בעלי הזכויות במפעל דלקול בלוד מתנגדים לתוכנית ההתחדשות העירונית: "אינה כלכלית מספיק"
הותמ'ל תדון בימים הקרובים ב-86 ההתנגדויות לתוכנית בשטח של 1,000 דונם בדרום לוד, המציעה הריסת 865 יח"ד ובניית 6,100 יח"ד. בין המתנגדים קרן מרתון וספיר, קרן ההשקעות של רובי קפיטל, שרכשו את שטח מפעל דלקול ב-125 מיליון שקל: "הפחתת יחה"ד מקטינה את הסיכוי למימוש החשוב של המתחם, התוכנית מגלמת תת מיצוי של הפוטנציאל התכנוני"
הותמ"ל תדון היום (ב') ובתקופה הקרובה בהתנגדויות לתוכנית תמ"ל 2053, המכונה גם "לוד דרום ב'". מדובר בתוכנית ענק בשטח של כ-1,000 דונם, הממוקמת בדרום העיר לוד, ממזרח וממערב למסילת הרכבת.
התוכנית מציעה התחדשות עירונית ב-10 מתחמים: התחדשות ותוספת בנייה לאורך מסילת הרכבת וכן פינוי מפעל "דלקול" והקמת שכונת מגורים בשטחו. בסך הכל מציעה התוכנית הריסה של 865 יח"ד ובנייה של כ-6,100 יח"ד, ותוספת של כ-160 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ושטחי ציבור. לתוכנית הוגשו 86 התנגדויות ע"י תושבים שגרים במקום, יזמים וכן קרן מרתון וספיר, קרן ההשקעות של רובי קפיטל, שרכשו את שטח מפעל דלקול בשנת 2021 בתמורה ל-125 מיליון שקל, וטוענות עתה כי "התכנון המוצע מגלם תת מיצוי משמעותי של הפוטנציאל התכנוני הקיים במתחם".
לתוכנית, שהוגשה ע"י עיריית לוד ומשרד הבינוי והשיכון, והוכנה ע"י צוות מתכננים בראשות משרד האדריכלים ארי כהן, יש משמעות אורבנית רבה כי היא מציעה תוספת רחובות, שבילים ושטחים פתוחים, שיפור הקישוריות ומערכת הדרכים הקיימת. בין היתר, ע"י הרחבת רחוב יוספטל הכולל ציר נת"צ קיים, ויצירת שדרה עירונית עם בינוי אינטנסיבי ועירוב שימושי מגורים, מסחר ותעסוקה.
כך או כך, קרן מרתון ורובי קפיטל השקעות, המחזיקות בשטח של כ-124 דונם במתחם דלקול דורשות עתה מעורכי ויזמי התוכנית לשנות הבינוי במתחם, ולאפשר את הגדלת כמות יחידות הדיור מ-1,457 ל-1,800 בבינוי בגובה של עד 25 קומות. היזמים טוענים כי יש להחליף את הבנייה ה"מרקמית", דהיינו בגובה של עד 10 קומות בעוד מגדלים, וכך, לייצר עוד יח"ד. מתוך ההתנגדות: "התמהיל המוצע של בינוי הכולל מגדלים בני 20 ו-25 לסירוגין, יבטיח שמירת הגיוון והדינמיות בבינוי השכונתי חרף ביטולם של המבנים המרקמיים. מדובר בתיקונים אשר גם בהיבט האדריכלי הצר, הינם מחמיאים למתחם והולמים את תכנונו". בין היתר, המתנגדים מבקשים לצמצם את כמות שטחי הציבור לטובת עוד יח"ד.
בעלי הזכויות במפעל דלקול אומרים בגלוי שאם הותמ"ל לא תעצים את זכויות הבנייה במתחם, סיכויי התוכנית להתממש פחותים: "דומה שכמעט ואין צורך להרחיב על אודות החשיבות הרבה שבפיתוח המתחם העזוב, פינוי המפעל המזהם, ופיתוחה של השכונה החדשה במקרקעי החברות בהקדם. מלבד הפיתוח הנחוץ כל כך לכשעצמו, מדובר בחיבור חשוב בין מזרח ומערב העיר, ויצירת רצף אורבני אחיד בין שני צדי מסילת הרכבת – מהלך תכנוני אשר העירייה שואפת מאוד לקדם מזה זמן רב. הפחתת יחה"ד לעומת הסיכום בהסכם התכנון, מקטינה אפוא את הסיכוי למימוש החשוב והנחוץ כל כך של המתחם, ולמצער מקשה על פיתוחו המהיר הנחוץ כל כך לעיר, וזאת על הרקע השינוי בתוכנית הכלכלית הנגזר מצמצום הזכויות בפרויקט. לעומת זאת - הגדלת הצפיפות המבוקשת תתמרץ את מימוש הזכויות, תבטיח את האיתנות הכלכלית הנדרשת לחברות לצורך ביצוע המטלה המורכבת, ותאפשר את הגשת החזון של עורכי התוכנית בתוך פרק זמן קצר".
יש לציין כי לתוכנית התנגדו גם חברות יזמיות החתומות על הסכמים מול דיירי השיכונים במקום, הטוענות אף הן, כי התכנון שאושר ע"י הותמ"ל אינו מאפשר מימוש. מתוך ההתנגדות של קבוצת כנען וחברת סאם טהליה גוש דן, הפועלות לפינוי בינוי ב"מתחם יפתח", שהוגשה ע"י עו"ד ענת בירן: "אחוז הרווח מעלות" עומד על 14% בלבד. זאת, תוך התחשבות בכך שיינתן "סכום כספי להשלמה" בשווי של כ-11.2 מיליון שקל. כמו כן, זאת תוך הנחה כי לא ישולם היטל השבחה כלל. כלומר, כבר לפי מסמכי התוכנית מדובר ברמת הכדאיות הכלכלית בו היא נמוכה ואינה עומדת במינימום הנדרש לעיר לוד העומד על 17% לפחות". המתנגדים דורשים: "לטובת הבאת מתחם יפתח לישימות כלכלית – יש לתקן את המכפיל ואת שטחי הבנייה ו/או להקצות קרקע משלימה ו/או להגדיל באופן משמעותי את הסכומים שיינתנו כהשלמה לפי הסכם הגג של עיריית לוד".
חברת אאורה התנגדה אף היא לתוכנית, ומטעמים דומים. החברה יוצגה ע"י עו"ד עופר טויסטר. מתוך ההתנגדות שלה, המתייחסת לשני מגרשים במתחם Y: "בהתאם לתחשיב הכלכלי שערך שמאי המתנגדת לתוכנית המופקדת, צפוי במתחמים שיעור רווח יזמי שלילי: -10.3% במתחם Yב'3, ו- -4.2% במתחם Yב'4. שיעורי הרווחיות האמורים כמובן לא יאפשרו למתנגדת להוציא את התוכנית אל הפועל במתחמים אלה. ע"פ בדיקת שמאי המתנגדת ניתן להביא את המתחמים שבנדון לרווחיות סבירה באמצעות תוספת יחידות דיור, זכויות וקומות, וזאת מבלי להיזקק להשלמה כספית כלשהי".
