מרכז הנדל"ן
אחרי שני עשורים: קק"ל חוזרת לרכוש קרקעות במרכז הארץ, גם באזורי הביקוש
הנהלת קק"ל אישרה השבוע שינוי מדיניות שיאפשר לזרוע המקרקעין שלה, הימנותא, לרכוש קרקעות חקלאיות בבעלות פרטית במרכז הארץ, במטרה לבלום שימושים בלתי חוקיים ולשמר שטחים פתוחים. היוזמה, שמובילה חברת הדירקטוריון רותם ידלין, זוכה לתמיכת 17 ראשי רשויות. מזכ"ל תנועת המושבים מברך, אך מזהיר: "ספק אם ניתן יהיה לשכנע אותם למכור במחירי השוק הנוכחיים של קרקע חקלאית"
לאחר קרוב ל-20 שנה שבהן התמקדה ברכישת קרקעות בנגב ובגליל, קרן קיימת לישראל (קק"ל) נערכת לחידוש פעילות הרכישות גם במרכז הארץ. ל"מרכז הנדל"ן" נודע כי הנהלת קק"ל אישרה השבוע שינוי במדיניות הקרן, שיאפשר לחברת הימנותא, זרוע המקרקעין שלה, לרכוש קרקעות בבעלות פרטית במרחבים הכפריים והפתוחים במרכז הארץ, לרבות שטחים חקלאיים באזורי ביקוש שבהם ערכי הקרקע גבוהים במיוחד.
הרקע להחלטה הוא התרחבות השימושים הבלתי חוקיים בקרקעות חקלאיות, ובהם השלכת פסולת, עבודות עפר והקמת מתחמי אחסון ומסחר ללא היתר. בקק"ל מבקשים להתמודד עם התופעה באמצעות רכישת הקרקעות והעברתן לבעלות הימנותא, שתפעל לשימור ייעודן החקלאי. הרכישות צפויות להתבצע, בין היתר, באמצעות תקציבים שאושרו בעבר לרכישת מקרקעין וטרם נוצלו.
ההחלטה עשויה להפוך את הימנותא לשחקנית משמעותית יותר בשוק הקרקעות הפרטיות במרכז הארץ, המאופיין במחירים גבוהים הנובעים הן מהקרבה למוקדי הביקוש והן מהציפיות לשינויי ייעוד עתידיים.
את היוזמה מקדמת חברת דירקטוריון קק"ל וראשת המועצה האזורית גזר, רותם ידלין, בשיתוף ראשי רשויות במרחב הכפרי. לדבריה, מדובר בשינוי כיוון לאחר שנים שבהן הופנו משאבי הקרן לרכישת קרקעות בעיקר לצפון הארץ ולדרומה. "המטרה היא לשמור על השטחים הפתוחים בישראל ככאלה, ולשמר אותם מפני תופעות קשות של פשיעה, השלכת פסולת, עירום עפר, והקמת מבנים ללא היתרים, בניגוד להוראות התכנון והבנייה ושלא מתאימים לייעוד הקרקע. כך, בהדרגה, קרקע שהייתה מיועדת לחקלאות הופכת לשטח המשמש לפעילות מסחרית או לאחסון, מבלי שהתקיים הליך תכנוני מסודר לשינוי ייעודה".
ידלין מדגישה כי השלכות התופעה חורגות מגבולות החלקות שבהן מתבצעות העבירות. "הבעיה היא שלא מדובר רק בפגיעה נקודתית בחלקת קרקע אחת. מילוי העפר משנה את פני השטח, פוגע במערכות הניקוז הטבעיות ובזרימת הנחלים, ולעיתים יוצר מפגעים סביבתיים שקשה מאוד לתקן", היא מסבירה. "במקביל, ברגע ששטח חקלאי מגודר ומשמש לחניה או לאחסון, הוא למעשה מאבד את אופיו כשטח פתוח. התופעות הללו הולכות ומתרחבות במרכז הארץ, בעוד שהרשויות מתקשות להתמודד איתן באמצעות כלי האכיפה הקיימים. זו בדיוק התופעה שאנחנו מבקשים לעצור".
מי שמברך על שינוי המדיניות הוא מזכ"ל תנועת המושבים, עמית יפרח, אם כי לדבריו, יישומו צפוי להיתקל בקשיים בשל הציפיות של בעלי קרקעות חקלאיות במרכז הארץ לעלייה עתידית בערכן. "הרעיון שקק"ל, באמצעות הימנותא, תרכוש קרקעות פרטיות באזורים רגישים כדי להבטיח את שימורן כשטחים חקלאיים ופתוחים הוא רעיון מבורך", אומר יפרח. "לא כל קרקע חקלאית במרכז הארץ צריכה להפוך בסופו של דבר לשכונת מגורים ויש חשיבות ציבורית עצומה לשמירה על שטחים חקלאיים, מרחבים פתוחים וריאות ירוקות, גם בלב אזורי הביקוש".
עם זאת, יפרח מטיל ספק ביכולתה של קק"ל לבצע רכישות בהיקף נרחב, בעיקר בשל חוסר הנכונות הצפוי מצד בעלי הקרקע למכור במחירים הנוכחיים. "בסופו של דבר, כדי שקק"ל תוכל לרכוש את הקרקעות, צריך שיהיו גם בעלי קרקע שמוכנים למכור. רבים מהמשקיעים שרכשו קרקעות חקלאיות במרכז הארץ עשו זאת מתוך ציפייה להשבחה עתידית, לעיתים בראייה של עשרות שנים קדימה. מבחינתם, אין שום בעיה להמתין גם 10 או 20 שנה עד שהקרקע תשנה את ייעודה וערכה יזנק, ובינתיים משמישים את הקרקע למטרות שונות. לכן, ספק אם ניתן יהיה לשכנע אותם למכור במחירי השוק הנוכחיים של קרקע חקלאית, אלא אם קק"ל תהיה מוכנה לשלם מחיר הגבוה משווי השוק".
1,700 דונם ב-280 מיליון שקל
לשינוי המדיניות עשויות להיות השלכות כלכליות משמעותיות, בהתחשב בתקציבים שהקצתה קק"ל בשנים האחרונות לרכישת מקרקעין, בהיקף מצטבר של מאות מיליוני שקלים.
באוקטובר 2022 דווח כי בתוך מעט יותר משנה, מאז יולי 2021, רכשה הימנותא כ-1,700 דונם בגליל בעלות כוללת של כ-280 מיליון שקל. בין האזורים שבהם בוצעו הרכישות היו כפר תבור, זכרון יעקב, בנימינה ויסוד המעלה. מנהל אגף העסקאות בחברה, משה מזרחי, הסביר באותה עת כי הקרקעות נרכשו לשורה של שימושים, ובהם חקלאות, תעשייה ומסחר, הרחבת יישובים ובנייה במצפים בגליל.
בחברה הציגו אז מדיניות רכישות אקטיבית, שבמסגרתה היו מוכנים גם להתמודד על קרקעות שמחירן המבוקש גבוה מהערכת השווי שלהן, במטרה להקדים רוכשים מתחרים. פעילות זו כללה גם השתתפות בהליכי רכישה במסגרת כינוסי נכסים.
לדברי ידלין, ההחלטה שהתקבלה השבוע אינה קובעת בשלב זה היקף כספי מסוים לרכישת קרקעות במרכז, אלא יוצרת את המסגרת שתאפשר להימנותא לאתר קרקעות מתאימות ולפתוח במשא ומתן עם בעליהן. היקף הרכישות שיתבצעו בפועל יהיה תלוי בתקציבים שיועמדו לרשות החברה.
אחד האזורים שלדבריה עשויים להתאים לרכישה נמצא בתחום המועצה האזורית גזר, מצפון לקריית עקרון, ממערב לכביש 40 ומצפון לכביש 411. ידלין מציינת כי היוזמה זוכה לתמיכת 17 ראשי מועצות אזוריות ומקומיות, מאזור צפון הנגב ועד לפאתי חיפה, המתמודדים עם בעיות דומות של פגיעה בשטחים הפתוחים בתחומם.
