פיצול לא חוקי של דירות כמעט סיכל פרויקט התחדשות עירונית בנתניה
במהלך תכנונו של פרויקט התחדשות עירונית במרכז העיר, גילה היזם כי באחד הבניינים שבו 19 דירות רק 8 נבנו בהיתר; עיריית נתניה החליטה להוציא את הבניין מהתוכנית של המתחם מחשש שהשארתו תסכל את הפרויקט כולו
עיריית נתניה הודיעה ליזם של פרויקט התחדשות עירונית כי אין לכלול בפרויקט בניין שבו מתוך 19 דירות בנויות רק שמונה הוקמו בהיתר, בעוד שאר הדירות הן ככל הנראה תוצר של פיצול לא חוקי. החלטת העירייה נומקה בין היתר בכך שהמדיניות קובעת את התמורה לדייר על בסיס השטח הקיים בהיתר, ובמקרה זה מתן תמורה לכלל 19 הדירות יהפוך את הפרויקט לבלתי כדאי כלכלית ועלול לעצור אותו לשנים רבות ואף לסכל אותו.
הפרויקט המדובר ממוקם ברחובות רמז וברודצקי במרכז העיר נתניה, והוא מקודם על ידי היזם הרצל בן דוד. הבניין המפוצל הוא מבנה ישן בן ארבע קומות ושמונה דירות, אך עם השנים הדירות בבניין פוצלו וכיום הוא כולל 19 דירות בבעלות 19 בעלים שונים. בשנת 2020 החל היזם לקדם את הפרויקט, ובשנת 2022 העירייה המליצה לצרף לפרויקט שני מבנים ברחוב ברודצקי ואת הבניין ברחוב רמז. החל מאותה השנה, דיירי הבניין ברמז לקחו חלק בישיבות ובכנסים הנוגעים לפרויקט, וחלקם אף חתמו על טיוטת הסכם מול היזם.
אלא שבהמשך העניינים החלו להסתבך: היזם שהחל לתכנן את הפרויקט עבר על כל היתרי הבנייה של כלל המבנים והזכויות בהם, וגילה להפתעתו כי היתר הבנייה של הבניין ברמז כולל שמונה דירות בלבד, כך ש-11 דירות נוספות הן דירות שפוצלו ללא היתר. עוד התגלה, כי הבניין אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים, והמשמעות היא שמבחינה משפטית המבנה אינו מוכר כבית משותף המחולק לתתי חלקות (דירות), והוא רשום כמקשה אחת שבה כל אחד מהבעלים מחזיק בחלקו היחסי (מושע).
לפי מדיניות התמורות שהתוותה עיריית נתניה, התמורה המרבית לדייר בפרויקט התחדשות עירונית מחושבת על פי השטח הקיים, בתוספת 12 מ"ר ומרפסת בשטח 12 מ"ר. בעלי הדירות רצו לקחת חלק בפרויקט, בין היתר בשל מצבו של הבניין, אך בשלב זה כבר התקבלה ההבנה בקרב היזם והעירייה, כי לא ניתן יהיה לתת תמורה ל-19 בעלי דירות, בזמן שרק 8 מהן נבנו עם היתר. כמו כן, הפרויקט לא יוכל לשאת תוספת של דירות, והוא לא יהיה כלכלי.
השארת הבניין ברחוב רמז כחלק מהפרויקט, עוררה התנגדות גם מצד בעלי הדירות האחרים במתחם אשר הבינו כי הכרעת הנושא עלולה להימשך זמן רב, ותוביל לעיכובים נוספים של הפרויקט. במרץ 2024 הודיעה העירייה ליזם, כי אין לכלול את הבניין החריג בפרויקט. בעירייה בחנו לבניין חלופות נוספות שיאפשרו להשאיר אותו חלק מהמתחם, כמו חיזוק וניוד זכויות ממתחם אחר, אך הגיעו למסקנה כי נתיב כזה עלול להכביד על הפרויקט ואף לסכלו. חלופה נוספת שנבחנה רק עבור המבנה כתוכנית נקודתית, שלא במסלול ההתחדשות העירונית, היא חיזוק ותוספת ממ"דים ותוספת של שתי קומות, אך גם כיוון זה לא התקדם, ובסוף 2025 הגישו בעלי הדירות עתירה לבית המשפט המחוזי מרכז.
בעלי הדירות שכאמור רצו להישאר חלק מהפרויקט, טענו, כי מדובר בחריגות בנייה ישנות שלא הם ביצעו, וכי הותרתם בבניין ישן וחסר מיגון פוגעת בזכויותיהם ובביטחונם. בעירייה טענו מנגד כי העתירה מוקדמת מאחר שההליך של מציאת פתרון תכנוני לבניין טרם מוצה. היזם מבחינתו טען כי לאחר שהעירייה הורתה לו להוציא את הבניין מהפרויקט הוא השקיע משאבים רבים בתכנון מחדש, וכי הוא מחויב ל-57 בעלי דירות אחרים.
מדוע מדובר במקרה חריג בשוק הדירות המפוצלות?
פיצול דירות אינו תופעה חדשה. הוא מאפשר לבעל הדירה, במידה שהיא נרכשה להשקעה, להעלות דרמטית את דמי השכירות, ובהתאם גם את התשואה על הדירה. אלא שבניגוד למקרה המדובר, שבו כל דירה הייתה בבעלות שונה, בחלק גדול מהדירות המפוצלות בישראל מי שביצע את הפיצול מחזיק בכל שטחה, ולכן קל יותר להגיע עמו להסדר מול היזם. נקודה נוספת וחריגה במקרה זה היא מספר הדירות המפוצלות. במקרים שבהם מדובר בדירה אחת או שתיים שפוצלו בבניין, עוד ניתן להגיע להסדר ולפתור את הסיטואציה בוויתורים של שני הצדדים, אך במקרה זה מדובר כאמור ב-11 דירות מעבר לאלו שהתקבלו בהיתר המקורי.
השופט עבאס עאסי דחה את דרישתם של בעלי הדירות לחזור אל הפרויקט, וכתב כי נכון הדבר שהעירייה ביקשה לכלול את הבניין בפרויקט, אך היה זה בשלב מקדמי, לפני ניתוח זכויות הבנייה. "שינוי עמדה בעקבות בירור עובדתי מקצועי אינו כשלעצמו זיגזג, פסול", כתב השופט והוסיף כי "מתן תמורה מלאה ליחידות שלא נבנו בהיתר עלול להגדיל את צפיפות הפרויקט ואת זכויות הבנייה הנדרשות, לפגוע בכלכליותו, או להעביר את העלות ליזם ולבעלי הדירות האחרים. הגבלת התמורות לשמונה היחידות שבהיתר אינה נותנת פתרון ליתר היחידות בבניין". עוד ציין השופט כי בעבר כבר נפסקו תקדימים בנושא זה, ונקבע כי למבנים שהוקמו ללא היתר אין זכות לקבלת תמריצים של התחדשות עירונית.
בנוגע לחשש בעלי הדירות ממצבו הרעוע של הבניין כתב השופט כי "אין להקל ראש בטענות בדבר מצבו של הבניין והיעדר מיגון. אולם נתונים אלה אינם מקנים לעותרים זכות לכפות את צירוף הבניין לפרויקט מסוים, בפרט מקום שבו גורמי המקצוע סבורים כי הצירוף עלול לסכל את הפרויקט כולו".
את בעלי הדירות ייצג עו"ד עפר שחל, את עיריית נתניה ייצג עו"ד אבי להם, ואת היזם בן דוד ייצגה עו"ד לימור עלמני.
