות המשיגים וקבעה כי "רווחיות כלכלית או השבחה אינן תנאי לאישור תוכנית. יצוין כי תוכניות רבות המיועדות לצרכי ציבור אינן רווחיות מבחינה כלכלית ועדיין יש חשיבות תכנונית-ציבורית משמעותית בביצוען". כלומר, לבעלי הקרקע אין ודאות שבכלל ירוויחו, גם אם יבנו.
עורכי הדין ענת בירן ורון נבון, שייצגו קבוצה של בעלי קרקע פרטיים, טענו בשמם כי למרות שהשטח שבבעלותם הוא חלק בלתי נפרד משטח התפעול של המסילה, כלומר חלק משטח הדיפו, הוא לא נכלל במתחם ב' - זה שישתתף ברווחי הבנייה מעל. לטענתם, אין להחריג את החלק הלא מקורה מהדיפו, בדיוק כמו שאי אפשר להפריד חצר של מבנה ציבור מהמבנה עצמו. צוות התכנון ענה כי "הזכויות מכח חוק המטרו אינן נפגעות באשר החוק מקנה אותן רק למי שהוא בעל זכות במקרקעין מיועדים שהותר בהם בינוי סחיר". החוקרת דחתה את ההשגה.
לתוכנית הוגשו גם הערות מצד עיריית ראשון לציון. הטענה המרכזית שלה היא שמתוך כלל שטחי הדיפו המתוכננים, שהם כ-290 דונם, התוכנית מציעה קירוי רק של 90 דונם בלבד. בעיריית ראשון לציון סבורים שלשטח שנותר, כ-190 דונם, עלולות להיות השלכות סביבתיות ונופיות שליליות. צוות התכנון דחה את ההשגה משיקולים הנדסיים של עיקול המסילות, וגם משיקולים כלכליים. החוקרת דחתה אף היא את ההשגה: "השפעת הדיפו על הסביבה שמעבר לתחום תוכנית זו חורגות מגדרה של התוכנית ומהשיקולים לאישורה".
עו"ד זיו כספי, שהגיש 5 השגות בשם קבוצות בעלי קרקע שונים, מסר לכלכליסט כי "תמ"א 70 היא תוכנית חלוצית במובן זה שהיא תוכנית המתאר הארצית הראשונה שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה. התוכנית חייבת להיות מפורטת לפרטי פרטים מאחר שלא ניתן יהיה אח"כ להגיש תיקון. המכנה המשותף של כל ההשגות שהגשנו היה הניסיון להפוך את התוכנית לנכונה וישימה. משמעות דחיית ההשגות היא שהתוכנית פשוט לא תצא לפועל, ואין לי אלא לומר שחבל. אנחנו לומדים את ההחלטה".
עו"ד אייל קוצ'ינסקי, שאף הוא ייצג כמה קבוצות של בעלי קרקע, הוסיף: "לדעתי הדרך בה בחרה המדינה לקדם את הפרויקט, כמו גם אופן חלוקת זכויות הבנייה מעל הדיפו, שגויים לחלוטין. בזמן שהמדינה הפקיעה כ-290 דונם לצורך הקמת הדיפו, הרי שרק בני מזל שבאופן אקראי מקרקעיהם מצויים בחלק הדיפו שצפוי להיות מקורה (כשליש מהשטח) זוכים להתחלק בזכויות שמקנה התוכנית. חבריהם באותו המתחם, שתרומתם להקמת הדיפו זהה לחלוטין, אך בשטחם צפויות להיבנות מסילות דיפו לא מקורות, לא יקבלו דבר. לדעתי, זהו תכנון בלתי סביר, לא חוקי, וחשוב לא פחות - לחלוטין לא הוגן כלפי בעלי הקרקע".
