פרויקט תמ"א 38 בחיפה ממחיש: כך נעלמות תחנות הדלק ממרכזי הערים - לטובת מגורים
חברות הדלק מגלות עניין הולך וגובר במיצוי הערך הנדל"ני של תחנותיהן הוותיקות, שנמצאות במיקומים אסטרטגיים. בתוכנית בחיפה, מבקשת דלק נכסים להקים בניין מגורים בן 7 קומות במקום תחנת התדלוק בשדרות הנשיא. השכנים טוענים ל"פגיעה ישירה ברווחת התושבים ובנגישותם לשירותים חיוניים"
שוק הדלק הישראלי נתון להתנגשות אינטרסים: מצד אחד, יש צורך להגביר את התחרות בתחום ולהוזיל את מחירי הדלק לציבור, צעד הדורש הקמת תחנות תידלוק נוספות ברחבי הארץ - כפי שעלה גם מדו"ח מבקר המדינה שפורסם ב-2021. מצד שני, החברות הגדולות השולטות בשוק מגלות עניין הולך וגובר במיצוי הערך הנדל"ני של הקרקעות שבבעלותן, במיוחד תחנות הדלק הוותיקות הממוקמות באזורים עירוניים מבוקשים, אותן ניתן לסגור על מנת לפתח במקומן פרויקטי מגורים רווחיים יותר.
התנגדות שהוגשה לאחרונה לפרויקט תמ"א 38 בחיפה ממחישה את הסוגייה הזו. מדובר בתוכנית לשטח של דונם בשדרות הנשיא 34, ובו תחנת תדלוק של חברת דלק וחנות נוחות מנטה. התוכנית שהגישה דלק נכסים מציעה להקים במקום התחנה בניין מגורים בן 7 קומות, הכולל 28 דירות בשטח ממוצע של 130 מ"ר, בנוסף לשלוש קומות חנייה תת-קרקעית. מתכנן התוכנית הוא אדר' יגאל צמיר.
הוועדה המחוזית חיפה אישרה את הפקדת התוכנית בדצמבר 2024. הוועדה התייחסה בהחלטתה גם להיבט הסביבתי: "הוועדה רואה בחיוב את הפינוי של תחנת התדלוק, המהווה כיום מטרד סביבתי. מיקום המגרש הינו על ציר הרכס כשבעורפו מרקם לשימור, המתאפיין בבנייה הומוגנית מבחינת נפחי הבנייה והיחס בין הבנוי והפתוח. בנוסף קיימים במגרש, כמו במגרשים הסמוכים, עצים איכותיים רבים הראויים לשימור שמוצעים לשמירה בתוכנית".
לתוכנית הוגשה התנגדות בודדת, של השכנים מרחוב החורשה 7. לטענתם, הריסת תחנת הדלק היא פגיעה באינטרס הציבורי. "אחד מתפקידיו המרכזיים של מוסד תכנון, ובפרט של הוועדה המחוזית, הוא לשמור על מגוון שימושי הקרקע הנחוצים לתפקודה התקין של העיר, תוך איזון בין צרכי הפיתוח לבין צורכי הציבור", נטען בהתנגדות שהוגשה באמצעות עורך הדין והאדריכל ליאור דץ. "תחנות תדלוק הן דוגמה מובהקת לשימוש תשתיתי חיוני: מדובר בשירות חיוני לתפקוד השוטף של העיר, לכלכלה העירונית ולמערך התחבורה – גם אם איש אינו מעוניין בקרבתן הישירה".
"במציאות שבה קיימות מגבלות ממשיות על הקמת תחנות תדלוק, ובפרט במרקמים עירוניים בנויים, ישנה חשיבות רבה לשימור כל מגרש שיועד מראש לשימוש זה. ביטול ייעוד קרקע לתדלוק אינו רק פוגע בתחרות ומוביל לעלייה ביוקר המחיה, אלא גם פוגע ישירות ברווחת התושבים ובנגישותם לשירותים חיוניים", נטען.
ב-2016 אושר תיקון לתמ"א 4/18, הקובע כי המרחק המינימלי של בנייה למגורים מתחנת דלק שבה יש 4 עמדות תדלוק יהיה 40 מטר. מצד שני, בתוכנית להתחדשות עירונית מוסד התכנון רשאי לאשר הקטנת המרחקים המינימליים בין תחנת התדלוק והמגורים עד למרחק של 20 מטר.
לדברי דץ, "במדינות רבות החברות באיחוד האירופי, אשר ידועות במדיניותן המחמירה בכל הנוגע להגנת הסביבה, בטיחות הציבור ותכנון עירוני, מקובל ואף נהוג להקים תחנות תדלוק בסמיכות למבני מגורים ולשימושים רגישים אחרים. הדבר נעשה כחלק מתפיסה תכנונית כוללת של תכנון בר קיימא, שמטרתה להבטיח נגישות שוויונית, שירותים זמינים ואיכותיים לתושבים במרחב העירוני".
דץ מדגיש שמקרה הריסת תחנת הדלק בשדרות הנשיא בחיפה מעיד על חוסר עקביות מצד חברת דלק: "נראה כי יזמית התוכנית אינה רק חסרה את היכולת לתמוך בטענה שלפיה תחנת תדלוק מהווה מטרד סביבתי, אלא שגם אם הייתה ביכולתה לעשות כן, סביר כי תימנע מכך ממניעים ברורים. שהרי ככל שתעמוד על עמדה זו, תידרש היזמית לספק הסברים באשר למקרים אחרים שבהם הציגה עמדה שונה בתכלית, ואף עלולה להיחשף לתביעות מצד תושבים המתגוררים בסמוך לתחנות תדלוק שבבעלותה או בניהולה".
מלבד הצורך בתחנות דלק קרובות, השכנים שמתנגדים לתוכנית מנמקים זאת גם בהשלכותיה על הסביבה הקיימת: "חוסר ההתחשבות בקיומו של מבנה לשימור במגרש הגובל, והצבת מבנה בן 10 קומות במרחק של 3 מטרים בלבד, ללא כל בחינה אדריכלית, סביבתית או שימורית ראויה, אינו עומד באמות המידה התכנוניות המקובלות. הפער בין היקף הבינוי המוצע לבין המבנים הקיימים הוא קיצוני, והיעדר ההרחקה הנדרשת מגביר את תחושת הצפיפות והפגיעה החזותית והפיזית".
פינוי תחנות דלק ותיקות הוא מגמה נדל"נית חדשה יחסית, אך עקבית. הדוח השנתי של חברת דלק נכסים, שבבעלותה 57 מתחמי תידלוק, מציג תוכניות נוספות לשינוי ייעוד בתחנות דלק, למשל ברחוב המסגר בת"א, בתחנת הדלק ארגמן בעכו, בצומת פת בירושלים, בתחנת הדלק ירמוסלקי בחדרה ובתחנת אסתר באשקלון. שווי הזכויות של כל פרויקטי שינוי הייעוד עומד על 223 מיליון שקל. מגמה זו אינה ייחודית רק לדלק נכסים, וגם לחברות אחרות בתחום יש תוכניות דומות.
יוסי צדיק, שמאי מקרקעין שהיה גם סמנכ"ל ייזום ופיתוח נדל"ן בדלק ישראל, אמר לכלכליסט שמדובר במגמה הגיונית: "סגירת התחנות תואמת את תחזית משרד האנרגיה, ששואף למעבר לדלקים נקיים וחשמל. מעבר לזה, עבור חברות הדלק, מחיר הנדל"ן גבוה ביחס לרווח משיווק דלק. יש להוסיף לכך את העובדה שתחנות דלק רבות יושבות על צירים שבהם עוברת הרכבת הקלה או המטרו, שם ניתנות זכויות בנייה מועצמות, מה שהופך את קיומן של תחנות הדלק ללא כלכלי".
