אחרי קיפאון של שנתיים, שוק הדיור להשכרה מתעורר לחיים
הריבית שירדה קלות, התנופה בפינוי־בינוי שמצריכה דירות להשכרה וצניחת מחירי הקרקעות תורמים להתאוששות בשוק השכירות לטווח ארוך שהיה קפוא בשנתיים האחרונות. אבל כל עוד שהחברה הממשלתית דירה להשכיר פועלת בלי מנכ"ל ומשרד האוצר רוצה לצמצם את שיווקי הקרקעות, התחום עשוי שוב להיעצר
שוק השכירות המוסדי ספג מכות קשות בשנים האחרונות. עליית הריבית החדה שהחלה באפריל 2022 הייתה מהירה ומשמעותית, והשפיעה לרעה על התשואה בענף שכן עלויות המימון של הקבלנים זינקו משמעותית. בעקבות זאת, מכרזי המדינה לקרקעות המיועדות לשכירות נכשלו, והמלאי בשטח הצטמצם משמעותית.
אלא שכיום מורגשת בשוק השכירות אופטימיות זהירה. לדברי יזמים, התנאים הקיימים — הריבית שירדה קלות, התנופה בפינוי־בינוי שמצריכה דירות להשכרה לתושבים המפונים וירידת מחירי הקרקעות — מאפשרים להם לשוב ולפעול בתחום השכירות, גם אם בשלב זה עדיין מדובר בעסקאות שנבחרות בקפידה. כמו כן, הערכות כי הריבית תמשיך לרדת לצד המשך הביקוש הגבוה לדיור להשכרה צפויים, על פי הערכות, להעלות את קצב העסקאות בענף ולחזק אותו.
מכרזי הקרקע נכשלו
עוד לפני שמגיעים אל היזמים, ברמת השטח, שוק הדיור להשכרה נמצא בתקופה טובה בזכות הירידה החדה והמתמשכת במכירות הדירות החדשות. הציבור ממעט לרכוש דירות בחודשים האחרונים, ומעדיף פתרונות זמניים של שכירות, על פני התחייבויות ארוכות טווח בתקופה של ריבית גבוהה וחוסר ודאות כלכלית. אל הביקוש הזה מצטרף ביקוש משמעותי נוסף, המורגש במיוחד באזור המרכז, ונובע מהפרויקטים להתחדשות עירונית שמספרם עולה מדי שנה. בכל פרויקט שמגיע לידי מימוש ודייריו מפונים מדירותיהם, צריך היזם למצוא למפונים דירות להשכרה בסמיכות יחסית לפרויקט, שכן תושבים רבים לא מעוניינים לעזוב את אזור מגוריהם. באזורים שלמים במרכז הצפוף, זאת הפכה להיות משימה לא קלה.
מגמות אלה דוחפות לעליות מחירי השכירות, בניגוד לירידת מחירים בדירות למכירה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לרבעון השלישי של 2025, מחירי השכירות עלו ב־4.4% בשנה וב־1.5% ביחס לרבעון הקודם, ומחיר שכירות ממוצע לדירה הגיע ל־4,952 שקל. לשם השוואה, באותה התקופה ירדו מחירי הדירות ב־2.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וב־1.9% בהשוואה לרבעון הקודם.
גם בהיקף הדירות המושכרות נרשמה עלייה משמעותית. בעשור האחרון עלה שיעור הדירות להשכרה מכלל הדירות במשק מ־24% לכ־28%. מדובר בתוספת של כ־230 אלף דירות לשוק השכירות, וכיום מספר הדירות המושכרות עומד על כ־800 אלף.
"בדיור להשכרה הדיון הוא על תשואה, וכיום המכרזים נסגרים במחירים נמוכים מאוד (לקרקע, ד"ל)", מסביר גורם הפעיל בענף, "למשל, בשדה דב היו הפרשים גדולים בין קרקעות שנרכשו להשכרה בתקופות שונות. וכשהקרקע נמכרת בזול יותר – התשואה עולה. חווינו עשור שבו מחירי הדירות עלו בממוצע ב־7% עד 8% בשנה ומחירי השכירות עלו רק ב־3% בשנה. זה שחק את התשואה, שהייתה כ־3.5% ומטה. בתל אביב התשואה היא עכשיו להערכתי 2.4%. כעת אנחנו נמצאים בהיפוך מגמה מובהק. כלומר, מחירי הדירות לא זזים אבל השכירות עולה כל הזמן. המגמה הזו תמשיך להתחזק. זה נובע מהביקוש למגורים בשכירות ומהעלייה במלאי הדירות".
את הפרויקטים של הדיור להשכרה ניתן לחלק לשני סוגים עיקריים: האחד הוא דירות שנבנו ביזמות ונמכרות (בשלב הבנייה או כדירות מוכנות) לקרנות ולחברות שעוסקות בדיור להשכרה. הסוג השני הוא יוזמות של דיור להשכרה שבמסגרתן יזמים זוכים במכרזי רמ"י בקרקע שייעודה הוא להשכרה — והם בונים בה דירות להשכרה.
העסקאות לרכישת דירות שבנייתן הסתיימה, או כאלה שנמצאות בשלבי בנייה, לא נעלמו מהשוק ועדיין רואים עסקאות כמו זו שחתמה עליה לאחרונה חברת אזורים ליביניג לרכישה של כ־40 דירות בתל אביב, או עסקה של מגוריט מחודש מאי שרכשה 75 דירות להשכרה ברמת גן. עם זאת, מספר העסקאות מסוג זה בענף עדיין נמוך וכאן לא נמצאים היקפי הדירות הגדולים שיכולים להשפיע על השוק.
ההיקפים הגדולים יותר מצויים במכרזי החברה הממשלתית דירה להשכיר, שתפקידה המוגדר הוא להרחיב את היצע הדירות לשכירות בשוק. עד לשנת 2023, אז הריבית עוד היתה נמוכה, מכרזים הללו, חלקם באזורי ביקוש, זכו להצלחה רבה מצד היזמים. אולם אז הריבית במשק עלתה ובשנים 2023־2024 מכרזים רבים נכשלו לאחר שאף יזם לא ניגש אליהם. שינוי מסוים החל להתרחש ב־2025 — מחירי הקרקעות המיועדות להשכרה צנחו ואפשרו ליזמים לגשת למכרזים, שחלקם נכשלו מספר פעמים קודם לכן, בתנאים טובים יותר.
אחת הדוגמאות האחרונות והבולטות לכך היא העסקה של חברת פרשקובסקי בשדה דב. במסגרת מכרז של דירה להשכיר רכשה פרשקובסקי בשני מגרשים שונים קרקע ל־966 דירות להשכרה. מחיר הקרקע שיקף עלות של כ־700 אלף שקל לדירה. מחיר זה נמוך בהרבה מהמחיר ששילמה שיכון ובינוי במכרז ב־2022על קרקעות לדיור להשכרה בשדה דב — ששיקף אז כ־2.3 מיליון שקל עלות קרקע לדירה, כלומר פי 3 מהמחיר ששילמה פרשקובסקי.
אין מי שיקדם את הנושא
עסקאות כמו זו של פרשקבוסקי התאפשרו רק בזכות ההלם שבו הענף היה שרוי בשנתיים האחרונות. לכאורה, מדובר בשוק שפועל לטווח ארוך ולכן אמור להיות חסין לשינויי ריבית תקופתיים, אך לדברי גורם בענף, "אם הריבית קופצת 4 פעמים בחצי שנה, לוקח זמן לעכל את זה. עליית הריבית הייתה הלם, אבל לאט לאט כל חברה סיגלה לעצמה מהלכים להתמודד עם המצב. חלק מהם ניגשו למכרזים של דירה להשכיר ורכשו דירות במחירים זולים יותר וחלק ניהלו מו"מ אגרסיבי יותר עם יזמים שמחזיקים במלאי דירות ומבקשים למכור אותו".
על פי הערכות, עד כה שווקו כ־20 אלף דירות להשכרה במכרזים השונים של דירה להשכיר, וכיום רק כמה אלפים מהן מאוכלסות, כך שהצפי הוא שנראה גידול בשוק השכירות המוסדי גם בשנים הקרובות לאחר השלמת בניית כל הדירות.
עם זאת, על ההתאוששות הצפויה בשוק השכירות עשויה להעיב מצבה של חברת דירה להשכיר. החברה פעלה כבר תקופה ארוכה עם מנכ"לית זמנית, ענבל דוד, שהודיעה החודש על פרישתה, והניסיון למנות לה מחליף — את חיים נוסבוים, בן 33 מחסידות גור עם ניסיון ניהולי מועט, תקוע. ואם לא די בכך, פקידי האוצר מבקשים לצמצם ככל הניתן את המתחמים המשווקים למטרות שכירות שעליהם המדינה מרוויחה פחות כסף ממה שהיא מרוויחה מקרקעות לדירות למגורים. אם הפעילות של חברת דיור להשכיר תוקפא, בעוד מספר שנים תורגש הפגיעה בשוק המוסדי של דיור להשכרה.
לצד המכרזים, הקרנות נוהגות לרכוש דירות בשלב הבנייה או דירות מוכנות ונתוני המכירה העגומים של היזמים בשנה האחרונה מסייעים להן בכך. נתוני המכירות הדלים של היזמים מעודדים אותם לנסות ולסגור עסקאות למכירת מספר גבוה של דירות בפרויקטים שלהם לטובת השכרה. יזמים שפועלים בשוק הדיור להשכרה מדווחים כי ההנחה שהם מקבלים מהיזמים עלתה מכ־8% לכ־12%. עבור מי שמבקשים לגור בשכירות, כל דירה שנוספת לשוק משפרת את המצב, אך כדי לאושש באמת את השוק, על המדינה להגדיל את ההיצע באופן עקבי.
