חמישה בניינים ממחישים: התחדשות עירונית במרכז תל אביב אינה כדאית
עיריית תל אביב קידמה תוכניות רבעים במרכז העיר שמקפידות על שמירת הזהות העירונית, אך מגבילות משמעותית את יכולות היזמים. כך דיירי מרכז העיר הכי יקרה בישראל עומדים להישאר בלי ממ"דים
נפילות הטילים בתל אביב בשנתיים האחרונות המחישו עד כמה בהול מיגון הבתים בעיר. אבל בעוד שערי המרכז שועטות לכיוון אישורי תוכניות של התחדשות עירונית, תוכניות הרבעים שקידמה עיריית תל אביב במרכז העיר מגבילות משמעותית את היזמים ובולמות חידוש ויגון מהיר.
העירייה מבקשת לשמר את הזהות המקומית של תל אביב, ובשל מגבלות על רווח בין הבניינים או על מרחק מקו הבניין לרחוב – נוצר מצב שבו דווקא בעיר היקרה ביותר בישראל, התחדשות, שכוללת חיזוק הבניין ומיגון הדיירים, אינה כלכלית.
הדבר נכון לתוכניות ברובע 3 (הצפון הישן), שנמצא בין הירקון לרחוב בוגרשוב, ובין הים לרחוב אבן גבירול, אבל גם במקומות מסוימים ברובע 4 (הצפון החדש) שתחום בין רחוב אבן גבירול לנתיבי איילון - שני רבעים שהתוכניות להם אושרו ב־2018. העירייה הטילה מגבלות גם על התחדשות ברובע 5, שכולל את לב העיר, נווה צדק, כרם התימנים ושדרות רוטשילד, ועל רובע 6, שכולל את האזור שבין דרך בגין לנתיבי איילון, משדרות שאול המלך ועד רחוב הרכבת. התוכנית לרבעים 6-5 הופקדה ב־2022 אך עדיין לא אושרה. כלכליסט מביא את סיפורם של חמישה בניינים במרכז תל אביב.
י.ל. פרץ 20־22 | שטח הדירות קטן מדי
הדירות הקיימות בבניינים זעירות, היזמים במבוי סתום והפרויקט לא מקודם
שני הבניינים ברחוב י.ל. פרץ, בסמוך לשוק לוינסקי, הם משנות ה־60 של המאה הקודמת, בגובה ארבע קומות מעל קומה מסחרית. כיום יש בהם 17 יחידות בבניין (דירות, שטחי מסחר ומחסנים), בשטח של 1,350 מ"ר. כשעל פי התוכנית, ניתן להוסיף עוד 860 מ"ר בלבד.
ההתחדשות בשני הבניינים תקועה במבוי סתום, בעיקר בגלל גודל הדירות במבנים הקיימים – 28 מ"ר – שקטן משמעותית משטח דירה מינימלי על פי חוק, 35 מ"ר.
לדברי עו"ד דן הלפרט, שייצג את בעלי הדירות, "במקרה הזה יחסי הקומבינציה הם גרועים מאוד עבור היזם ולא מאפשרים לעשות פרויקט. מכיוון שאין זכויות לבניית מספיק דירות ליזם, ולאור מחירי המכירה הבעייתיים ועלויות הביצוע הגבוהות, פשוט אין כלכליות לפרויקט".
עו"ד הלפרט מציין כי הבעיה העיקרית היא הדירות הקטנטנות במבנים: "הבעיה הכי גדולה היא שיש במבנה הקיים דירות קטנטנות, של 28 מ"ר. המשמעות היא שאפילו אם היזם רוצה לעשות הפחתת מטרים בדירות הבעלים, כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, זה לא אפשרי כי שטח דירה מינימלי לפי חוק הוא 35 מ״ר.
"אז גם הפתרון, הגרוע כשלעצמו, של החזרת דירות חדשות קטנות יותר לבעלי הדירות לא אפשרי בו. הפרויקט הזה מצוי, למרבה הצער, במבוי סתום ולא ניתן לקדמו".
שדרות מוצקין | "אין היתכנות כלכלית"
החברה היזמית החליטה לוותר
אחת הדוגמאות לאי־כדאיות כלכלית בהתחדשות עירונית ניתן למצוא במקרה של הבניין בשדרות מוצקין. מדובר בבניין משנות ה־60, בגובה ארבע קומות, הכולל כיום תשע דירות.
עומר גוטהולץ, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה מגורים, מסביר שהשטח הבנוי הקיים הוא כ־700 מ"ר, בשעה שהשטח שניתן להגיע אליו, אחרי הריסה ובנייה מחדש, הוא 1,030 מ"ר בלבד. כלומר, תוספת של 300 מ"ר בלבד. זה לא מאפשר ליזם להוסיף כלל שטח לבעלי הדירות הקיימות. לדבריו, "בלי תוספת בכלל לבעלי הדירות, אין לפרויקט התחדשות היתכנות כלכלית. תוכניות הרבעים עושות דיפרנציאציה ונותנות מענה חלקי להתחדשות בניינים".
פינת אבן גבירול ופנקס | פשוט לא רווחי ליזם
הפרויקט נפל אחרי שנתיים של מאמצים
הבניין בפינת הרחובות אבן גבירול ופנקס הוא טיפוסי לקטע זה של הרחוב. גם במקרה הזה מדובר בבניין משנות ה־60, שבקומת הקרקע שלו יש מסחר, ומעל שלוש קומות מגורים ובהן 12 דירות. על אזור זה בעיר חלה תוכנית התחדשות אבן גבירול שלוקחת בחשבון, מבחינת זכויות הבנייה, את מעבר הקו הירוק של הרכבת הקלה והמטרו.
למרות מאמצים של שנתיים והתחייבות לדיירים, לא הצליח היזם לקדם במקום התחדשות עירונית.
6 צפייה בגלריה
פינת הרחובות אבן גבירול ופנקס. הבניין יושב כמעט על מרבית גבולות המגרש
(צילום: אוראל כהן)
לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "מדובר במגרש קטן באופן יחסי, שבו הבניין יושב כמעט על מרבית גבולות המגרש. על פי תוכנית ההתחדשות של העירייה לאבן גבירול, ניתן לבנות תוספת של ארבע קומות. אלא שכיוון שהמגרש קטן וגובל בקו בניין, ויש לתת תמורות ותוספת שטח הן לבעלי השטח המסחרי בקומת הקרקע והן לבעלי הדירות, הבדיקה הכלכלית שערכנו מראה שהרווחיות היא חד־ספרתית. במקרה הזה, היזם, אף על פי שהתחייב כבר לפני שנתיים לדיירים, נאלץ לשקול מסלול מחדש".
יהושע בן נון 25 | שטח הדירות יצטמצם
הדיירים נאלצו לוותר על 20% משטח הדירה הקיימת
הבניין ברחוב יהושע בן נון 25 עתיד לעבור תמ"א 38/2, הכוללת הריסה ובנייה מחדש. בבניין המקורי יש שמונה דירות וייבנו בו 14 חדשות. הפרויקט נמצא בימים אלה בשלב הוצאת ההיתר.
החברה היזמית היא חברת ביתא, ועו"ד איתמר פנץ, שמייצג את הדיירים, מספר שבמקרה החריג הזה הדיירים הצטמצמו ונאלצו לוותר על 20% משטח הדירה הקיימת לטובת ההתחדשות בבניין.
לדברי פנץ, "לכאורה מדובר באזור ביקוש קשיח, אבל יש קושי אמיתי להגיע ליחסי קומבינציה שמייצרים כדאיות כלכלית לעסקה גם בתמורות הכוללות אפס מטרים תוספת לדיירים".
אלי תירוש, נציג בעלי הדירות בבניין, מסביר על החלטתם לוותר על חלק ניכר משטח הדירה למען ההתחדשות בבניין: "רצה הגורל וגבולות הבניין שלנו תואמים את המרחק של הבניין החדש מגבולות המגרש. המשמעות היא שלא היינו מצליחים להכניס מעלית, חדר מכונות ולובי קומתי בתוכנית מבלי לוותר על שטח, ובחרנו בשטח הדירות. היה ברור לנו שהבניין, שהוא בן 70, הולך וקמל, ולא יוכל לעמוד ברעידות אדמה.
"מעבר לזה, קיבלנו מעיריית תל אביב, לפני כשנתיים, דרישת שיפוץ חזיתות, שהמימוש שלה היה מסובך והוצאה כספית אדירה. אני חושב שבאמצעות המפרט שהצלחנו להשיג לפרויקט החדש, נקבל דירות שיהיו שוות ערך לאלה שיש לנו כעת".
סוקולוב 35 | הדיירים השתתפו בעלות הפרויקט
כל משפחה הוסיפה 350 אלף שקל
הבניין ברחוב סוקולוב 35, שנבנה בשנות ה־50, כלל שבע דירות בשלוש קומות. הפרויקט החדש, שבנייתו מסתיימת בימים אלה, יכלול 11 דירות בשבע קומות, ועל מנת שהוא ייצא לפועל, כל דייר היה צריך לשלם 350 אלף שקל מכיסו.
אופק מאיר, מבעלי חברת ביתא, יזמית הפרויקט, מסביר: "רמת החיים בבניין היתה מאוד נמוכה, ומצד שני, זכויות הבנייה לא גבוהות. בעלי הדירות קיבלו 'לא' מהמון יזמים.
"המנגנון שמחלקת הפיתוח העסקי שלנו הציעה הוא השתתפות בעלויות הדירה החדשה. כל משפחה שילמה בממוצע 350 אלף שקל, ובתמורה היא קיבלה את אותו שטח דירה, מרפסת בגודל 10 מ"ר, ממ"ד ומקום חניה".
***
אין זרז לתוספות מיגון: "לא רוצים להפוך לאשדוד"
תוכנית תא/5555, שבהפקדתה דנה הוועדה המקומית תל אביב בימים אלה, מתייחסת לשכונות שאינן במרכז העיר, לשכונות שאינן כלולות בתוכניות הרבעים ולשכונות חדשות. לצד שכונות שבהן מוצעת התחדשות עירונית בניינית (במתכונת תמ"א 38) מואצת, יש שכונות שיישארו כפי שהן. במילים אחרות, אין בתוכנית שום זרז לתוספות מיגון.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, סבור שגם בשכונות שבהן מוצעת התחדשות, יש קושי במימוש. "בתל אביב לא רוצים להפוך לאשדוד, ראשון לציון או פתח תקווה, ולכן מבקשים להגביל את התכנון. המשמעות היא שיש פחות זכויות בנייה, ולכן אין זרז למיגון - אלא אם כן אנשים יכניסו יד לכיס ויבנו ממ"דים. אבל אפילו זה לא לגמרי אפשרי, כי המגרשים קטנים מדי. זה מעגל שוטה".
גם מיטל להבי, סגנית ראש העיר בתל אביב, חוששת שהתוכנית המקודמת לא תתממש: "התוכנית, ברוב המקרים, נותנת זכויות זהות לאלו של תמ"א 38, בשעה שהעלויות עלו משמעותית בעקבות המלחמה, המחסור בפועלים, הריבית ומדד תשומות הבנייה. בסופו של דבר, מה שיקרה זה שההיתכנות לביצוע לא תוכל להתבסס רק על כדאיות כלכלית, אלא גם על השקעה כספית של בעלי הדירות, כשלא לכולם יש יכולת פיננסית".
עיריית תל אביב: "מטרת תוכניות רובעי מרכז העיר היא לאפשר התחדשות מבנים תוך שמירה על מאפייני המרקם ההיסטוריים. לראיה, ברבעים 3 ו־4 התווספו אלפי יח"ד ונכון להיום, יש מאות בקשות בשלבים מתקדמים להתחדשות עירונית בתנאים אלו".
