חברה של אטרקצ'י דיווחה על רווח עתידי, אבל אז הגיע עוד פרק בנקמת החרדים
70% מהרווחים המדווחים של חברת מגידו ל־2025 יוחסו לעליית ערך של פרויקט בערד. אבל בשבוע שעבר חסידי גור במועצת העיר מנעו מהעירייה להצטרף כמגישה של התוכנית. המהלך, שמאיים על רווחיות המיזם, הוא חלק ממאבק החרדים באטרקצ’י שבונה ביהוד על קברים עתיקים
מאבק החרדים באאורה מאיים על רווחיות החברה־הבת מגידו. 70% מהרווחים שעליהם דיווחה מגידו בתשעת החודשים הראשונים של 2025 הגיעו מעליית ערך נדל”ן להשקעה בערד, אלא שבשבוע שעבר חרדים חסידי גור החברים במועצת העיר הצביעו נגד התוכנית ומנעו מהעירייה להצטרף כמגישה. המהלך הזה מסבך את מגידו ועלול לעכב את אישורה של התוכנית. ההתנגדות של החרדים היא חלק ממאבקם בפרויקט בנייה של אאורה ביהוד, שבו נמצאו קברים הנחשדים כיהודיים.
העובדה שהרווחים מתנדנדים כעת מעוררת את השאלה אם הדיווח עליהם לא היה מוקדם מדי. את הדו”ח לרבעון הראשון של 2025 פרסמה מגידו ב־20 במאי, ובו הכירה ברווח של כ־37 מיליון שקל מעליית ערך נדל"ן להשקעה, סכום שהיה כמעט כל הרווח שלה באותו רבעון. עליית הערך הגיעה מתוכנית בנייה בשכונת רכסים (רובע 12) בערד על מתחם שבו זכתה החברה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) ונסגר באוגוסט 2024. הבעיה היא שעליית הערך היא מתוכנית בנייה חדשה שחלה על המתחם אך עדיין לא אושרה, ואפילו לא הופקדה להתנגדויות.
התוכנית התקפה כעת למתחם מאפשרת לבנות 360 דירות. ב־26 במרץ 2025, חמישה ימים לפי סיום הרבעון הראשון, הוועדה המקומית של ערד אישרה לחברה תוספת של 782 דירות, בין היתר על ידי הגבהת הבניינים מארבע לעשר קומות. אולם הוועדה המקומית אינה הסמכות לאשר את התוכנית, אלא הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית ממליצה למחוזית, עמדתה חשובה כי היא משקפת את עמדת הגוף התכנוני של העירייה, אך זה אינו אישור סופי, אלא עוד שלב בדרך לאישור התוכנית. העובדה הזו לא הפריעה למגידו, שבשליטת אאורה, לדווח על הרווח מהשבחת הקרקע ולהוסיף אותו לשורת הרווח הנקי. תמצית הערכת השווי החדשה של המתחם מופיעה גם היא בדו”ח הרבעוני משום שהיא מהותית לפעילות החברה. לפי השמאי ארז כהן, החתום על הערכת השווי, ההנחה העיקרית שעמדה בבסיס ההערכה היא תוספת זכויות בהיקף של 782 דירות ו־5,000 מ”ר מסחר בתוך שנתיים וחצי. מגידו יכלה לרשום רווח מעליית ערך הקרקע משום שהיא סיווגה אותה כקרקע להשקעה, ולא נדל"ן למגורים, סיווג שבו אפשר לדווח רק על רווחים.
הרווח על הנייר מההשבחה שיפר דרמטית את הדו”ח של החברה. הרווח הנקי של החברה לאחר מס היה באותו רבעון 32 מיליון שקל, ואלמלא הערכת השווי החדשה — הרווח של החברה היה קרוב לאפס.
חודשיים אחרי הדיווח הזה מניות מגידו הונפקו בבורסה, לפי שווי של כ־780 מיליון שקל. זאת לאחר שאאורה קנתה אותה מחברת רני צים באפריל 2024 ב־280 מיליון שקל. נכון להיום, שווי השוק של החברה הוא 962 מיליון שקל, כך שבתוך שנה וחצי השווי שלה זינק ב־246%.
הרווח מהשבחת הנדל"ן הופיע גם בדו”ח הרבעון השני שפרסמה החברה וגם בנובמבר 2025 בדיווח לסיכום הרבעון השלישי. בתשעת החודשים הראשונים של 2025 הרווח הנקי של מגידו היה 52.9 מיליון שקל, מהם 36.5 מיליון שקל נובעים מעליית השווי על הנייר של המקרקעין בערד. כלומר 70% מהרווח של מגידו עד ספטמבר ב־2025 הם מהערכת השווי השמאית ולא ממכירת דירות. הנתון הזה דרמטי כי הוא משפיע על האופן שבו משקיעים מתמחרים את החברה, ממנו נגזר הרווח הנקי, מכפיל הרווח של החברה ומכפיל ההון.
אבל בשבוע שעבר הציפיות לעליית שווי חטפו מהלומה. יאיר מעיין, ראש העיר ערד, לא הצליח לאשר בישיבת המועצה את ההחלטה שלפיה העירייה תצטרף לאאורה כמגישת התוכנית. העירייה חייבת להצטרף לתוכנית הזו משום שהיא כוללת הרבה שטחים בבעלותה שמיועדים לשימושים ציבוריים מגוונים הנחוצים לעיר לאור הכפלת מספר הדירות בה פי שלושה.
מגידו יכולה להגיש לוועדה המחוזית תוכנית משביחה ללא העירייה, אם תגרע מהתוכנית את השטחים שהתווספו לה לשימושים ציבוריים. אבל ההחלטה של הוועדה המקומית ממרץ 2025 היא להמליץ על התוכנית הגדולה הכוללת את השטחים שבבעלות העירייה. לא בטוח שהמלצה זו תחול על תוכנית מצומצמת יותר.
הכשלון של מעיין נבע מקואליציה חד־פעמית של חרדים, חסידי גור ברובם, והאופוזיציה שמתנגדת לו מסורתית. החרדים הם חברי קואליציה ובדרך כלל מצביעים עם מעיין, אך במקרה הזה הם מתנגדים לקידום התוכנית של החברה־הבת של אאורה. המאבק שלהם באאורה כאמור מקורו בפרויקט בנייה שלה ביהוד, שבו נמצאו קברים הנחשדים כיהודיים. החברה סירבה לאמץ פתרונות הלכתיים שיאפשרו להשאיר אותם מתחת ליסודות הפרויקט.
בלי קשר, ניסן בן חמו, ראש העיר הקודם של ערד, הוביל את קבוצת המתנגדים מהאופוזיציה. אומנם עמדתם דומה לזו של חסידי גור, אך המניעים שונים. בשיחה עם כלכליסט הסביר כי הם תמיד התנגדו ל"ציפוף מטורף, כי אדם שעובר לערד מחפש איכות חיים ולא לגור במגדלים". את התוכנית המקורית לבניית 360 דירות בבניינים בני ארבע קומות קידם בן חמו עצמו כראש עיר לפני כשבע שנים.
יאיר מעיין אמר לכלכליסט כי "התוכנית תוגש ללא העירייה, וזה יעכב את אישור התוכנית בוועדה המחוזית כי נדרשים בה שינויים. הוספנו שטחי ציבור בכל השכונה, עכשיו יגרעו אותם. היזם (מגידו) יגיש רק את שטחי כציבור שהוא מחויב בגלל תוספת יחידות הדיור, העירייה תידרש להגיש תוכנית נפרדת על חשבונה. זה נזק של מיליון שקל לפחות לעיר ערד בגלל אופוזיציה מטורללת, שמתנגדת לשכונה חילונית אחרי שכבר אישרה אותה".
”שום דבר לא השתנה”
מאאורה נמסר בתגובה: “הקרקע בערד סווגה כנדל”ן להשקעה כבר במועד רכישתה, בהתאם לתקינה החשבונאית, מאחר שיועדה לקידום השבחה תכנונית ושימושה העתידי טרם הוכרע. לפיכך הסיווג היה מקצועי, תקין ומדויק.
"ההכרה ברווח מעליית ערך בוצעה לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ערד המליצה על הפקדת התוכנית ולאחר קבלת החלטה מקדמית חיובית מהוועדה המחוזית, ובהסתמך על הערכת שווי של שמאי חיצוני עצמאי, שאושרה גם על ידי שמאי נוסף מטעם רואי החשבון המבקרים של החברה. מדובר בדיווח מבוסס ועל פי כל דין ותקן. יודגש כי מדובר רק בחלק מההשבחה, שצפויה להתעדכן עם אישור התוכנית בוועדה המחוזית. השטח הנוסף שביקשה העירייה יועד לצרכיה ואינו קשור לשמאות של החברה.
"עיריית ערד ביקשה להוסיף לשטח התכנית שטח נוסף לצורך הקמת בית ספר, והחברה הסכימה לכך. הנושא הובא לאישור מועצת העיר והוסר מסדר היום. החברה אינה מתערבת בשיקולים פוליטיים מקומיים. החברה תמשיך לקדם את התוכנית לאישור בוועדה המחוזית בשטח המקורי שבו זכתה במכרז רמ”י, וללא השטח העירוני שנדרש לאישור המועצה. שום דבר בקידום התוכנית לא השתנה. הוועדה המחוזית, שהיא ועדה מקצועית ואינה מושפעת משיקולים פוליטיים זרים, תדון בתוכנית, ואנו בטוחים שהיא תאושר על הצד הטוב ביותר”..
מרשות ני”ע נמסר: ״הרשות לא נוהגת להגיב על חברה ספציפית ככל שידרש הדבר יבוא לידי ביטוי בדיווחי החברה״.
