מרכז הנדל"ן
כך ישפיע המהלך הדרמטי של טראמפ על ענף הנדל"ן בישראל
מרכז הנדל"ן: על רקע מלחמת הסחר שיזם נשיא ארה"ב והטלטלות בבורסות הגלובליות, ענף הנדל"ן מתמודד עם תחושת בלבול וחוסר ודאות. מצד אחד, קיימות ציפיות כי משקיעים יפנו את הונם משוק ההון לעבר שוק הנדל"ן, לצד הערכות על ירידת ריבית. עם זאת, ברור כי הסביבה העסקית הולכת ונהיית מורכבת ומסוכנת יותר
"פצצת המכסים" שהשליך נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ בלילה שבין רביעי לחמישי על מרבית מדינות העולם – כולל ישראל – חוללה סערה בבורסות הגלובליות. מאז תחילת המסחר שלאחר ההודעה, מדד S&P 500 איבד 9.1%, במה שהפך לשבוע הגרוע ביותר שלו מאז שיא משבר הקורונה במרץ 2020. גם מדדים נוספים נחלשו: דאו ג'ונס ירד ב-7.9% והנאסד"ק ב-10%.
המסחר בתל אביב נפתח גם הוא בירידות חדות: מדד ת"א 35 איבד 3.9%, ות"א 125 נחלש בכ-3.8%. מגמה שלילית דומה נרשמה גם בבורסות אסיה. כעת, השאלה המרכזית היא כיצד ישפיע הזעזוע הזה על שוק הנדל"ן המקומי – שמגיע לנקודה הזו לאחר שנה וחצי של מלחמה, מותש וחסר ודאות.
רותם זילבר, שותף במשרד רו"ח גדול ומרצה להשקעות נדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מצביע דווקא על יציבות יחסית בסקטור. "בעוד שיום המסחר בבורסה בתל אביב נסגר בירידות חדות כמעט בכל הסקטורים, בולטים דווקא מדדי הנדל"ן בירידה מתונה יחסית", אמר. לפי הנתונים, מדד תל אביב ביטוח ירד ב־4.88%, ת"א-טכנולוגיה ב־4.71%, ת"א-נפט וגז ב־4.46%, בעוד שמדדי הנדל"ן ת"א נדל"ן, ת"א מניב ישראל ות"א מניב חו"ל ירדו ב־2.91%, 2.89% ו־2.43% בהתאמה. גם מדד ת"א בנייה ירד בשיעור נמוך יותר מהממוצע – 3.49%.
"הנתונים האלו לא מקריים", הסביר זילבר. "הם עשויים להעיד על תפיסת יציבות יחסית של שוק הנדל"ן, לפחות בטווח הקצר, לעומת מגזרים שמזוהים עם סיכון גבוה יותר בתקופות של אי־ודאות, כמו טכנולוגיה או פיננסים".
מנגד, הוא מזהיר כי המכסים החדשים עלולים להקפיץ את עלויות הבנייה ולהקשות על גיוסי הון בענף. יחד עם זאת, לדבריו, ייתכנו גם יתרונות בטווח המיידי: "לדעתי, דווקא בטווח הקצר אנחנו עשויים להרוויח. אם ישראל לא תצטרף למכסים של ארה״ב, עודפי הסחורה מסין שלא יגיעו לשוק האמריקאי עשויים להגיע אלינו במחירים תחרותיים. זה יכול דווקא להוזיל את חומרי הגלם ולהקל על קבלנים ויזמים.
"לגבי שווי המניות – נכון שבעלי שליטה מסוימים משתמשים לעיתים במניות כבטוחה, אבל זה לא העיקר. רוב המימון בענף הנדל״ן מבוסס על חוב בכיר, מגובה בשווי הנדל״ן עצמו. לכן, הירידה בשווי המניות לא צפויה להשפיע בצורה מהותית על הפעילות בענף. במילים פשוטות – אנחנו רואים כרגע ברבור כתום, לא שחור. הרבה רעש, אבל בלי שינוי מגמה אמיתי בשטח. לכן, בשלב זה, נראה שמדובר ברעש רגעי ולא באיום מבני – לפחות מבחינת שוק הנדל"ן הישראלי".
"משבר הסאבפריים - מי עוד זוכר אותו בכלל?"
חיים פייגלין, המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ וסמנכ"ל צמח המרמן, שומר על קור רוח. "כאיש נדל"ן אני מסתכל על חמש עשרה שנה קדימה. כל מה שקורה באמצע כמו נפילות בבורסה, עליות או ירידות ריבית, או כל כותרת דרמטית אחרת, זה בשבילי רעשי רקע שאני מנצל אותם. אני בתחום הזה 46 שנים. עברתי איזה שניים-שלושה משברים בחיים שלי, אז למדתי.
"עברנו הרבה משברים ביטחוניים ופוליטיים וחברתיים ואפידמיולוגיה ומחלות עולמיות, באמת מכל הסוגים והגוונים. הדברים האלה, זה לא שאני מתעלם מהם, אבל אלה גורמים קצרי טווח. אני מסתכל יותר על הגידול במשקי הבית בישראל או בעולם. אני מסתכל על המגמות של עירוניות, גידול בתוצר או דברים מהסוג הזה. כותרות דרמטיות, של משברים ונפילות, אנחנו למדנו לנטרל. אלה רעשי רקע מאוד חזקים, מאוד עוצמתיים שאני נוטה לחשוב שנניח בעוד שנה, שנתיים או שלוש, אנחנו לא נדבר עליהם.
"המשבר של 2008, משבר הסאבפריים אתה יודע מי זוכר אותו בכלל? המשבר היה עוצמתי ובאמת הייתה שנת רגיעה. ואחרי זה הייתה פתאום שנה של שכרון כוח ושכרון חושים אז צריך לדעת ללמוד, לא להיקלע לייאוש".
ומה בכל זאת צריך לעשות כעת? "ודאי שצריך לעשות פעולות, ופעולות שהן תמיד נכונות. צריך להיזהר מאוד מצד אחד ולהיות מאוד קשוב ולפתוח את כל הצ'אקרות שאפשר להזדמנויות עסקיות שהולכות ונוצרות תמיד כשיש משברים כאלה".
"כולם יהיו עוד יותר זהירים"
עדי נוב, מנכ״לית בססח ביטוח אשראי (בבעלות אליאנץ והראל), מבחינה בין ההשפעות על חברות יזמיות לבין חברות ביצוע. "חברות יזמיות רואות עכשיו שני דברים, הראשון הוא אי ודאות הולכת וגדלה. קשה מאוד לתכנן את הפעילות שלך בחברות, שבסוף הטווח הקצר שלהן הוא שלוש עד חמש שנים. פרויקטים זה לא עניין שאתה יכול להסיט אותו כל רבעון, וזה אומר שמאוד קשה להתחייב לפרויקטים, ומעלה חשש לגבי כמות התחלות הבנייה, כמות ההיענות שתהיה פה למיזמי תשתית, בטח אם לא יגנו בהם על מחירי תשומות של החברות היזמיות.
"הצד השני של העניין הזה הוא שבסופו של האטה צפויה בארצות הברית, שזאת כרגע ההערכה, מגדילה את הסיכוי שהריבית שם תרד יותר מהר, מה שיגרום לריבית בארץ לרדת יותר מהר, וזה דווקא באפסייד של החברות היזמיות, כי בסוף ירידה במחיר הכסף תעשה להן טוב".
לגבי חברות הביצוע, היא מסבירה: "חברות הביצוע פה כבר מאוד נשחקות, כי קשה להן מאוד לפעול בתנאי אי ודאות. הן כבר הגיעו למצב הנוכחי ממקום מאוד מורכב, גם כי הריבית גבוהה כבר זמן ארוך וגם בגלל המחסור בידיים עובדות והעלייה המאוד משמעותית במחיר של כוח האדם. כל אלה משפיעים מאוד על הזמינות והמרווחים, כאשר בשנה וחצי האחרונות הייתה גם ירידה בכמות התחלות הבנייה, ובסוף זה משפיע על ההיצע והביקוש עם קבלני ביצוע. אין מספיק ביקוש למה שהם עושים. זה מייצר להם פער שקשה להם מאוד לגשר עליו כלכלית. אם אתה מוסיף לזה לחץ על המרווחים שנוצר כתוצאה מזה שיעלו מחירי התשומות, ובסוף מכסים - כמו כל שינוי בשרשראות אספקה, מייצרים עלייה במחירי תשומות, אז אתה מייצר עליהם עוד לחץ ועושה את החיים שלהם עוד יותר מורכבים".
ומה נדרש מהחברות כעת? "קשה להעריך, כי כרגע אנחנו באמצע התהליך. הממשלה עוד עושה פה פעולות וצריך לחכות בסבלנות שבוע-שבועיים בשביל לראות באמת מה תהיה התוצאה של ההכרזות האלה של טראמפ. בהנחה שאכן המצב כמו שהוא נראה היום, על פי ההכרזות, יישאר המצב הסופי, אני מעריכה שזה יגרום לכולם לפעול בעוד יותר זהירות לעומת האופן שבו הם פעלו עד היום, ולהיות עוד יותר שמרנים, כי זה בסופו של דבר מצביע על שוק עוד יותר מורכב".
