מרכז הנדל"ן
ועדת הערר הכריעה: חיזוק מבנים קודם לפינוי-בינוי
מרכז הנדל"ן: בוועדת הערר בירושלים דחו את רוב טענות המתנגדים לאישור פרויקט תמ"א 38 בשכונת רוממה, וציינו את הצורך הדחוף במיגון מבנים תוך שמירה על אופי השכונה החרדית
ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, דחתה החודש סדרת עררים שהוגשו נגד היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1) בשכונת רוממה בירושלים. ההיתר, שניתן ביוני 2024, עמד במוקד מחלוקת ציבורית ותכנונית. בהחלטתה, דחתה הוועדה את הטענות לפיהן יש לקדם תוכנית של התחדשות מתחמית במקום זאת, וקבעה כי על אף שהבינוי איננו אידיאלי, עדיף לקדם את המהלך – בעיקר בשל הצורך הבהול במיגון ובשל התאמת התכנון לאופייה של השכונה החרדית, המעוניינת בבנייה נמוכה.
הערר כוון נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ונגד היזם משה כהן פסגות זיו, בעקבות היתר הבנייה שניתן ברחוב פתח תקווה 21–27. ההיתר מאפשר לחזק 40 דירות קיימות ולהוסיף 20 חדשות בבניין שהוקם בשנות ה-70, הכולל ארבעה אגפים בני ארבע קומות מעל קומת כניסה קובעת ושתי קומות נוספות מתחתיה. במסגרת הפרויקט מתוכננת תוספת של 2.5 קומות, הרחבת הדירות הקיימות, תוספת מעליות, חיזוק המבנה והוספת שתי קומות מרתף. ההיתר זכה להסכמת כ-70% מהדיירים, ונועד להגן מפני רעידות אדמה באמצעות ממ"דים לכלל הדירות. ההחלטה ניתנה לאחר שתי בחינות קודמות של אותו הפרויקט בוועדת הערר.
העוררים, שחלקם דרשו מעבר למתווה פינוי-בינוי, העלו שורה של טענות ובהן היעדר כדאיות כלכלית, חלוקה לא שוויונית של מחסנים, בעיות תכנוניות, מחסור בחניות, והוספת דירות בקומות מפולשות. טענות נוספות נגעו לפיר המעלית הממוקם על חשבון גרם מדרגות – דבר שלטענתם מסכן את הבטיחות ואינו מאפשר פינוי אלונקה או תנועה נוחה של עגלות. נטען גם כי היזם הסתיר מידע על תוספת דירות, לא פרסם את המידע כנדרש, וכי אין פתרון לדיור חלופי בתקופת העבודות. כן הוזכרו בעיות הקשורות להוספת מרפסות סוכה ולמחסור בפרטיות.
"ערים לכך כי הבינוי אינו אידאלי"
ועדת הערר בחנה את הטענות ודחתה את רובן, תוך שהיא מבהירה כי הפתרון התכנוני אמנם איננו אידיאלי, אך זהו המענה האפשרי הטוב ביותר לנוכח אילוצי המצב. הוועדה ציינה כי אין תוכנית פינוי-בינוי בתוקף, וכי היעדר הסכמת רוב הדיירים לכך אינו מאפשר קידום מתווה כזה. היא הדגישה את מגבלות הבינוי לגובה בשכונה החרדית ואת החשיבות הלאומית שבהוספת ממ"דים.
הוועדה עמדה גם על כך שהתכנון הנוכחי מייצר פתרון מיטבי לדיירים רבים, וכולל הרחבת דירות, תוספת מעליות ומרפסות, אף אם בחלק מהמקרים ישנה פגיעה מסוימת באור ואוויר.
הוועדה קבעה מספר תיקונים להיתר: התקנת דלתות אקוסטיות למניעת רעש מהמעליות, הוספת מחיצות במרפסות לשמירה על פרטיות, וכן חיוב בהפעלת המעליות בשבת עם אפשרות למנגנונים טכניים-הלכתיים. עוד קבעה כי יחידות דיור שנבנו ללא היתר בקומת הקרקע יסומנו להריסה, על מנת לייצר שטח פתוח מגונן לכלל הדיירים. כמו כן, ניתנה הקלה מהחובה לספק שישה מקומות חניה – עקב חוסר היתכנות פיזית במגרש. הוועדה לא פסקה צו להוצאות.
את היזם ייצגו עו"ד שרון אבני ועו"ד נעמה ליפשיץ, ואת הוועדה המקומית ייצגו עו"ד אורן קרישטל ועו"ד הדס יצחקי.
"ועדת הערר כאשר שמה לנגד עיניה את צו השעה - הגנה על חיי אדם"
לדברי עו״ד ונוטריון דן הלפרט (הלפרט ושות׳ משרד עורכי דין ונוטריון): ״מדובר בהחלטה חשובה ואמיצה של ועדת הערר, אשר מצאה לאשר פרויקט תמ״א 38/1 (חיזוק) חרף התנגדויות שהוגשו. על רקע הגישה הרווחת המעדיפה כמעט באופן גורף ״התחדשות מתחמית״ (מתחמי פינוי-בינוי) על פני ״התחדשות בניינית״ לסוגיה - תמ״א 38/2 - הריסה ותמ״א 38/1- חיזוק. חשובה במיוחד קביעת ועדת הערר שיש להעדיף פרויקט חיזוק על פני פרויקט פינוי בינוי.
"בתוך כך דחתה ועדת הערר את טענות המתנגדים כי ראוי לעשות פרויקט הריסה ובניה ולא פרויקט חיזוק מן הטעם שבפרויקט החיזוק, בשל אילוצי התכנון הקיימים, לא ניתן לתת תוספות בינוי זהות או שוויונית לכלל הדירות, ואילו בפרויקט פינוי בינוי ניתן להעניק תמורות מאוזנות לכלל הבעלים וגם לתכנן דירות טובות יותר. נקבע, כי בנסיבות העניין יש ליתן משמעות רבה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בשל הצורך הממשי למיגון בעתות מלחמה וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
"ועדת הערר מצאה להעדיף פרויקט חיזוק גם מכיוון שכ-70% מבעלי הדירות נתנו את הסכמתם לפרויקט וגם מכיוון שפרויקט פינוי-בינוי יביא עימו בהכרח תוספת משמעותית של יחידות דיור למתחם אשר תחייב בינוי במגדלים רבי קומות שלא בהכרח מתאימים לאורחות החיים של האוכלוסייה החרדית המתגוררת כיום במבנים. אני סבור שיפה עשתה ועדת הערר כאשר שמה לנגד עיניה את צו השעה בעת הזו שהוא שמירת חיי אדם (40 המשפחות המתגוררות בבנין הקיים) על פני כל מוסכמות אחרות ועל פני הרצון התמידי בהתחדשות רחבת היקף שאיננה ריאלית בנסיבות העניין״.
