משרד הבריאות מצטרף לערר נגד פרויקט הפינוי-בינוי במגדלי קטמונים: "נזקים עולים על התועלת"
פרויקט הענק בגבול המושבה היוונית וקטמונים - שכולל שני מגדלים בני 38 ו-43 קומות ועלות הקמה שמוערכת ב-680 מיליון שקל - מגיע למועצה הארצית לתכנון ובנייה. העוררים טוענים כי התוכנית סוטה ממדיניות התכנון המאושרת, תכרות 81 עצים ותגרום לנזקי הצללה וסנוור לעשרות בתים
פרויקט הפינוי-בינוי ברחובות חסדא ויהושע בן נון בגבול שכונת המושבה היוונית וקטמונים בירושלים, שאמור להרוס שבעה מבני שיכון ישנים ולהקים במקומם 11 מגדלים בני 9, 38 ו-43 קומות, מגיע לפתחה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. ערר שהוגש לאחרונה ע"י נציגת שר הבריאות בוועדה המחוזית ירושלים, טליה שוסברגר, עו"ד יוסי חביליו, סגן ראש העיר ירושלים והחברה להגנת הטבע נגד החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית מבקש לפסולה, זאת בטענה שהיא סוטה בצורה דרמטית ממדיניות התכנון המאושרת ושנזקיה לציבור ולסביבה עולים על תועלותיה.
הפרויקט, המשתרע על שטח של 14 דונם, מציע הריסת 7 מבני שיכון ישנים ובהם כ-190 יח"ד (יחידות דיור), ובנייה של 512 יח"ד בשני מגדלים בגובה 38 ו-43 קומות ועוד ארבעה מבנים בגובה 9 קומות. על פי חוות הדעת הכלכלית לפרויקט, שהוכנה ע"י משרד שמאי המקרקעין לוקר-שמעון, המבנים הקיימים במצב תחזוקתי ירוד יחסית. גם השצ"פ הנמצא בין הבניינים הוא במצב תחזוקתי ירוד. מצד שני, כך לפי הדו"ח, סביבת המתחם מאופיינת בבנייה ותיקה, חלקה לשימור, בסגנון טמפלרי ובנייה ערבית. התמורה לבעלי הדירות בשיכון המתחדש, שייהרס וייבנה מחדש, כוללת גם תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הקיים וחניה תת קרקעית. אומדן עלות ההקמת הפרויקט הוא כ-680 מיליון שקל ושיעור הרווח ליזם 18%.
הערר שהוגש לוועדת העררים של המועצה הארצית, המופנה כנגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, עיריית ירושלים וחברת אסדן חסדא-היזמים, מתייחס גם לסוגיית הרווח היזמי: "נזקי התוכנית אינם שווים את התועלות הציבוריות המוגבלות שהיא מציעה ואין כל סיבה לאשר אותה מלבד השאת רווח מופרז ליזם". וכן "היקף וגובה הבינוי בתוכנית, מופרז מאוד ויפגע קשות בתנאי החיים ואפשרויות הפיתוח של השכונה לאור מספר הדירות המוצעות, העומס שייווצר על התשתיות בה ובעיקר הגובה המוצע בשני מגדלים בני 38 ו-43 קומות בתוך גבול העיר ההיסטורית ובצמוד לשכונות היסטוריות של בניה מתונה ושימור המרקם ההיסטורי כאשר המדיניות שאושרה רק בשנת 2023 קובעת גובה בינוי בין 6 עד 18 קומות".
העוררים מרמזים לכך שהאדריכלות של הפרויקט החדש, עליה חתום משרד האדריכלים יסקי מור סיון, בעייתית: "מבנה שעשוי רובו מזכוכית יצור השלכות אקלימיות חמורות על תושבי האיזור. המגדל ייצור הצללה תמידית על חלק גדול מהשכונה. כך, 77 בתים ושצ"פים קיימים נפגעים ישירות כאשר מאבדים זכות השמש מ- 40-100% בימי שמש חלקית, ומנגד יגרום לסנוור לבתים מסביב ולמתחם עצמו, להוצאות קירור משמעותיות בימי שמש מלאים", וגם "הצל שמוטל על כל הסביבה, גורם לצריכת אנרגיה מוגברת בעשרות משקי בית בסביבה, ואף לא יאפשר צמחיה באזור".
על פי הערר "התוכנית כוללת כריתה מסיבית של העצים במתחם – כל 81 העצים שבמתחם, חלקם עתיקי יומין, ומציעה בתמורה שצ"פים שלא מקבלים שמש בכ-66% מהשטח, חשופים לרוחות מהמגדל, לא נוחים ולא מספקים". ולסיכום: "הנימוק המרכזי של הוועדה המחוזית הוא הצורך בהתחדשות עירונית וההכרח לבנות בהיקפים האדירים על מנת לשמור על הכדאיות הכלכלית של התוכנית. במסגרת התוכנית ובכלל, מוצג גם האינטרס של התושבים במתחם. העוררים יטענו כי על מוסד התכנון לשקול לא רק את השיקולים של התושבים הספציפיים במתחם אלא גם את השיקולים של התושבים באזור ושיקולים כלליים של טובת הציבור והעיר בכלל".
לתוכנית הוגשו עשרות התנגדויות שנדחו. במענה להתנגדויות, מסבירה הוועדה המחוזית ירושלים כי "מה שמכתיב את נפחי הבינוי במקרה הזה הוא תקן 21 והיקף הזכויות הנדרש לצורך ישימות כלכלית של הפרויקט כפרויקט פינוי בינוי". בנוסף, תרומת התוכנית למרחב הציבורי ולהתחדשות העירונית גבוהה ומשמעותית באופן שיש בו כדי להצדיק את נפחי הבינוי המוצע. הצידוק העיקרי הוא המיקום שלו על צומת מרכזי, והקרבה לצירי הרכבת הקלה. "החלופה היחידה עבור מבנים אלה מלבד פינוי בינוי היא תמ"א 38/1, שהיא פתרון גרוע לכל הדעות במתחם כ"כ גדול וצפוף, ולא נותנת מענה לצרכי ציבור פתוחים ומבונים, למצוקת חניה ותנועה, לשיקולים סביבתיים ולניצול מטיבי של הקרקע".
מעיריית ירושלים נמסר: "התוכנית המדוברת עברה את כל התהליך למתן תוקף על ידי הוועדה המקומית, בהמלצת מהנדס העיר והוועדה המקומית. עמדת העירייה בערר תוצג בפני המועצה הארצית".
מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים נמסר: "הוועדה קיימה הליך תכנוני מעמיק בתוכנית על פני למעלה מחמש שנים, לרבות בדיקות כלכליות מעמיקות, וסבורה כי המתכונת שאושרה, הכוללת שילוב של בנייה מרקמית כלפי הרחובות הפנימיים ובנייה גבוהה בצומת אורנים כוללת את האיזונים הדרושים בהתייחס למיקומה של התוכנית בקצה תחום "העיר ההיסטורית". הוועדה מצרה על הגשת הערר, המעכב מימוש של תוכנית ראויה להתחדשות עירונית, פרי יוזמה של למעלה מ-150 משפחות בעיר".
