בלעדי
גארי ברנט במו"מ עם תושבי י-ם: הארכת חוזי החכירה ל-99 שנה תמורת 5.5% ממחיר הקרקע
אקסטל תאפשר לדיירים על קרקעות הכנסייה היוונית להאריך את חוזי החכירה ל־99 שנה תמורת 5.5% ממחיר הקרקע, תעביר לקק"ל מוסדות לאומיים ותוכל להוביל פרויקט פינוי־בינוי ענק. כעת ממתינים לעמדתה הרשמית של קק"ל
איל הנדל"ן הניו־יורקי גארי ברנט עושה עוד צעד בדרך למימוש בוננזת נדל"ן בירושלים. לכלכליסט נודע כי חברת אקסטל שבבעלותו נמצאת במגעים מתקדמים עם קק"ל לגבי קרקעות בירושלים, שמכונות אדמות הכנסייה היוונית.
לפי ההסכם המתגבש, אקסטל תאפשר לדיירים להאריך את חוזי החכירה ל־99 שנה בתמורה ל־5.5% ממחיר הקרקע, תעביר לידי קק"ל את המוסדות הלאומיים שנמצאים על הקרקעות, ובכך תבטיח לעצמה את האפשרות לפתח שטחים פנויים רלבנטיים וכן לקדם עם הדיירים פרויקט פינוי־בינוי ענק. מדובר ככל הנראה באלפי דירות, שיניבו הכנסות של מיליארדי שקלים.
ההסכמות הראשוניות בין קק"ל לברנט נחשפו בכלכליסט בתחילת יוני, ועוררו את זעמם של הדיירים הקיימים. זאת, משום שלגישתם ההסכם לא דאג לאינטרסים שלהם ומפקיר אותם להתמודד לבדם מול איל הנדל"ן. כעת, ההסכם מתייחס גם לאינטרסים של הדיירים, ומהווה שיפור ביחס להצעות הקודמות.
אקסטל השלימה בינואר 2024 עסקה לרכישת 520 דונם בירושלים מידי קבוצת משקיעים בראשות נועם דוד ממשפחת בן דוד, תמורת 750 מיליון שקל. המשקיעים האלו רכשו את הקרקעות בעצמם ב־2016 מידי הכנסייה היוונית תמורת 114 מיליון שקל. הם מכרו את הקרקעות, בין היתר, משום שלא הצליחו לקדם עליהן בנייה למגורים. הקרקעות מוחכרות לקק"ל מאז שנות ה־50. בתחילת שנות האלפיים קק"ל האריכה את החכירה עד 2051, כשבמסגרת הסכמים שונים יש לה אפשרות להאריך את החכירה ב־50 או 100 שנים נוספות. מימוש האופציה כרוך בתשלום גבוה, שעתיד להיקבע על ידי גורם שלישי, שימונה בידי בית המשפט העליון. הדיירים שגרים על הקרקעות האלו, במרכז העיר, הם במעמד של חוכרי משנה, אך הם רואים בעצמם בעלי בתים לכל דבר, בדומה לרבים אחרים במדינה שחוכרים מקק"ל קרקעות לדורות.
2 צפייה בגלריה
יו"ר קק"ל יפעת עובדיה לוסקי ובעלי אקסטל גארי ברנט
(צילומים: אקסטל, רמי זרנגר/ההסתדרות הציונית העולמית)
פרט ליותר מאלף דירות, על הקרקעות ניתן למצוא שלל נכסים דוגמת מלון ענבל, מלון פרימה ומלון דן פנורמה, וכן נכסים לאומיים דוגמת בית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל – שעתידים לעבור לידי המדינה. בנוסף, יש שטחים פתוחים, שחלקם גם יימסרו למדינה, והאחרים יישארו בידי ברנט, מתוך כוונה לפתחם ולבנות עליהם.
עוד בטרם השלים את הרכישה, ברנט החל לקיים מגעים עם הדיירים הקיימים כדי לקדם פרויקט של פינוי־בינוי, שבמסגרתו הציע להם לרכוש ממנו את הזכויות במחירים מוזלים ביחס למחיר הממוצע באזור, אך גבוהים משמעותית מהמחיר שכעת מוצע להם – 5.5% משווי הקרקע. התשלום עתיד להסתכם בעשרות אלפי שקלים בלבד לכל דירה, בעוד בהצעה הקודמת דובר על מאות אלפי שקלים לדירה. אם ההסכם ייחתם, כל דייר יוכל לבחור אם להצטרף לפרויקט הפינוי־בינוי הגדול שברנט מתכנן.
"בקק"ל רוצים לוודא שכל חוכר יידע בדיוק איפה הוא עומד ולא יהיו לו בעיות משפטיות עתידיות ואף חוכר לא יעמוד מול ברנט באופן עצמאי", אמר לכלכליסט גורם מקורב להחלטות בארגון. עם זאת, חלק מנציגי ארגון הדיירים שואפים להשיג מברנט תנאים טובים יותר – שהוא יכיר בכך שחוכרי המשנה, כלומר הדיירים, הם הבעלים של הקרקע כבר כיום. כלומר, שהם לא יצטרכו לשלם כלל. בנוסף, הם שואפים לכך שברנט יתחייב להעביר 20% מההכנסות שינבעו מפיתוח הקרקעות לידי קק"ל בעתיד. יש גם דיירים שמתנגדים להסכם המתגבש.
"ברנט מקבל שטחים פתוחים בשווי של מיליארדי שקלים, אז מדוע לא להעביר את הבעלות על הדירות לדיירים הנוכחיים ולהעניק לברנט זכות ראשונים בכל הנוגע לפינוי־בינוי?", אמר לכלכליסט אחד המתנגדים להסכם. הכוונה בכך היא לאפשר לדיירים להתקשר עם כל חברה שירצו בפינוי־בינוי ולאפשר לאקסטל את הזכות להשוות את ההצעה. בניגוד אליהם, בעלי זכויות בשטחים המסחריים יצטרכו לנהל משא ומתן נפרד עם אקסטל. הדבר עשוי להתגלגל לכדי קרבות משפטיים על פני שנים רבות, ולכן אקסטל וקק"ל מחפשות מנגנון שיפתור מראש גם את הסוגיה הזו.
ברקע עומדת עתירה לבג"ץ שהוגשה בשבוע שעבר על ידי מאות דיירים וחוכרי משנה של נכסים בקרקע כדי להכריח את קק"ל להציג את עמדתה, שלא הוצגה רשמית עד כה. הגשת העתירה זורזה בעקבות חשיפת טיוטת המשא ומתן בין קק"ל לאקסטל בכלכליסט, שבה מוכנה קק"ל לוותר על זכויות החכירה בתמורה לכך שאקסטל תעביר לידיה את הבעלות בקרקע של מוסדות ציבוריים כמו בית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל.
בנוסף, הסכימה קק"ל לכך שאקסטל תאריך ב־50 שנה בלבד את הסכם החכירה לחוכרי המשנה. כמו כן, יוענקו לה שטחים פתוחים לפיתוח במקומות מוכרים בירושלים, כמו גן הפעמון. עכשיו, כשנראה כי הפתרון לחוכרי המשנה מתקרב, ייתכן כי גבולות השטחים הפתוחים יהפכו להיות הגורם הנפיץ הבא בעסקה, כאשר הגופים הירוקים ינסו ללחוץ על קק"ל שלא להסכים לפיתוח בהסכם. לפי מקורב לקק"ל, פרסום הטיוטה גרם ללחץ אדיר מצד אזרחים ופעילים סביבתיים, שחוששים מפגיעה בשטח פתוח במרכז העיר.
מהמטה להצלת חוכרי הדירות נמסר בתגובה: ״כפי שנכתב במפורט בעתירה של מאות חוכרים, מלונות ומוסדות ציבור לבג״ץ, הזכות היחידה שיש לברנט על פי עמדת קק״ל וההסכמים ההיסטוריים היא לקבל דמי חכירה. אין סיבה שתהיה לו שום זכות אחרת. זכות הארכת החכירה של קק״ל היא זכות מתחדשת לנצח, וסכום הארכת החכירה האמור להיקבע אינו ׳מליארדים׳ עליהם חולם ברנט אלא סמלי בלבד, היות שקק״ל רכשה כבר את הבעלות בשנות ה-50 והחכירה הייתה למראית עין בלבד. גם ׳ההצעות החדשות׳ לאור העתירה לא ישנו את העובדות. הגיע הזמן שקק״ל תחדל לפעול במחשכים ובהדלפות ותחל להגשים את ייעודה לשמירת הקרקעות שהופקדו בידיה מכל משמר ולפעול לשמירה על זכויות אלפי חוכרי המשנה כפי שהצהירה לאורך השנים".
מחברת אקסטל נמסר בתגובה: "מבלי להתייחס לתוכן הדברים, אקסטל מקיימת שיח עם כלל הגורמים הרלוונטיים במטרה למצוא פתרון מוסכם שיבטיח win-win לכל הצדדים המעורבים. בתוך כך, כבעלת הקרקע, אקסטל שמה בראש מעיניה את טובת החוכרים והסדרת מעמדם. לאור זאת אין כל צורך בעימות מיותר אליו מכוונים גורמים שונים תוך התעלמות מרווחת הדיירים, בין אם בחקיקה הפוגעת קשות בקניין הפרטי, ובין אם באמצעות עימות משפטי מיותר וארוך שנים. כבר כיום אקסטל מציעה הצעה אטרקטיבית מאוד ישירות לחוכרים, שרבים מהם כבר קיבלו, המעניקה בעלות על הדירה במהירות, בבטחה, וכפי שרבים כבר הבינו, גם עם התועלת הכלכלית המשמעותית ביותר, במסגרת תהליך התחדשות עירונית. אקסטל פועלת ותמשיך לפעול לקידום שיתוף פעולה ולהבטחת כלל האינטרסים והזכויות הרלוונטיות על מנת להביא לפתרון הטוב ביותר".
