מרכז הנדל"ן
יזמיות תובעות במיליונים את אאורה ובעלי הדירות: "הפילו פרויקט תמ"א רגע לפני ההיתר"
כ.א.ל יזמות ונידן גמא תובעות יותר מ-4 מיליון שקל, בטענה שאאורה פתחה מגעים עם הדיירים בשלב שבו כבר הייתה החלטה בתנאים להיתר בנייה, חתמה איתם על הסכם חדש ואף הציעה להם כתב שיפוי — מהלכים שהובילו לנטישת הפרויקט
האם חברת ההתחדשות העירונית אאורה ניהלה משא ומתן לקידום פרויקט התחדשות עירונית עם בעלי דירות, בשעה שאלו היו חתומים על הסכם מחייב מול יזמית אחרת? זו הסוגיה העומדת במוקד סכסוך משפטי המתברר בימים אלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בתחילת החודש הוגשה תביעה מצד חברת הפרויקט "שרירא אורבן גרופ", בעלי מניותיה – כ.א.ל יזמות – וכן חברת "נידן גמא הנדסה", שהתכוונה לרכוש את הפרויקט, נגד אאורה ו-97 בעלי זכויות בארבעה בניינים ברחוב שרירא שבשכונת רביבים במזרח ראשון לציון.
התביעה, בהיקף של 4.15 מיליון שקל, עוסקת בטענות להפרה יסודית של הסכם תמ"א 38 שנחתם בשנת 2017. לפי כתב התביעה, שרירא התקשרה עם בעלי הדירות בארבעת הבניינים לצורך ביצוע פרויקט חיזוק ועיבוי במסגרת תמ"א 38/1. עוד נטען כי לאורך השנים השקיעה החברה משאבים רבים בקידום התכנון, ובספטמבר 2020 אף התקבלה "החלטה בתנאים" של הוועדה המקומית למתן היתר בנייה.
"ממועד חתימת הסכם התמ"א פעלה שרירא ללא לאות לקידום הפרויקט, וקיבלה החלטת ועדה בתנאים, שמשמעותה היא שבכפוף לעמידה במספר תנאים ודרישות יונפק היתר בנייה", נכתב בתביעה. "שרירא השקיעה אינספור שעות מזמנה לקידום הפרויקט והשלימה את מרבית דרישות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה".
על פי הנטען, הדרישה המרכזית שנותרה בדרך לקבלת היתר בנייה מלא הייתה תשלום אגרות והיטלים – תשלומים שבמרבית הפרויקטים מבוצעים באמצעות חשבון הליווי. לצורך כך פעלה שרירא לקידום התקשרות עם גוף מממן, ובמקביל דרשה מבעלי הזכויות להסדיר רישומים בנסח הטאבו ולקבל הסכמות מצדדי ג'. בנוסף, נדרשו הדיירים לחתום על מסמכים לצורך הקמת "יחידה רישומית" בטאבו ולהסדיר רישומים פנימיים, בהם צווי ירושה ומינוי אפוטרופוס.
אלא שלטענת היזמיות, בשלב זה חדלו בעלי הדירות לשתף פעולה. "למרות פניות חוזרות ונשנות, הדיירים סירבו לשתף פעולה, מה שהוביל לעיכובים קריטיים בלוחות הזמנים", נטען בתביעה. "למרות ההתחייבות המפורשת בהסכם התמ"א, בעלי הזכויות הערימו קשיים וסירבו לאורך הדרך לחתום על המסמכים הדרושים לשם יצירת יחידה רישומית, עד כדי סיכול האפשרות להוציא את הפרויקט אל הפועל".
לטענת התובעות, בהמשך התברר כי בעלי הזכויות מנהלים משא ומתן עם יזמים אחרים, תוך התעלמות מכך שההסכם מול שרירא עדיין תקף. "בשלב מסוים הבינו התובעות כי בעלי הזכויות נוהגים בחוסר תום לב משווע וכחלק מכך מנהלים מו"מ עם יזמים חלופיים, תוך התעלמות מופגנת מכך שהסכם התמ"א מחייב ובתוקף", נכתב. "זאת ככל הנראה על מנת לשפר את התמורות בפרויקט".
בזמן הליך חדלות הפירעון: המתיחות בין הצדדים הסלימה
חברת "נידן גמא הנדסה" הצטרפה לתמונה בשנת 2021, לאחר שחתמה על הסכם לרכישת מניותיה ופעילותה של שרירא מכ.א.ל יזמות. לפי כתב התביעה, נידן השקיעה כ-700 אלף שקל בקידום הפרויקט, אולם עוד לפני השלמת העסקה נקלעה לקשיים תזרימיים משמעותיים שלא אפשרו לה להמשיך במימון.
ביולי 2022 פנתה נידן לבית המשפט המחוזי מרכז בבקשה לצו לפתיחת הליכים, ובית המשפט מינה את עו"ד מיכאל חינצ'ין כנאמן זמני, במטרה לנסות להציל את נכסי החברה ולהגיע להסדר נושים.
על פי התביעה, בתקופת חדלות הפירעון החריפה המתיחות בין היזמים לבעלי הדירות. התובעות טוענות כי בעלי הזכויות ניצלו את מצבה הכלכלי של נידן בניסיון להשתחרר מההסכם. כך, לפי כתב התביעה, בשנת 2023 הגיע נציג דיירים למשרדו של הנאמן, עו"ד חינצ'ין, יחד עם נציג של חברה מתחרה שאינה אאורה, ואיים עליו באופן שהוביל להגשת הודעה לבית המשפט של חדלות הפירעון. לפי הנטען, אותו נציג אמר לנאמן: "אעיף אתכם החוצה בלי לשאול אתכם ובלי שתראו אגורה... העפתי מאות כמוכם בעבר, תבדקו אותי".
למרות התנגדות בעלי הדירות, כך נטען, בית המשפט הכיר בנזקים שעלולים להיגרם ליזמים והאריך שוב ושוב את תוקף "ההחלטה בתנאים" להיתר הבנייה. לבסוף, בינואר 2024 אושר הסדר נושים לנידן, שבמסגרתו בוטל הסכם מכירת המניות, ושרירא שבה לידי בעליה המקוריים – כ.א.ל יזמות.
הטענה נגד אאורה: "גרמה להפרת ההסכם עם היזמית המקורית"
ליבת התביעה נוגעת לטענה כי בזמן שההסכם עם שרירא עדיין היה בתוקף, החלו בעלי הדירות לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים – ובראשם אאורה. התובעות מצרפות לתביעה תכתובות ופרוטוקולים מדיונים בתיק חדלות הפירעון של נידן, שלטענתן מלמדים על חוסר תום לב מצד בעלי הזכויות.
לפי הנטען, בעלי הדירות חתמו בסופו של דבר על הסכם פינוי-בינוי עם אאורה, הכולל תמורות גבוהות משמעותית מאלו שנכללו בפרויקט התמ"א המקורי. כך, במסגרת ההסכם החדש צפויה תוספת שטח של 29 מ"ר לדירות, לעומת 9.5 מ"ר בלבד בפרויקט שקידמה שרירא.
לטענת התובעות, הדבר נעשה תוך התעלמות מההתחייבויות הקודמות כלפיהן, כאשר נציגי בעלי הדירות אף הכחישו במהלך הליך חדלות הפירעון את עצם קיומו של משא ומתן עם יזמים אחרים. החברות טוענות כי מדובר בהפרה בוטה של הסכם התמ"א, בחוסר תום לב וברשלנות שהובילה לפקיעת החלטת הוועדה המקומית ולאובדן הפרויקט. "חוזים יש לקיים", נכתב בתביעה. "לא ניתן מחד להפר חוזה, לגרום לעיכובים, ואז לטעון כי אותו חוזה יבוטל עקב העיכובים שבעלי הזכויות עצמם גרמו. זה בבחינת 'הרצחת וגם ירשת'".
כלפי אאורה מעלות התובעות טענה לעוולה של גרם הפרת חוזה, בטענה שניהלה משא ומתן עם בעלי הדירות בזמן שההסכם הקודם עדיין היה בתוקף, ואף העניקה להם "כתב שיפוי" מפני תביעות משפטיות.
"חשוב לציין את חלקה של אאורה, כמי שגרמה לבעלי הזכויות להפר את הסכם התמ"א", נכתב בתביעה. "אאורה ניהלה עמם משא ומתן בזמן שהסכם התמ"א בתוקף, ולאחר מכן העניקה לבעלי הזכויות כתב שיפוי ואף חתמה עמם על הסכם חדש, בזמן שהיא יודעת שהסכם התמ"א בתוקף". לטענת הדיירים ואאורה, בעקבות הליכי חדלות הפירעון הם שלחו ליזמיות הודעת ביטול, אך התובעים מכחישים זאת. יש לציין כי מסמך שכזה אכן הוצג ל"מרכז הנדל"ן", אך לא ברור מתי נשלח.
במסגרת התביעה דורשות התובעות פיצוי של 4.1 מיליון שקל, סכום שהועמד לצורכי אגרה בגין הפסדי רווחים של כ-13 מיליון שקל שלטענת שרירא נגרמו לה. לחלופין הן דורשות פיצויי הסתמכות בגין הוצאותיהן בסך של כ-3.29 מיליון שקל, לצד כ-735 אלף שקל בגין הוצאות של נידן ו-55 אלף שקל עבור עוגמת נפש.
נציג בעלי הדירות, עו"ד דניאל איטח, מסר בתגובה: "התוצאות מדברות בעד עצמן: בעלי הדירות שאני מייצג ניצחו עד כה בכל הליך משפטי, בשני בתי משפט שונים – תחילה בהליך חדלות הפירעון, שבו התקבלה טענת חוסר הסמכות שהעלינו; ובהמשך בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדחה את בקשת היזם למינוי בורר וחייב אותו בהוצאות. "עצם הגשת תביעה אזרחית רגילה כעת מאמתת את עמדתנו לאורך כל הדרך – שזהו הפורום הראוי לבירור הסכסוך. בעלי הדירות לא הפרו דבר; הם הסתמכו על הבטחות, ומאז סחרו בהן מיד ליד כסחורה בין יזמים מבלי לשאול אותם. אנו ערוכים להוכיח את צדקתם גם בהליך הנוכחי, ומשרדנו ימשיך לעמוד כחומה בצורה לצידם מול כל ניסיון לפגוע בזכויותיהם". מטעם אאורה טרם נמסרה תגובה.
